对民法典“基于合同关系产生的房屋占有”的理解与适用｜至正研究
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蒋晓燕，上海市第二中级人民法院审委会委员、申监庭庭长。
李江英，上海市第二中级人民法院申监庭申诉案件审判团队审判长。
——乔某因返还原物纠纷申请再审案
【内容提要】
房屋所有权人将房屋长期交付受托人管理使用，受托人作为卖方与买方签订房屋买卖合同，且将房屋交由买方及买方家人实际居住并与买方约定房屋产权过户前不收取任何费用，可以认定受托人与买方成立房屋买卖合同关系，且受托人另与买方及买方同住家人成立房屋居住使用合同关系。两个合同宜分别分析，其中，房屋居住使用合同依法生效，且系受托人在房屋所有权人授权范围内签订，故在法律上不存在履行障碍，合同相对方基于房屋居住使用合同对系争房屋形成有权占有，得以对抗房屋所有权人的原物返还请求权。
【案情】
再审申请人（原审原告）：乔某。
被申请人（原审被告）：余某芹。
被申请人（原审被告）：高某筛。
乔某与赵某是母子关系。2007年1月，乔某登记为上海市静安区原平路某房屋（以下简称“系争房屋”）产权人，并将系争房屋交给赵某管理使用。
2007年2月17日，赵某即与高某签订《卖房协议书》，约定赵某以22万元的价款出卖系争房屋给高某，高某预付定金1.5万元，赵某必须在2009年9月15日将产权过户给高某，高某付清余款等。
2007年底，赵某将系争房屋交由高某及其妻子余某芹居住。
此后，赵某先后收取高某房款合计13.6万元，并多次与高某签订协议书，承诺系争房屋按22万元的价格出售，不得涨价等。
因赵某迟迟未能配合办理产权过户手续，2010年4月24日，赵某与高某再次签订协议书，约定因赵某还没有把系争房屋产权过户给高某，故赵某承诺在没有过户前不得向高某收取任何租房费和一切费用等。
2010年6月赵某过世。
高某与余某芹系夫妻关系，高某筛是二人之子。高某与余某芹自2007年底开始居住系争房屋，2015年底高某过世，系争房屋由余某芹、高某筛居住至今。
2016年至2018年期间，乔某先后就系争房屋提起房屋租赁合同纠纷诉讼，后乔某撤诉；提起排除妨害纠纷诉讼，被判决驳回；提起确认赵某与高某所签房屋买卖合同无效诉讼，被判决驳回。在请求确认房屋买卖合同无效诉讼中，乔某陈述，认可赵某将系争房屋出租交给高某等人居住，但不认可赵某出售系争房屋的处分行为。
2019年6月，乔某向一审法院起诉称，其对赵某出售系争房屋不知情亦不认可，系争房屋为其个人财产，有权要求余某芹、高某筛返还系争房屋并支付2016年以来的房屋占用费。余某芹、高某筛辩称，2007年签订《卖房协议书》时，赵某出示了以其为权利人的房地产权证，故高某有理由相信赵某有权处分系争房屋，乔某对于赵某出售系争房屋以及系争房屋长年由高某、余某芹居住均是知情，赵某过世后乔某提起诉讼，有违诚信，不同意乔某的诉讼请求。
【审判】
一审法院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则，当事人应当恪守承诺，其生前所作承诺，不因其死亡而丧失法律效力。现乔某表示认可赵某将系争房屋交给他人居住，并收取租金，而赵某与高某签订合同并将系争房屋交给高某、余某芹居住，直至产权过户，且承诺过户前不收取租金或者一切费用。赵某的行为已经取得了系争房屋所有权人乔某的授权，可以发生法律效力，且不因赵某的死亡而无效。故余某芹对系争房屋的占有为合法占有。因此，赵某所签合同虽未取得乔某的同意，但其将系争房屋交由余某芹、高某居住是合法的。基于合同关系产生的占有，有关不动产的使用、收益等，按照合同约定，合同没有约定的，按照法律规定。