2018年新房成交均价17135元,比2017年降了!上海海湾板块房价怎么回事?
在上海,可以说几乎没有人不知道黄浦江,但有许多人不知道碧海金沙。
作为上海惟一一处已开发的蓝色海域,碧海金沙耗费了不少人力、物力以及财力。
为了实现碧波、蓝海、金沙的效果,当地管理者对65万平方米的水域进行了人工淡化,并从海南岛运来沙子,铺成了一片近8万平方米的人造沙滩。
5月16日,一位上海奉贤海湾旅游区管委会的人员骄傲地对《国际金融报》记者表示,他们有信心把海湾板块打造成一个国际高端居住社区,直接对标香港太平山。
众所周知,香港太平山拥有著名的半山豪宅区,政经名人、顶级富豪及社会名流多聚集于此,因此有人把渴望成功入住半山区称为“香港梦”。
然而,动辄每平方米百万元起的房屋均价,让很多人的“香港梦”不得不止步于“梦”这一层面。
▲图片来源于网络
那么,碧海金沙所辐射的海湾板块,这些年的房屋均价是多少呢?
上海链家研究院数据显示,2013-2017年,上海海湾板块新房均价分别为11423元/平方米、11670元/平方米、10304元/平方米、15233元/平方米、20311元/平方米,年均复合增长率约为15.5%。
从目前情况来看,“海湾梦”与“香港梦”相比,便宜了不止一个零头。
“刚需大佬”与“奢华专业户”同台PK
有些房企或许相信“海湾梦”是能够实现的,比如泰禾和碧桂园。
2017 年 9 月,泰禾集团完成了对上海金闵房地产开发有限公司(下称“上海金闵”)的收购,共斥资13.12亿元。
上海金闵的核心资产为海尚墅林苑项目,位于上海市奉贤区海湾旅游区海泉路555号,规划总计容建筑面积为15.11万平方米。
其中,留给泰禾集团开发的计容建筑面积为7.51万平方米。
这部分待开发的7.51万平方米,后在泰禾集团2017年的年报里以“奉贤海湾院子”的名称出现,现在被命名为“泰禾海上院子”。
据记者粗略计算,若刨除上海金闵已开发的部分,泰禾海上院子的平均楼面价为1.75万元/平方米;若与上海金闵已开发的部分进行平摊,那么泰禾海上院子的平均楼面价为8683元/平方米。
1.75万元/平方米的楼面价相对于海湾板块房屋均价来说,并不便宜。
这意味着,若以1.75万元/平方米的楼面价和10%的净利润率进行计算,泰禾海上院子的开盘价至少需要达到4万元/平方米以上。
然而,上海链家研究院的数据显示,截至5月21日,海湾板块2018年的新房成交均价为17135元/平方米,较2017年20311元/平方米的均价有所下滑。
在上海限售政策下,预计2018年下半年开盘的泰禾海上院子,能否突破2万元/平方米的关口?
58安居客房产研究院首席分析师张波表示,虽然上海没有明确的限价规定,但基本上内环内最高可以到达15元/平方米,中环在10万元/平方米,外环基本上不得超过5万元/平方米。
“但不同区的价格又不一样,比如宝山和徐汇的差距就比较大,所以还要看个案。”张波说。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,海湾板块2018年新房售价预计可以涨到3万元/平方米。
“奉贤若能够积极抓住杭州大湾区的概念,应该可以找到新的发展点。”严跃进表示。
而距离泰禾海上院子车程不到10分钟的地方,碧桂园红墅林的的牌子已经高高竖起。
有关该项目的资料并不多,仅有房天下显示,碧桂园红墅林有意打造成高层联排住宅。
另一番景象的临港板块
穿过海湾国家森林公园,便是奉贤临港板块。
这里扎堆集聚着碧桂园·凤凰天境、保利·玲玥公馆、绿城·上海诚园等,均为刚需盘。
与海湾板块类似的是,临港板块在宣传时也会借用“面朝大海、春暖花开”的概念。
但二者的本质区别在于,临港板块拥有产业园区和物流园区的规划,且部分已经落地。
“因此,相较于海湾,临港更能够吸引上海其他区域的人口来此置业。”张波对记者表示。
2017年是临港板块“咸鱼翻身”的一年,公开资料显示,临港新城板块为上海2017年各板块新房成交面积之首。
上海链家研究院数据显示,2013年-2017年,临港板块新房均价分别12476元/平方米、14576元/平方米、14707元/平方米、20040元/平方米、26415元/平方米,年均复合增长率达20.63%。
最新数据显示,临港板块4月的新房开盘报价已经冲破3万元/平方米。2018年,临港板块的房价是否会继续保持上涨态势?
严跃进认为,临港已经在2017年涨过一波,各类利好概念也充分反映在了价格上,所以购房者需要警惕价格是否存在虚高。
“对于有意对临港板块项目进行投资的人来说,在看到板块优势的同时,需要防范价格方面的泡沫。因为利好概念已经提前在价格上得到体现。”严跃进说。