阿里、腾讯、小米纷纷出手…2019，这类物业将迎来暴击机会！
上周六下午14：30，深圳淘房志在万科星城美好生活社举办《大城铺生意经》论坛。
针对目前市场上都在关注的投资为什么没有回报？深圳商铺投资逻辑是什么？潜力金铺都具备哪些特质？
深圳淘房志创始人、著名房产投资实操专家——顾洪波在论坛中对这些问题进行了深度揭秘！
网红店出现
既打压传统经济，又提供新的方向
都说现在线下生意不好做，被线上电商冲击太厉害，很难吸引客流。
但我们同样发现，阿里、京东这些电商平台，也在积极地在线下扩展门店。甚至连小米也开店卖一些杂货，核心原因就是线上的成本越来越高了。
小米有品不仅卖电器，还有餐厨、母婴等17类产品。
这是因为，如今线上的广告费、推广费越来越高，甚至已经超过线下的推广费，于是原来做电商的人也开始到线下开门店，对商铺的需求再次出现。
前段时间独角Mall做过一个采访，阿甘锅盔，15平米的小店，这个店一个月的营业额高达45万，意味着每平米一个月的营业额可以达到3万多块钱。
卖锅盔看上去赚不了多少钱，但是它可以承受一平米1000多甚至更高的租金，因为它这一平米一个月可以带来3万利润，这就是网红店。
排队购买喜茶的人群。
还有喜茶、奈雪、乐凯撒披萨……这些注重社交与体验的网红店不断扩张，带来的除了丰厚租金回报，更是警醒——新零售时代你必须求变。
而这些网红店的成功，给线下经济示范了一个很重要的方向——要么把自己做成网红店，要么你的生意就很难做。
所以说，不是生意难做了，而是你的生意难做。
商圈铺崛起，传统街铺没落
深圳向西还有新的机遇
在壹方城“一炮而红”之前，深圳人想象不到宝安能有这么大一个商场，并且人气这么旺。
我们得到的数据是，2018年壹方城的营业额是40多亿，很多品牌在壹方城比在万象城更赚钱。
目前，万象城的租金已经偏高，而壹方城还处于前期培育阶段，在租金相对较低的情况下，很多品牌都认为在壹方城更赚钱。
这就是商圈崛起，一边吸聚强大人气，一边带来丰厚投资回报；同样有强大投资回报的，还有区域商业中心。
深圳的商业中心从最早罗湖的的东门商业街，到华强北，接着福田中心区，再到现在南山海岸城，商业中心随着深圳发展轨迹从东往西迁移。
如今的南山中心区（上）和90年代的南山中心区（下）
南山海岸城，是目前最具有代表性的商圈，日均近10万客流量，租金上涨到了每月每平米1000至3000元，售价高达每平米20至50万元！
独角Mall了解到，在海岸城商业街2楼，天利名城与商业街的拐角铺“西少爷肉夹馍”，126平米的面积，每平米月租是2000元。
这样算下来，月租金高达25.2万，业主光是租金一年就能收302.4万！
现在宝中的壹方城开始成为一个商业中心，当沙井海岸城建成之后，肯定会形成一个比南山海岸城更大的商圈。
沙井海岸城效果图
独角Mall判断，环绕沙井海岸城的片区将来应该是整个沙井的商业中心，甚至还能辐射到福永、松岗、长安、虎门。
可以大胆的预测，如果提前买入这种全新商圈核心地段的优质商铺，有望在未来实现租金飙升+售价稳涨的双重资产暴击效应！
选择旺铺的七大要点
深圳西部看好沙井
论坛现场，有朋友提到该如何判断一个商铺将来会不会旺的问题。
淘房志创始人，顾洪波先生总结了7个要点：
第一，人流。
决定商铺长远投资价值的最核心要素是人流，不仅要看现在的人流，还要判断它未来的人流。
第二，商圈铺优于社区铺。
离海岸城比较近的地方，一定比旁边的社区铺更好。
深圳湾后海那一片有些豪宅楼下的铺，它的收益率一定比海岸城周边的铺收益率差很多，虽然是豪宅社区，但是它的收益依然比不上商圈铺。