因此，乔某要求余某芹返还系争房屋的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。乔某可待相关合同解除后，再行要求余某芹返还系争房屋。另，法律保护合法占有，但不保护未经权利人同意的占有。现有证据表明，赵某生前仅同意余某芹、高某居住使用房屋，无证据显示高某筛也包括在内。高某筛虽然系高某的继承人，但占有系一种事实状态，不能发生继承。因此，高某筛并非合同所允诺的合法占有人，按照法律规定，不得占有乔某的房屋，乔某关于高某筛迁出的诉讼请求，可予支持。至于乔某所主张的房屋占用费，因赵某已获乔某合法授权，将系争房屋整体交给高某、余某芹使用，故乔某不能就使用系争房屋一事另行收取费用。因此，乔某的该项诉讼请求，不予支持。
综上，一审法院判决：对原告乔某要求被告余某芹返还系争房屋、要求被告余某芹、高某筛支付房屋占用费的诉讼请求不予支持，被告高某筛应于判决生效之日起十日内携个人物品迁出系争房屋。
一审判决后，乔某曾提起上诉，后撤回。此后乔某以原判决法律适用错误为由申请再审。
法院经审查认为，乔某自2007年即将系争房屋交其子赵某使用管理，故赵某虽非产权人，但就系争房屋的使用管理享有合法权利。赵某在使用管理系争房屋过程中，不仅与高某签订房屋买卖合同，还将系争房屋交给高某、余某芹居住，并曾向高某承诺在系争房屋产权过户前不收取租金或者一切费用，故赵某与高某之间除房屋买卖合同关系外，还就系争房屋的居住使用达成合意，即在系争房屋产权过户前由高某、余某芹居住且无需支付租金等费用。乔某虽未签署房屋买卖合同，事后亦不认可，但高某、余某芹是基于赵某的许可居住系争房屋，形成有权占有。原判决根据物权法关于有权占有的法律规定，判决对乔某要求余某芹等返还系争房屋的诉讼请求不予支持，具有法律依据。综上，乔某的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的法律适用错误情形，裁定驳回乔某的再审申请。
【评析】
*本案有关事实发生在《民法典》施行之前，原则上应当适用《物权法》的有关规定。但由于《民法典》关于“占有”方面的条款内容与《物权法》基本一致，为体现立法上的最新变化以及行文方面的考虑，本文统一以《民法典》相关条款作为分析依据和论证对象。
《民法典》第235条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第458条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《民法典》的规定与《物权法》规定一脉相承。根据上述法律规定，如果占有人是基于合同关系产生的有权占有，且合同中对占有内容的约定对占有人有利，占有人的有权占有一定程度上可以对抗所有权人的返还原物请求权。本案中，乔某作为所有权人提起返还原物诉讼，余某芹则主张其系有权占有，不同意返还房屋。然而，包括余某芹、高某在内的占有人均未与所有权人乔某之间直接发生过合同关系，故如何准确理解和适用“基于合同关系产生的占有”，是案件处理的关键。
一、对“基于合同关系产生的占有”的一般认识
占有是对不动产或者动产事实上的控制与支配，占有人需主观上具有占有的意思，客观上形成对物的管领。通说认为，占有仅体现人对物的支配管理关系，是一种事实状态，并不必然反映为某种权利关系。占有可区分为有权占有和无权占有，区分的标准是占有是否具有法律上的原因。区分有权占有和无权占有的主要意义是有权占有人能够拒绝他人行使本权。在无权占有中，如果所有权人请求返还原物，占有人负有返还义务，在有权占有中，占有人得依其占有本权行使占有保护请求权以对抗所有权人的返还原物请求权，占有人不负有返还义务。
