浅谈按揭项目准入调查审查要点

近期，业务部门申报的按揭项目呈日渐增多的态势。截止2019年9月16日已审批通过的按揭项目为38个，比2018年全年获批通过的数量多了18个，增幅为90%。据了解，近期仍会有不少按揭项目将陆续报总行审批。为提高工作效率，给项目经理提供参考，笔者梳理了总行的相关文件规定，结合个人工作经验，对按揭项目准入调查审查要点进行简要阐述。目的是方便其准确判断目标项目是否符合准入要求，有针对性的与开发商沟通，并能迅速收集必要材料。限于个人水平，不足之处请批评指正。

一、主要文件

目前我行按揭项目准入的文件主要有《华商银行个人住房贷款操作规程（2019年版）》、《华商银行个人商用房贷款管理办法（2019年版）》及《华商银行法人商业用房按揭贷款管理办法》等，前述办法根据房产性质及购房主体的不同对按揭项目应具备条件、重点调查内容、应收集资料及审查审批要求做出了具体的规定。

二、工作建议

在实际工作开展过程中， 除了要熟悉文件相关条款，还应准确理解和把握文件旨意，积累必要工作常识。笔者认为，对按揭项目的调查审查应着重关注以下几方面：

项目位置

目前我行偏好的区域为粤港澳大湾区，调查过程中应关注项目具体区域经济发展状况、交通便利条件、市政配套设施等；判断区域位置与项目的产品价格、目标客群、主力户型等市场定位要素是否匹配。

政策风险

在收集资料时，应留意建设内容是否属于规划许可证载明的范围、产权性质与土地使用权证约定是否一致等；存在超范围或不一致的，应要求开发商提供必要的补充资料。

完工风险

实操中，一般会将预售许可证视为按揭贷款能否发放的重要依据。按《城市房地产管理办法》规定，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%的，即可申请商品房预售；各地政府可能会跟据当地情况出台实施细则。综合前述情况，笔者认为取得预售许可证的按揭项目仍可能存在完工风险。因此，除了关注预售许可证的取得时点，更应坚持实质重于形式的原则，考察项目的工程进度、建设资金来源、后续资金安排、开发商经营情况及股东背景等信息，供决策者参考。

项目市场风险

该项内容主要考察项客群储备、前期销售（如已销售）、竞品价格、竞品销售等情况，对项目的销售前景、价格定位做出判断。如为商用房，还应考察其经营前景、物业管理规范性等。

开发商风险

在按揭贷款中，开发商一般要承担两方面的角色，其一是作为项目开发建设主体，其二是作为按揭贷款担保人；基于按揭贷款的主要风险最终会转嫁给购房主体的考虑，对开发商经营情况、担保实力等的调查可以是概括性的，针对重要敏感信息予以披露即可。