52项数据解读 ｜ 判断项目招商水平如何？你需要这些数据
怎样去判断一个项目招商水平是高还是低？
“水平高”并不是轻易说的。商办传统的判定标准，是从出租率看其招商水平，但我们认为，出租率指标不仅无法反映项目的真实运营情况，更是无法为招商部的实力、服务定调。
那么从房源租赁方面考虑，我们该参考哪些核心指标去看一个项目的招商做得究竟如何呢？通过经营看板中的租赁分析，我们列举了几个直观反映项目真实招商水平的数据，来帮助大家更好地判断。
出租情况：看清走势
虽然出租率是一个阶段性的数据，但我们可以从【月出租率走势】来看到一年中每个月的出租率情况，这个图表统计的是历史月份各月底最后一天的出租率，从时间维度上来看也较为全面与客观。
例如，我们筛选出2020年的房源出租率走势，可以看到第一季度的招商情况表现一般，二三季度开始集中发力，并在第四季度达到了全年的最高值，但11-12月出现了下滑。
此时，我们便该考虑出租率下降的原因是什么？是市场的外部环境因素？还是招商人员的工作原因？并及时调整招商策略。
同理，我们也可从【成交走势】中看到年度时间维度下，各个月份合同/房源面积的新增量、续签量、新增+续签量走势。
很多项目可能新签量逐月上升，但续租情况却鲜有发生，我们将续签纳入成交走势，也是为了让大家在关注新签的同时，重视续签工作，减少租客流转，降低成本风险。
退租情况：深挖原因
与成交相对应的是退租。若项目在出租率情况较好的情况下，租客退租数量也居高不下，那其招商水平还是有待商榷的。
招商运营并不仅仅是把租客招进来，如何留下来更是一个考验水平的工作。我们可以通过【退租走势】，可以看到这一年中每个月份分别退租了多少合同/房源面积。
例如，我们筛选出今年的退租走势，3月有一个退租高峰，此时我们便该结合【退租原因分析】，看看去年2月份-6月份这段时间内，租客退租都是什么原因，再对这些事项进行整改。
若是物业原因居多，我们便要召开物业部门会议，反思日常服务中存在的问题；若是因为租金价格退租，我们则需通过调研周边竞品的租金，以及本项目内其他房源租金，对退租房源价格进行调整等等。
这里我们还有一个【提前退租率】的数据，它指的是在租客合同期内，还未到退租时间发生的退租。
我们可以从提前退租率中查看到今年以来的趋势，若前几个月提前退租率高，那我们在后几个月中则应该更加注意退租、续租服务的前置，在查看合同到期分布时，将时间维度调大。例如，6月的时候就该关注9月甚至年底的到期合同，做好租客满意度调查，避免提前退租带来的猝不及防。
增长情况：重视续约
通过租赁分析板块中的【增长率】指标，我们能看到合同/面积增长数量与流失数量的对比情况，如此一来，哪个月份流失数大于增长数，就值得我们格外关注了。
例如，我们筛选一下今年以来的增长率，可以看到3月份的流失是大于增长的，而6月份也已显现出这样的趋势，那么这个月我们就该格外关注一下对租客流失的控制。
这里我们就要参考另一个指标【续租率】。续租率的计算是公式是“续租数/到期数”，如果我们想要提高续租率，就要将租客到期续租工作做到位，毕竟在商办高流转的大趋势下，租客流转率高直接意味着高成本风险，存量客户的续约续租显得尤为重要。
例如，4月份的续租工作做得比较好，我们可参考当时对租客实行的价格、服务等政策，而2、3、5月基本没有租客续租成功，需要看看这几个月有多少到期合同？若都是到期退租情况，那为何留不住租客？房源、价格、服务哪里出了问题？等等。
所以若考察项目的增长情况，我们在重视出租率提升的同时，也要关注续租与退租的比例。
房源租赁向来都是有进有出，若能将出口控制在最小，同时加大进口，那么无论是项目的出租情况、计租率情况，还是资产收益，都会取得不错的表现。