民办非养老机构的4类合法融资手段（绝密级干货）

作者/杨骁忠

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民非养老机构在民政局登记，不以营利为目的，其盈余及清算资产只能用社会公益服务事业，不得在成员中分配，注销时资产不得转让、私分，捐资人（举办者）对机构的净资产没有权益。这与在工商局登记的营利性企业的性质有天壤之别。

民非养老机构与企业性质的迥异导致民营养老机构无法享受到国家金融政策的扶持。

即便诸如《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》、《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》等政策文件出台支持养老项目融资，但是，这些政策的核心是放宽金融管制，创建有利于养老机构发展的外在环境，但对于非营利养老机构的非营利性、公益性等制度性的内在约束并没有丝毫调整。

以目前金融机构的融资条件为导向，重构经营架构，梳理经营模式，合理合法优化财务结构，成为合法的融资“主体”并持续提高自身盈利能力才可能获得金融政策的扶持。

在实际运作中，以下4种方式可以尝试：

方法一：调整组织架构，形成“母—子”公司管理体制

为获取银行等金融机构的融资支持，非营利养老机构可以构建“母—子”公司体制，将自身蜕变为“合法”的融资主体。操作步骤如下：

1.非营利养老机构实际控制人在工商局注册成立营利性的“养老服务公司”（经营范围包括但不限于劳务服务；劳务分包；清洁服务；家政服务；经济信息咨询；商务咨询；物业管理；居家养老服务等无需前置审批的经营范围）；

2.变更非营利养老机构的法定代表人，使其与“养老服务公司”的法人代表为同一人；同时变更非营利养老机构章程；

3.“养老服务公司”委派非营利养老机构的总经理、财务总监；

4．“养老服务公司”出具“授权委托书”，授权非营利养老机构的经营层在授权范围内开展经营业务；

5.“养老服务公司”已经控制非营利养老机构的核心团队、经营财务等，故“养老服务公司”与非营利养老机构形成“母—子”公司管理体制。根据《会计准则》由母公司“养老服务公司”定期编制合并报表，并将非营利养老机构的经营成果体现在母公司合并报表中。

通过上述操作模式，就可形成“养老服务公司”作为母公司、非营利养老机构成为子公司的公司型组织架构，并通过合并报表的方式将非营利养老机构重构为符合金融机构要求、具备融资资格的合法主体。

方法二：调整固定资产结构，形成“母公司重资产持有、子公司轻资产经营”模式

对于非营利养老机构经营所用的房屋、设备等固定资产，其产权属于非营利养老机构实际控制人的情况下，可采用“母公司重资产持有、子公司轻资产经营”模式。操作步骤如下：

1.将非营利养老机构经营所用的房屋、设备等固定资产置于母公司“养老服务公司”核算；

2.非营利养老机构与母公司“养老服务公司”签订房屋、设备等固定资产的租赁合同；

3.非营利养老机构作为子公司负责养老日常运营，并按合同约定支付租金；“养老服务公司”作为母公司持有固定资产，履行对子公司的管理职能，定期编制合并报表；

4.母公司“养老服务公司”在向金融机构融资时，可以自身持有的固定资产提供抵押或质押担保，增强金融机构贷款对放贷的吸引力。

方法三：调整租赁关系，形成“母—子公司租赁”模式

在非营利养老机构的经营场所为租赁取得的情况下，可采用调整租赁关系，形成“母—子公司租赁”模式，操作步骤如下：

1.与原房东达成一致，终止非营利养老机构与原房东的租赁关系，母公司“养老服务公司”与原房东签订长期租赁协议，并且原房东同意母公司“养老服务公司”有转租权；

2.非营利养老机构与母公司“养老服务公司”签订房屋租赁协议；

3.非营利养老机构作为子公司向母公司“养老服务公司”按协议约定支付租金；

4.母公司“养老服务公司”持有租赁权，收取租金收益，履行对子公司的管理职能，定期编制合并报表；

5.母公司“养老服务公司”在向金融机构融资时，可以自身持有的房屋租赁权向金融机构申请“租金收益权质押贷款”。

方法四：调整收费模式，扩大资金来源渠道

目前养老机构收费模式主要包括押金制和会员制两种。

会员制典型代表是上海亲和源，会员除一次性支付会员卡（记名和不记名两种卡）费外，每年还需支付年费。大部分养老机构采用的是押金制，即入住时缴纳押金（或医疗保证金），按月支付床位费、护理费、餐费等养老费用，目前北京中端养老机构的押金一般为5-20万元左右。

为扩大资金来源渠道，养老机构可采用高额押金抵房费的方式，典型代表是北京太申祥和山庄。北京太申祥和山庄每间房入住押金是120万元，免房费，每月只缴纳300多元的伙食费即可。

养老机构还可采用买断一定期限房屋使用权的方式，即入住时一次性趸交一定期限（如5年或10年）的房费，平时只缴纳护理费或伙食费，典型代表是北京太阳城养老公寓C栋。通过高额押金或趸交方式，可以扩大养老机构的资金来源，降低养老机构对金融机构融资的依赖度。