张国正的“双驾马车”：从安狮资产到跃动平方
安狮资产、跃动平方，打通了从投资到资管的“任督二脉”，正在成为张国正转战经营性不动产领域的“双驾马车”。
6月28日，张国正离开戴德梁行后第二个不动产资产管理平台正式启幕——跃动平方(YESS SPACE)，这是继2019年打造不动产基金管理公司安狮资产之后，重磅推出的不动产综合运营服务平台。
安狮资产、跃动平方，打通了从投资到资管的“任督二脉”，正在成为张国正转战经营性不动产领域的“双驾马车”。
“房地产行业发展至今，纯第三方服务的单一模式已经发展到了顶点，未来需要'资本+资管’这种联动模式。”安狮资产董事长张国正在跃动平方发布会现场对《中国房地产金融》表示，疫情之后的全球资本非常活跃，不动产市场流动性非常强，市场上不缺资本，缺的是资产管理的技术、能力与新的方法论，不动产投资与资产管理的未来面向何处，这值得行业思考。
“加码”中国不动产存量与城市更新
张国正，曾任职戴德梁行亚太区董事局主席兼大中华区行政总裁，是戴德梁行中国区业务发展的奠基者，推动戴德梁行与高纬环球大中华区团队的合并，更是中国房地产顾问服务领域当之无愧的行业开拓者之一。
参与、亲历和推动中国房地产市场发展的近三十年历程，张国正于2019年华丽转身，从顾问服务领域转战不动产投资市场，联合普洛斯（GLP）共同创立不动产基金管理公司安狮资产（ACR Asset Management）。
彼时，张国正信心满满，他认为中国房地产市场下一个春天是“存量”的无限机遇。
“从欧洲到美国，从香港到内陆，当我看到房地产顾问服务领域的发展模式已经到了非常卓越、且成熟的格局下，在思考房地产市场究竟还有没有更新、更具挑战的机会？”张国正说，中国市场“一日千里”的发展速度，极具变化且存在各种可能性，很多行业的发展轨迹留下特有的“中国模式、中国印记”，不动产市场亦存在这种可能。
张国正表示，房地产行业的服务模式发展至今没有太大的变化，纯服务的单一模式已经发展到了顶点，如果再上一层楼，满足市场更多的需求，必须要找到突破点。
这个突破点，就是在不动产投资领域，如何把资产管理的 “融投管退” 打通。张国正发现 “资本+资管”灵活的联动模式下，蕴藏着无限的商机。
安狮资产，从某种意义上来说，不单单是一家专业的不动产投资及资产管理公司，还是张国正不动产资管战略的核心一环。
“成立安狮的初衷，把基金和资产管理两个结合起来，用全新的模式，管理好资产的全生命周期，实现资产的增值。”张国正说，安狮资产聚集了一批优秀的不动产人才，整合了行业投资、改造和运营领域的专业经验，以产业发展为导向对经营性不动产进行定位优化以及精细化运营，实现资产的战略增值。
安狮资产成立短短一年多时间，以收购北京钻石大厦惊艳市场，也宣告安狮资产进军北京市场。
2021年5月，安狮资产收购远洋资本旗下产业办公项目北京钻石大厦。这一物业建筑面积约2.3万平方米，位于上地区域的中关村软件园内，园区在云计算、大数据、互联网金融、人工智能等方面形成产业集群。
从资产类别来说，吻合张国正的布局范围。“北京钻石大厦这个项目现在已经落地了，运营的非常好。”张国正表示，我们借助“十四五”的东风，把产业作为聚焦点去发展，而不是传统的去做房地产投资。
张国正介绍，安狮资产投资聚焦于中国最具经济活力同时具有国家战略扶持的城市群及龙头城市，包括北京、长三角、粤港澳大湾区等。
投资方向主要聚焦三个方向。第一，重点布局城市更新，选择核心地段的旧改项目，主要聚焦办公商业和公寓。第二，布局“十四五”方向的产业园区。安狮资产会紧跟国家产业规划政策方向，会针对重点项目进行策略性的投资，区域选择如北京的中关村，上海的虹桥商务区、张江、临港自贸区等。第三，聚焦一线城市核心优质资产。
“创新”不动产资管新“方法论”
本着“轻重并举”的战略目标，张国正在创立了重资产模式的不动产投资平台安狮资产之后，打造了新的轻资产运营服务平台——跃动平方商业管理（上海）有限公司（以下简称“跃动平方”），张国正布局的不动产投资“一体两翼”初具雏形。
据介绍，跃动平方作为安狮资产旗下不动产运营服务平台，以“受托运营”模式为业主提供全程资产管理服务，包括策划定位、改造升级、招商及运营管理等相关工作。
跃动平方核心业务聚焦于存量更新和科创园区两大经营性不动产领域，围绕“年轻(Young)、环保(Eco-friendly)、智能(Smart)、共享(Sharing)”四大主题打造资产特色，为不动产管理注入价值与活力。