作为有权占有的本权，可以是物权，也可以是债权，还可以是其他法律关系如监护所产生的权利。《民法典》第458条规定的基于合同关系产生的占有，一般是以债权作为本权的有权占有。基于合同关系形成的有权占有法律关系中，合同相当于当事人之间的特别法，因而构成第一位的法源。如基于合同而占有物之承租人、保管人、借用人、运输人，与包括所有权人在内的合同相对方之间，有关不动产或者动产的占有关系首先受到合同约定之拘束。合同约定优先于法律规定，充分体现了当事人意思自治原则，是意思自治原则在物权法上的体现，也与合同法的规定相互协调统一。
合同是旨在设立、变更、终止民事法律关系的法律行为，是当事人之间意思表示一致的产物。根据合同效力相对性原则，合同一般仅在合同方之间具有法律约束力，故作为有权占有重要权源的合同，一般应当是由权利人与占有人之间形成，方可对权利人和占有人具有拘束力，占有人方可以合同为由，对权利人不符合合同约定的主张提出对抗。例如，承租人基于承租合同的约定对物形成有权占有，承租人可以承租合同约定为由，对所有权人不符合承租合同占有约定的主张进行对抗。
二、本案所有权人与占有人之间并未直接形成合同关系导致占有效力认定具有特殊性
本案中，乔某主张，其为系争房屋所有权人，并未与余某芹、高某达成过任何合同，系争房屋被余某芹、高某非法侵占，乔某有权主张返还系争房屋。事实上，乔某确实从未与占有人余某芹、高某形成过任何有关系争房屋占有内容的书面合同，而余某芹、高某持有的是与乔某之子赵某签订的《卖房协议书》等一系列合同，故本案争议的特殊性凸显，表现为：在占有人与所有权人没有直接形成合同关系的情况下，所有权人主张返还原物时，如何判断占有人的占有为有权占有抑或无权占有。
从请求权理论分析，乔某主张行使的是物权保护的返还原物请求权。学界对于返还原物请求权的构成要件通说认为，返还原物请求权的成立要件一般由两项构成：一为请求权人为所有权人，即享有返还原物请求权的权利人为物权人；二为相对人为无权占有人，即须有他人无权占有动产或者不动产的事实。也有观点主张，侵害占有是适用返还原物请求权的唯一构成要件，占有人是否为无权占有，应当属于占有人抗辩权的范畴。殊途同归，司法实务中，对于第二项构成要件，所有权人作出初步举证即可，争议的实质以及举证责任分配的重点往往转化为由占有人来证明其系有权占有，如果占有人无法证明其系有权占有，则判定其为无权占有，所有权人的返还原物请求权成立。因此本案中，余某芹作为占有人，能否证明其系基于合同关系形成的有权占有，是案件处理的焦点。
三、对本案系基于合同关系形成的有权占有之分析
在确定物的所有权归属前提下，为了最大限度实现对物的利用，最大限度发挥物的价值，所有权权能分离理论和法律规范应运而生。所有权人对所有物享有全面支配的权利，由占有、使用、收益、处分等权能组成。通过合同或者其他形式，所有权权能可以分离由不同的权利主体行使，形成独立的某项权利，分离后所有权人仍享有所有权，他物权人或者被授权人得以在被设定范围或者被授权范围内行使部分权能，当条件满足或者授权结束等情况发生后，被分离出去的权能回归所有权，结束分离状态，所有权回复圆满状态。
本案中，所有权人乔某办理系争房屋产权登记后即将房屋交由其子赵某使用，其实质就是乔某与赵某达成合意，形成委托合同，乔某将系争房屋的占有、使用、收益等权能从所有权中剥离，委托赵某行使，赵某对系争房屋的占有、使用、收益等享有相对独立的权利。赵某出于利益考虑，与高某签订《卖房协议书》出售系争房屋，且将系争房屋交由高某、余某芹居住，并明确约定产权过户前不收取任何费用的行为，在法律上应当评价为成立了两个合同关系，一是房屋买卖合同关系，二是房屋居住使用合同关系。理由是：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，因此，转移房屋的所有权、支付房款是房屋买卖合同的根本特征，本案赵某与高某约定的在产权过户前卖方将房屋交付买方居住使用，实质上并非房屋买卖合同的必要条款，甚至也不是房屋买卖合同通常的附随条款，而是与房屋买卖合同有紧密联系但又独立于房屋买卖合同之外的其他合意行为。因此，赵某与高某在发生房屋买卖合同关系之外，赵某与高某、余某芹另行发生了房屋居住使用合同关系。
