个人用土地对外投资要交哪些税（第二版）

个人用土地对外投资要交哪些税

一、增值税

如果该土地是个人在2016年5月1日前取得的，根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

如果该土地是个人在2016年5月1日后取得的，则应以取得的全部价款和价外费用为销售额按照3%的征收率计算缴纳增值税。

需要注意的是，无论是适用差额征税还是全额征税，均应按全额开具增值税专用发票。

二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和《征收教育费附加的暂行规定》等规定，如果按照第一条计算应缴纳并实际缴纳了增值税的，还需按照实际缴纳的增值税乘以不动产所在地适用的城市维护建设税税率、教育费附加3%、地方教育附加2%计算缴纳城建税及附加。

三、个人所得税

根据《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）和《国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第20号）规定，个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生，对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。非货币性资产投资个人所得税以发生非货币性资产投资行为并取得被投资企业股权的个人为纳税人。非货币性资产投资应纳税所得额为非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额。非货币性资产原值为纳税人取得该项资产时实际发生的支出。如果无法提供完整、准确的非货币性资产原值凭证，不能正确计算非货币性资产原值的，主管税务机关可依法核定其非货币性资产原值。合理税费是指纳税人在非货币性资产投资过程中发生的与资产转移相关的税金及合理费用。对于一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。纳税人非货币性资产投资需要分期缴纳个人所得税的，应于取得被投资企业股权之日的次月15日内，自行制定缴税计划并向主管税务机关报送《非货币性资产投资分期缴纳个人所得税备案表》、纳税人身份证明、投资协议、非货币性资产评估价格证明材料、能够证明非货币性资产原值及合理税费的相关资料。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定，个人用土地投资应按“产权转移书据”征收印花税，按协议所载金额万分之五贴花。

五、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号)规定，个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。财税〔2018〕57号文件同时规定税收优惠不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

需要注意的是，财税〔2018〕57 号文件上述条款在实际执行中，有的税务机关要求纳税人享受上述优惠必须提供第三方出具的企业改制重组证明，否则不能享受上述政策规定。

综上，个人以土地对外投资，要征收增值税，符合条件的可以差额纳税，征收率为5%，不符合差额征税条件需要全额征税的，征收率为3%；要征收个人所得税，按财产转让所得征税，税率20%，可以申请分期缴纳；要征收印花税，按产权转移书据，以所载金额万分之五贴花；土地增值税暂不征收，但如果出现被投资方是房地产开发企业的和虽不是房地产开发企业但该投资行为不属于改制重组的情况，则需就增值额按30%、40%、50%、60%四档超率累进税率计算缴纳土地增值税。