陆家嘴空置率超20%？ 7月末，M2降至191.94万亿，上海房价大变局

最近，有一篇“撤离上海之心，陆家嘴空置率超20%”的文章火了，然后就有很多反驳它的文章。据其中一篇反驳文：由于采集样本不同，“(1)第一太平戴维斯二季度报告中陆家嘴区域办公楼空置率为9.4%，(2)仲量联行和世邦魏理仕等机构数据略高于10%。”

对于陆家嘴这种地方，即使是第一太平戴维斯报告中的9.4%的空置率，也不低。可以说，陆家嘴的好日子到头了，上海正在内部均质化，长三角正在内部均质化。上海市老牌市中心的溢价高房价，正在被分流。大部分长三角城市，已建成地铁网络，基础设施比肩上海。

A股开启熊跌之旅后，沪市的日成交量就缩水至1700-1800亿，沪深两市的成交量萎缩在4000亿下方。这对于陆家嘴来说：交易佣金收入锐减。

上海的房价，包含对M2两位数年增幅的预期。央行发布的7月末M2余额是191.94万亿元，同比增8.1%；环比6月末的192.14万亿元，减少了2000亿。

M2急刹车，靠提前释放未来数年M2增幅预期的上海房价，就要大幅回吐。

美元M2的年增幅是5.1%，为了保汇率，人民币M2的年增幅回落到5%附近，上海房价短期的回落空间非常大。

如图，据美联储，2019年7月29日美元M2是14.9168万亿，而2007年12月24日它是7.4612万亿。12年时间，美元的M2翻了一倍。这期间包括美联储的QE放水和缩表，美联储累计释放了(扣除缩表后)2.9万亿美元。未来几年，美联储若不QE放水，美元M2的增幅会放缓。而美国经济依然很强劲，降息也只是外围经济不行。大概率，3年之内美联储无需QE放水。

美元M2的14.9168万亿，按照7.06的汇率，换算成人民币是105.31万亿。7月末人民币M2为191.94万亿，是美元M2的1.82倍。

若是要降至1.5倍，同时稳汇率在7.1下方，则人民币M2的增速会压缩得极其厉害。

据央行数据，“7月末，外币存款余额7452亿美元，同比下降3.1%。当月外币存款减少148亿美元。”

人民币兑美元汇率，现稳定在7.06。若是将来的目标是：再度回到6.99下方，以推动人民币国际化。则M2的年增幅，可以回落到4.5%，也就是低于美元M2年增幅。

外币存款减少，会不会是，这些美元都转存国外银行？外汇值钱，房产泡沫将来可以再搞。将来挣美元，却要跟越南，泰国，印度，墨西哥等廉价劳动力丰富的经济体竞争。

如图，据58同城上的挂牌，陆家嘴的挂牌房价普遍在8万/平上方，9-13万每平是均态。面积过百平的，普遍是千万起步。

什么样的有钱人，在陆家嘴以十分之一个小目标为单位，购置房产？

今年5月份时，国内媒体有报道，“近7万多名A股上市公司高管中，有6257位高管在2018年薪酬超过百万”。

只有年薪超百万的，才有本钱，购买千万为单位的70年产权公寓。

A股又凉又熊，交易量低迷，意味着散户不愿再让上市公司高管们圈钱。

上市公司圈钱，大股东减持质押，财务造假，散户被坑了又坑，是我国贫富差距被拉大的一个重要原因。扇贝跑了，猪饿死了，这是挂着上市的名号抢钱。抢来的钱，千万一套房也很便宜。

监管加严，正在把这条路堵死。

散户觉醒，看紧自己的钱包，将降低上市公司高管圈钱的成功率。

ST面值退市，伪白马股纷纷暴雷，成交量低迷，A股历史性的十年熊市又回来了(有人说它从来没走)。

结论：陆家嘴的A股圈钱溢价，即将回吐。

相比陆家嘴等上海老牌市区，‘乡下’松江的房价，据58上的挂牌，如图，普遍在3万每平附近。不但如此，偏一点的位置，100万以下的挂牌也非常多。

从陆家嘴到松江，这个房价落差非常大。

7月18日，据媒体报道，中国平安旗下的陆金所计划退出P2P业务。

P2P也是‘财富收割机’。贫富差距扩大，让富人更有钱，可以拉高上海老牌市区的房价。现在P2P凉了，效果与A股凉了一样。

车贷P2P平台电钮金融近日已被上海市公安局浦东分局依法立案调查。可能将是上海地区，最后一个规模较大的P2P暴雷。

A股凉了，P2P凉了，财富收割机凉了，据第一太平戴维斯陆家嘴办公楼空置率高达9.4%。可见，陆家嘴的房价即将大幅回落，它释放的熊市情绪会拉低老牌上海市区，缩小与松江，青浦，嘉定等区之间的房价落差。

陆家嘴搞金融发财，还是要很多散户给他们抬轿子。没人抬轿子，陆家嘴比松江，高级多少？上海的IP不再吃香，长三角的松江，比长三角的昆山，又高级多少？

据安居客数据，昆山房价均价是1.5万每平。以它为参考，若是拉低了松江的房价，则整个上海房价体系都会崩塌。

不要小看，陆家嘴办公楼空置率9.4%，这个信号。