房屋买卖合同和房屋居住使用合同在表象上有一些相同点。比如，就合同效力而言，房屋买卖合同、房屋居住使用合同均是合同签订方真实意思表示，依法成立并生效。在已经生效的乔某诉请确认房屋买卖合同无效纠纷关联案件中，判决即明确认定房屋买卖合同有效，驳回了乔某的诉讼请求。就合同主体而言，乔某并非两个合同的签订方，故两个合同对乔某均不具有直接拘束力。
但是，两个合同对当事人权利义务产生的影响并不相同，应当分别分析。首先，就房屋买卖合同而言，赵某出售系争房屋显然超出了乔某的授权范围，系赵某作出的无权处分行为，在乔某不予追认的情况下，《卖房协议书》对乔某不具有拘束力，并且存在合同签订方无法按照合同约定继续履行的法律后果，即买卖双方对于继续履行房屋产权过户等重要合同约定存在法律障碍，客观上难以履行。当然，因本案是乔某以所有权为由主张返还原物，所以这个合同关系的认定与案件的处理并无直接关系。其次，就房屋居住使用合同而言，乔某将系争房屋交给赵某管理使用，赵某并未自住，而是将系争房屋交由高某、余某芹居住，案件事实反映出乔某将系争房屋交给赵某使用管理时并未作出仅限赵某自行居住使用的特别约定，且多年来乔某对赵某将系争房屋交由高某、余某芹长期居住不持异议，故可以认定赵某将系争房屋交由高某、余某芹居住使用是在乔某授权范围内，赵某与高某、余某芹形成的房屋居住使用合同不仅依法生效，且因赵某签订房屋居住使用合同是在乔某授权范围内故在法律上没有履行障碍。基于此，余某芹基于房屋居住使用合同对系争房屋形成有权占有，可以对抗乔某返还原物请求权。显然，房屋居住使用合同的认定和处理，与本案处理有着直接的关联。
四、对乔某救济途径的探讨
乔某援引《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项“原判决、裁定适用法律确有错误”之规定申请再审。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称民诉法司法解释），第三百九十条对该再审事由进行了解释和说明，强调为确保司法的严肃性和裁判稳定性，避免因法律适用上的轻微瑕疵导致轻易破坏司法既判力，引起司法秩序乃至社会秩序的动荡，只有当适用法律错误导致判决、裁定结果错误的，方能适用该再审事由进行再审。民诉法司法解释明确规定，适用的法律与案件性质明显不符、确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定、适用已经失效或者尚未施行的法律、违反法律溯及力规定、违反法律适用规则、明显违背立法原意等六种情形应当认定为“原判决、裁定适用法律确有错误”。综合上述分析，原判决根据物权法关于有权占有的法律规定，判决对申请人乔某要求余某芹等返还系争房屋的诉讼请求不予支持，具有法律依据。乔某的再审申请不符合“原判决、裁定适用法律确有错误”的情形，应予驳回。
然而，终极意义而言，所有权在物权权利体系中具有绝对优势地位，在物权法中是一切法律关系的前提，是对财产权利最终归属进行界定的权利，因此，余某芹虽可以以有权占有为由对乔某的返还原物请求权进行抗辩，但乔某作为系争房屋的所有权人，其仍然还有救济途径。因赵某与高某、余某芹形成的房屋居住使用合同关于居住期限的约定与系争房屋产权过户直接相关，故乔某可以在房屋买卖合同终止后，再行要求返还原物。
*为方便网络发布，已删除脚注。