第三，商业正街的转角铺，值得高度关注。
星巴克的店面永远是转角铺，星巴克愿意花更多的钱去租这种转角店面，转角铺可以辐射两条街，带来的生意也会加倍。
第四，尽量购买与路面齐平的商铺，向上或向下的台阶，都将极大降低商铺价值。
人逛街的时候都是无意识的，如果要往上两三级台阶，他可能就放弃了，除非你的店非常有吸引力。
同样，向下的台阶也会影响店面的价值，但向下的台阶会比向上的相对好一点。
第五，尽量不要购买返租式产权商铺。
尽量买可控性强的商铺，有些返租铺是两三百家业主共同持有的，会很难协调，不建议大家买。
第六，尽量不要购买投资公司包装后的高价商铺。
这几年深圳也出现了这样的情况，这类商铺经过投资公司包装，你的投资成本就加大，但回报却很有限。
第七，尽量不要购买豪宅社区铺。
豪宅社区因为它户型比较大，所以同样规模的社区，豪宅社区的人流量比普通社区会少1/2左右。
并且豪宅客户买东西的可选择性太强，他们的消费习惯很难稳定在社区里。
顾洪波先生通过多年的投资经验，从大方向上归纳了选商铺的诀窍。
同时，沙井甜品传奇“点品集”和沙井生鲜连锁领军人物”旧公社”的两名创始人，则通过他们的成功经验，总结了选铺之道和看好沙井这块财富之地。
“旧公社”创始人洪先生的选铺经验是“一定要选在大社区旁边，最好是档次较高的社区，越是靠近这种大社区，客流越是有保证。”
“点品集”的掌柜则青睐靠近学校的位置，她认为“糖水这类食物，天生的就会吸引学生，所以越是靠近学校，越能吸引到客流，而且一般学生是有家长陪同的，客流量往往会翻倍。”
而他们共同看好的沙井有多富呢？本地人都知道，过去沙井人是靠做电子产业发家的。
根据2016年的统计数据，片区除了人口早已过百万，沙井本地户籍居民3.3万人，当年GDP产值470亿，户籍人口存款总额超过300亿元。
300亿/3.3万人，沙井户籍人口人均存款约90万元，将产生多么惊人的购买力。
投资深圳西部，首选沙井。可以说，占据了沙井，就是占据了下一个时代。
布局未来沙井商业文化中心
万科星城是首选
深圳万科显然看懂了沙井，沙井近百万大盘万科星城强势推出，不仅是为沙井树立人居新标杆，更是未来大空港地区的生活标杆。
深圳淘房志创始人、著名房产投资实操专家顾洪波对项目的投资潜力也长期看好：
我认为万科星城无论是长线投资还是刚需自住，都是局限条件下更好的选择。
万科星城所处的区域，很像是早期的“南山商业文化中心区”。加上万科星城+沙井海岸城两个巨无霸旧改，新的沙井“商业文化中心区”将会在这里出现。
万科星城推出商业产品“万科星城·星光天地”，建面19-247㎡湾心大城街铺，铺铺临街，占据近百万大城的中轴位置，扼守社区出入咽喉，坐拥充盈人流，尽享绝佳展示效果。
项目实拍
将七种业态串接起来的开放街区的商业，由一条完整的中央街道，和散落的中小型商业体量形成的开放式、渗透式的商业空间组成，打造集购物、餐饮、娱乐、文化于一体的生活型消费目的地。
效果图
建面19-90㎡的纯街铺，易于出租经营；
建面180-249㎡的大铺，适合大品牌商家经营；
而独栋、街铺多元产品，方正铺形和适宜的空间尺度，让铺位设计具备更高想象力，可包容多元业态。
项目实拍
万科星城·星光天地周边数十个成熟住区，1公里半径内超过2万个家庭，拥有超8万+活跃消费力，是城市新的生产力的消费首选地。
万科星城住宅已全城热销，万科星城·星光天地正限量劲销！
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