“创立跃动平方的目的，是创建一种全新的资产管理模式，为资产注入个性和活力。在管理好资产的全生命周期的过程中，为资金端提升价值。”张国正对《中国房地产金融》说，作为资管方，跃动平方将负责对项目进行产品定位，制订增值策略，并围绕项目的巿场营销、招商租赁、资产改造和物业服务等方面提供资产全生命周期的管理提升。
张国正表示，安狮资产和跃动平方是“轻重并举”发展战略的“两驾马车”，其中安狮资产强在投资端和融资端，为跃动平方沉淀更多可经营的优质项目；而跃动平方的管理运营能力，将为安狮资产在投资端对项目从把关、落地到运营保驾护航。
“我们希望房地产的每一平方米的资产价值都能够跃动起来，提升起来。”跃动平方合伙人张立表示。
据了解，跃动平方作为轻资产管理平台并不仅仅为安狮资产提供资产运营管理服务，也将协同安狮资产贯穿在投融管退过程中各环节工作。“此外，在轻资产和重资产互不分离的战略背景下，也将有目的性的对外输出，这一全新的资产管理服务模式。”张立说。
在跃动平方资产管理董事总经理谷海峰看来，跃动平方有别于其他市场常见的轻资产管理模式，跃动平方的“核心秘密”在于其技术理念与超前的管理方法论。
“资产来自金融驱动，而对于资管来讲更重要的是能力输出。在投资环节，我们是作为一个节点来粘合业主的技术服务商；在管理环节，我们是全生命周期的系统和技术的整合服务商。跃动平方紧跟时代步伐，把环保、智能化领域的技术、全生命周期的管理能力整合在一起，为投资者和业主创建更好的综合服务效果。” 谷海峰对《中国房地产金融》说。
跃动平方，从不动产资管进化角度来看，更像是一个技术整合平台和服务平台。谷海峰说：“我们只专注资管服务。在平台整合之下，让单个技术更有效率，把技术融入到资产管理，作为具体落地的技术手段。把资产投资的内容粘合在一起，提供到项目服务里面。”
“深耕”科创园区 助推公募REITs发展
围绕“轻重并举”，跃动平方目前在上海和北京在管三个科创园区项目，包括上海环普静安国际科创园和上海环普云创国际科技园，以及北京中关村软件园钻石大厦。
“未来跃动平方会聚焦两大区位的业务机会。一是，聚焦符合国家战略的产业方向，围绕着中国核心的城市群尤其是长三角一体化的契机，管理更多优质科创园区项目，尤其是产业办公。二是，城市更新方向，为市中心低效利用的物业，从策划阶段到改造阶段再到运营阶段，提供一条龙的运营服务输出。” 张立表示。
跃动平方定位的产业办公领域，未来如何深耕，资产管理能力如何打造？
张立表示，这体现在四个方面：第一，跃动平方的自身团队从产业办公的用户需求出发，能为项目实现包括策划定位、改造升级、招商租赁及产业服务在内的全生命周期运营落地。第二，针对项目的特殊要求，可以调动安狮资产及战略合作方的有效资源，为客户提供各类解决方案，如产业领域的供应链金融服务，园区旧改项目的建筑设计咨询服务等。第三，从资管的核心角度来说，跃动平方是站在资产持有人的角度去审视资产运营服务体系的搭建，充分考虑投资人对资产持有的定位以及变现的需求。第四，跃动平方终极武器是在最终的产品打造。结合跃动平方的服务理念，会坚定落实项目方案，打造细分产品，构建核心竞争力。
2021年6月21日，中国首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市，覆盖了仓储物流、产业园区、收费公路和环保设施四大主流基础设施类型，合计募资314亿元。
其中产业园区蛇口产园（180101.SZ）、张江REIT（508000.SH）、东吴苏园（508027.SH）占据了第一批公募REITs三分之一，成为基础设施REITs上市数量最多的板块。
产业园公募REITs能够成功上市交易，主要得益于底层资产良好的盈利能力。在张国正看来，第一批基础设施公募REITs对于中国不动产市场的发展具有历史性的意义，相信未来REITs发展到一定阶段，市场会推出包括更多类型的REITs,如公寓、酒店、可持有型的办公和商业。
“跃动平方未来会往公募REITs方向发展，终极目标是成为公募REITs资产的管理者。”张国正表示。
2021年7月2日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，从试点范围到REITs底层资产进行了扩容，新增了保障性租赁住房、旅游基础设施、清洁能源、停车场项目等类别。
中信证券认为，这既有利于丰富基础设施REITs的底层资产，提升REITs板块吸引力，又有利于助力企业盘活存量资产，打开长租、停车场等领域的局面。