千万豪宅，想说爱你不容易

丁祖昱评楼市，独家原创点评。地价、房价都涨上去了，大家对豪宅的期望也更高了，客户选择趋同、项目楼盘的成交保持高度集中，多数的项目仍面临卖给谁的问题。

9月19日发表的《周六大家说：豪宅，你能卖得掉么？》引起了大家的极大关注，说明豪宅市场尤其是在当前股市萎靡、需求透支、地王项目频出的情况下，备受大家的关注。今天咱们就用数据说话，来说说当前北京、上海、深圳、广州和杭州楼市千万元以上豪宅市场的现状，整体上，我认为有以下三方面显著特征：

第一、2季度豪宅市场成交最火，3季度开始明显分化

在供应增加、房贷宽松等大环境下支持下，2季度高端豪宅需求快速释放，加之股市造福效应带来的高端购买力大幅提升，直接推动高端豪宅迅速去化。而从3季度开始，城市市场分化显著，唯独深圳、北京高端豪宅市场继续保持成交回升趋势，全面超越2季度水平再创新高，其余3城市则显得相对疲软。

第二、北上深三地豪宅门槛要提高，广杭可维持在千万元

从今年高端豪宅成交情况来看，增幅最大的当数3000-5000万元级别和5000万元以上的真正豪宅，同比增幅分别为192%和158%，深圳的成交增幅更是达到了1344%和317%，上海、北京次之。以此来看，北上深的豪宅门槛应该提高到1500万元以上，1000-1500万元级别只能属于入门级豪宅，涵盖了诸多中端改善需求，算不上真正意义上的豪宅，这也和城市整体房价水平密切相关，广州、杭州的豪宅门槛可维持在千万元水平。

从另一方面来看，对总价1000万元以上的豪宅细分就会发现，随着总价的上移，成交数量分布非常不均匀，豪宅市场呈明显的金字塔型，1000—1500万占了大头，入门级数量占比达五成以上。总价越高成交量越少，金字塔尖的真正高端的寥寥无几，每过一个门槛，集中度就大幅下降，1500万属于分水岭，1500-2000万元减少到20%左右，2000—3000万成交占比锐减到10%左右。而5000万元以上项目除北京成交达137套、上海成交76套外，深圳、杭州、广州三地更低，占比皆不足2%

第三、豪宅市场也明显有“喜新厌旧”的特点

通过北上深三地千万豪宅前10项目来看，年内新开盘项目明显占大多数，这实际和豪宅客户需求有关，总是要不断超越过往，每出一个新楼盘、新豪宅，总是会在硬件或软件全面或部分超越前期项目，造成客户需求随之提升，表现为“喜新厌旧”的显著特征。

这种特点也体现在项目的集中度上，前三季度，北、上、深三城市千万元级豪宅成交套数前十楼盘的成交占比分别达到了41%、31%和75%，项目成交占比的高度集中说明客户需求和购房选择的趋同性和一致性。

整体来看，四季度豪宅市场压力不小，更多豪宅新盘将上市，而需求却释放的差不多了，同时地价、房价也都涨上去了，大家对豪宅的期望也更高了，客户选择趋同、项目楼盘的成交保持高度集中，多数的项目仍面临卖给谁的问题。

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