产业地产、物流地产和工业地产尽职调查核心问题剖析

产业地产、工业地产和物流地产，这些特殊领域的尽职调查是最核心的问题。

这一类地产项目在日常房地产并购领域可能不算特别常见，但是在很多不动产基金参与的项目却是关注重点。

比如著名的美国黑石基金、华平基金、还有国内平安不动产、光大安石等都是以投资产业地产和物流地产闻名。

同时，产业地产、物流地产也因其租金相对稳定，收益稳定，成为很多资产证券化产品的投资标的。

那么，在产业地产和工业地产、物流地产的尽职调查中，要注意哪些特点？和普通的地产项目尽职调查到底有什么重要区别？

笔者曾经也有幸为世界一流的物流地产和工业地产公司服务多宗收并购项目，结合一些实操经验，详细讲解这些特殊领域的尽职调查。

注意区域规划的区别

很多地区对于产业类、工业类的项目都有一整套特殊规定。

比如在上海会区分104地块、195地块、198地块，这些区分都代表着不同的含义。

根据不同的项目坐落，政府会采取不同的对待措施，这是需要予以特别注意的。

很多工业类项目，比如规划性质为M1M2的工业用地，要调整为工业研发等可以作为部分产业配套或者部分办公的话，在不同的规划条件下，企业收购的项目会有不同的结果。

在这方面，深圳做得比较灵活。

深圳可能会相对限制比较少，如果在北京可能又会不一样。

北京对于市区内的工业项目，会开出一个清单，在这个清单范围内，工业项目想要做调整，那是完全不可能的，只能等待政府的收储等等。

另外，最近要注意北京、上海两个地区的战略预留区对工业、产业项目收并购的限制性影响。

但凡要收购的项目处于此类区域内，未来再做大范围调整、改建重建的难度就会极大，除非确实存在重大的产业项目落地，否则以房地产开发逻辑在战略预留区内开展收并购，是需要慎之又慎的。

这方面有机会再专题细讲，未来，战略预留区也会在全国越来越普遍，要特别注意。

当地政府对项目转让的限制

由于产业类项目中，曾经是制造业的项目都具有一些历史沿革，当初项目招商引资时，地方政府给予项目方一般会有很大优惠。

可能会是土地价格上的优惠，税收返还上的优惠，纳税指标上的一些优惠，甚至直接给予租金补贴等。

在并购此类项目时，做尽调一定要留意原始土地取得的过程当中，政府有没有对股权转让进行限制性的条件设置。

比如，在实操当中经常会碰到的，直接就不让你进行股权转让的变动。

所以要关注过往出让合同中的税收承诺、税务罚则及环保限制、产业限制等事项。

关注项目层高、荷载等细节

尽调中要留意产业类的项目层高荷载这一方面的细节，因为配合不同的产业导向和客户，层高荷载都会有不同的要求。

比如说汽车零部件企业或者汽车零部件装配企业，会要求比较低的层高，而生产性企业或者工业研发类的企业，就会要求比较高的层高。

而现在很流行的中央数据中心类企业则会要求非常高的荷载，这一类也是在并购的竞标当中要予以留意的。

一般的房地产尽职调查的项目，不会对层高荷载去进行特别多的留意。

注意电容量用电要求

例如，比较标志性的ITC企业为例，会要求非常大的总用电的容量，一般要求在3200KV或者3500KV以上，而普通的厂房一般只配到1000KV以内。

ITC企业还会要求3200KV的双路回电，并且配备柴油动力的发电机组，因为它作为数据中心常年不可断电。

收并购此类的项目，这些特殊要求一定要予以特别留意。

注意抗震要求

在很多特殊的产业地产类的项目，尤其是高精尖的技术类的项目，集成电路、芯片制造等产业研发类的项目，经常都有非常高非常强的抗震要求。

如果不进行调研和了解，周边存在地铁、轻轨等地下轨道交通项目，那么很有可能对于项目的震动系数要进行特殊的评估。

如果不做评估，或者说不去向转让方去要求提供此类的评估报告，对于项目来说，可能尽调是不够尽职的。

污染指标，环保排放等特殊要求

在很多产业类,制造业项目当中，尤其是生物制药、食品生产、化学制造、化工研发等领域，对于环境影响评价都会有非常高的要求。

如果收购的项目周边是有住宅设施，那么尽职调查一定要查清此类项目的环评要求，因为很有可能涉及到退借标准。

如果我们收购了此类的项目，收购的过程当中没有进行相关的调研，尤其是环评，很有可能你收购下来之后，很多招商进入的一些产业项目根本无法入驻。

物流地产尽调关键点分析

物流地产项目其实并不是物流公司本身使用，而是专门为各类具有仓储需求，物流配送需求的企业提供仓储物流综合服务，行业内又称第三方物流。

世界知名的物流地产商有安博、普洛斯、嘉民、丰树等。

我们如果以这些企业的收并购项目的尽职调查为标杆，大致能够代表最高规格的物流地产项目的一般标准，举重以明轻，那么规格较低的物流项目也就容易判别。

①要注意项目总规模，分析物流项目总平图等基础资料

为什么物流项目会非常关注这些，而且比一般的房地产项目远远更为关注。

因为物流地产日常周转的都是大型车辆，高等级的物流项目都需要极大的地面车辆的周转空间。

车型动线设计安排非常重要，因此高规格的物流地产项目都会需要项目的土地面积达到20万平方以上，也就是折合300亩。

而且地块还不能过于狭长，要以较为规则的地块为佳，这个项目周边的道路交通与出入口都要进行仔细的研究。

而这些在项目的修建性详细规划，或者说建筑设计总评图当中会有反应。

如果取得不了这些比较细节的项目的文件，那么你的收并购的尽职调查可能会缺乏一些重要的细节。

根据不同的并购环节要取得不同的资料，这些细节非常需要予以留意。

②物流地产项目一定要注意地质状况

要注意这个项目是否处于地质较松的沿海地区，或者江河交汇的冲击平原，可能会要求甚至一定要提供地质勘察报告。

这个报告对于物流地产项目非常重要，因为仓储企业具有极高的载重要求，设计勘察阶段也会有进一步的细节要求，在前期尽调阶段可以予以重点留意。

③物流地产所在地的政府对于物流项目的支持程度

除了关注当地政策对物流项目支持程度，还有当地政府对于物流项目，是不是有税收承诺的要求。

首先物流项目的一个特殊点是日常会有大流量的大型货运集装箱卡车或者集装箱车辆的一个集散，那么一定会给当地造成巨大的交通压力。

所以除了按照标准要做交通影响流量评估之外，还要注意遵循当地政府镇一级区县一级对于物流项目的支持程度。

如果这个项目本来就处于物流园区内就会比较好，如果项目的周边有很多住宅或者居民，那么这样的项目就会比较困难。

另外物流项目一般税收的贡献非常小，那么很多的地方政府都会要求税收贡献的承诺。

在物流地产领域当中有一个大致的行业标准，这个行业标准一般来讲是每亩5万左右，这还是比较好的物流企业，超出这个标准的税收贡献的难度非常大。

这一方面也是在尽调的过程当中提前要与政府部门进行咨询的，这也是高端的物流地产项目非常在意的一个重点。

因为，此类外资类的物流地产商，或者说一个比较大的国内的物流地产基金，都会非常重视对于政府的税收承诺。

以上都是比较特殊的产业地产、工业地产、物流地产并购尽职调查与其他房地产并购尽职调查的重要区别。

欢迎更多的互动交流，随时愿意与您在专业领域进行深入的探讨和交流。