疫情影响二手房买卖合同的履行，能否免责？
中国人图个喜庆，买个房子好过年。很多人会在春节前选好心仪的房屋，然后与业主签订《房屋买卖合同》并支付部分定金，后续的手续待春节后再办理。但2020年的春节是一个不平凡的春节，因武汉爆发的新型冠状病毒，在短短十来天内，被感染的人数已破万例。
因患新型冠状病毒肺炎而导致买方或者卖方被强制隔离，在房屋买卖合同的履行过程中有可能出现以下行为：迟延交房、迟延注销抵押登记、迟延办理产权变更登记手续、迟延履行金钱给付义务等。如果因为疫情的影响而出现以上情形，合同当事人是否需要承担违约责任？
迟延交房
卖方因患有或者疑似患有新型冠状病毒肺炎（以下简称“新型肺炎”）被隔离而导致无法如期交房，应分为以下两种情况：
①需要本人腾出房屋的，此种情况具有较强人身依附性，因而可认定为因不可抗力因素不能履行合同，可以依据《合同法》第117、118条的规定，及时通知买方及中介，并出示被隔离的相关证明。
②不需要本人腾出房屋，但可委托他人（如家属、中介等）将房屋交付的，不能以不可抗力作为不依约履行合同的抗辩理由。
迟延注销抵押登记
注销抵押登记，一般要求卖方本人到银行申请提前偿还银行贷款，在银行向其出具结清证明后，再到不动产中心办理抵押权注销手续。如因卖方患有或者疑似患有新型肺炎被隔离而无法办理上述手续的，则该疫情对合同的履行构成了不可抗力事件，卖方可因此部分免责或免责。
迟延办理变更登记手续
与注销抵押登记一样，办理房屋变更登记手续，一般也需要买卖双方本人到不动产登记中心，在工作人员面前签署《存量房买卖合同》，并提交相关过户资料。卖方/买方因患有或者疑似患有新型肺炎被隔离而导致无法如期办理房屋产权变更登记手续的，可认定为因不可抗力因素不能履行合同，可免除迟延办理房屋变更登记手续的部分或全部责任。
迟延履行金钱给付义务
若买方因为患有或疑似患有新型肺炎被隔离的，在能自主使用通讯设备的前提下，买方可以通过委托他人或者使用电子设备向卖方支付购房款。如买方以被隔离为由不能依约履行金钱给付义务的，则仍然需要按照合同约定承担相应的违约责任。
2019年12月，新型冠状病毒感染的肺炎疫情作为突发性公共卫生事件，是合同当事人无法预见的，而疫情爆发至今，仍没有有效药物及方法抑制疫情的蔓延。因此此次疫情同时具备了不能预见、不能避免并不能克服的三个条件，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力事件。针对该类事件，在房屋买卖合同的履行过程中，律师提出以下建议：
②向对方发出通知就减轻或免除己方责任等事项与对方协商，主动寻求解决办法，并对通知、措施的实施等保留好相关证据。
③保留好因疫情被隔离的相关证据，如医院入院证明等。
目前我国法律并未明确将大规模突发传染病事件列为不可抗力情形，因此建议在以后的交易中，买卖双方在签订房屋买卖合同时可将该类情况列为可免责情形，以避免产生不必要的争议。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
完