一周问答 | 北京未来的商办项目如何破局？各地楼市真的回暖了吗？

Q1.

中国房地产报：326调控之后，北京出让的27宗商办用地无一上市销售，其中20宗甚至尚未动工，房企对商办用地的价值判断也走低，也导致近两年很多商办用地流拍，新政在管控商住公寓的同时也重创了整个商办市场，您认为未来商办项目如何破局？

新政中关于最小销售面积500平的规定在实际销售中给购买人群也带来困扰，这个面积适用的企业会有一定局限性，即使后期做分割出租也是难题，您认为未来商住政策是否会根据市场需求做出一些调整？

丁祖昱：实际上，在“房住不炒”的大基调下，住宅的投资属性在不断弱化。商业办公反而因为具备“商业”属性，有一定优势。目前来看，一线城市的商业办公市场还有发展空间，商业办公市场的低迷受整体市场大环境影响。据克而瑞统计，2018年北京商业办公物业共实现成交12102套，相比2017年只减少1000套成交，成交价格上涨2%。整体来讲，市场较为稳定。在这样的市场前提下，商住政策在一定时间内不会做出太大调整。

Q2：

网友Zxc都挺好：我是河南人，想在海南买房，平时只是过年会去度假一个月，目前在看的是海口，澄迈，陵水，请问哪个城市的购房性价比更大一些？

丁祖昱：首先，政策层面，海南全域限购，外地人购买住宅必须具备购房资格，否则只能购买不限购产品。

再者，分城市来看，海口是海南的省会，最大的优势莫过于配套设施完善；陵水，属于泛三亚旅游圈城市，优势在于其环境资源禀赋，但是房地产项目大多走高端路线，房价较高；而澄迈，尤其是澄迈老城片区，毗邻海口，交通方便，能够近距离享受到海口的配套，且房价居海南省下游水平。综上，海口具有配套优势，陵水具有资源环境优势，而澄迈具有价格优势。

每年为期一个月的旅居置业，还是应该首选配套较完善、环境较好的区域，如果觉得海口太过于嘈杂，没有度假休闲的感觉，那澄迈是一个不错的选择，拥盈滨半岛度假区，享海口配套，房价还不高。

Q3：

网友大圣归来：丁总，看新闻最近各地房地产市场好像有普遍回暖的迹象，真的是这样么？

丁祖昱：当下部分城市出现了楼市或者地市的“结构性的小阳春”，也多与媒体噱头、从业人员的刻意引导有关。从长的周期来看，这仅是一个暂时性的楼市现象，还算不上是全面回暖。在“房住不炒”的大基调下，即便是一城一策，目前各地楼市迅速回暖的可能性也不大。

不过，从3月全国已公布数据的城市来看，成交面积环比普遍超过了50%，个别超过100%；成交均价环比普遍超过了5%，个别也超过了10%。这和2月份春节因素交易偏低、成交结构是有关的。从城市来看，西安、厦门、肇庆等城市数据表现较好，反弹很强劲，基本上都属于二线城市和都市圈中的三四线城市。合肥和厦门等热点城市，虽然近期有躁动，但是房价本身没有明显反弹。

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