商业租客拖欠租金, 房东可自行驱逐?
房东和租客，一个有钱赚，一个有地方住或使用。
这看起来就是双赢的关系，但无论是住宅房还是商业房，房东和租客很多时候都可能会因为各种原因，导致矛盾和摩擦不断。
丽莎律师行最近刚完成了一个商业房产的租赁诉讼案件。
案件当事人不幸碰到了故意拖欠租金的租客，甚至还反咬当事人非法闯入（Unlawful Entry），导致当事人陷入困境。
（为了保护当事人，相关案件信息已经做了适度修改，但不影响整体案件叙述和案件真实性。）
为了方便描述，我们把案件中的房东称为小莎，而租客就称为小庭。
小莎是一名住在曼城多年的华人，她平日就做做兼职，生活基本上是主要依靠房租收入。
她在市中心买下了一个租赁产权（Leasehold）的住宅房，并委托了中介公司帮忙放租出去。
几周过去，一家物业管理公司的老板（同时身兼房产律师的）小庭就找上中介，表示想要租下小莎的房子。
双方经过中介进行一番洽商后，就正式签下租约。
需要指出的是，这个房子虽然属于住宅房，但是在租约上，小庭却是以物业管理公司董事的身份签署。
这就让小莎很难确定，这样的话租约到底算是个人租赁（Personal Tenancy），还是以商业租赁（Commercial Tenancy）的方式，做为公司董事的服务性住房（Service Accommodation）呢？
因为这两种租赁是受到不同的法律约束的。
而且小庭公司的名字是以一种特别的美术字型注册的，这导致有些字母重叠在一起，看不清楚字与字间的空隙。
例如是这样：
这里还有一点要提出的是，当时小庭签好租约时，他只把签上名字的那页纸，也就是合同中的最后“签名页”交还给中介。
而中介当时并没有多疑，直接就把文件送到小莎手上让她签名。
也就是说，小莎签名的时候，小庭很有可能已经就租约做出了些微改动，这些小莎在签名的时候如果没有看到完整的合同内容并再次检查，恐怕是无从得知的。
结果一直到小莎都已经签完名后，她才有机会看到完整的租约内容。
另外，小庭虽然在签租约的时候，使用的是“小庭”这个名字；但当之后案件进入法律程序时，他便开始以“小廷”自称。
由于小莎和小庭双方，从头到尾都没有亲自见过面，当初签约的一切事宜都是由中介负责的。
这导致了房东小莎无法完全得知，该房子里到底是只有小庭/小廷一个人居住，还是有分别的小庭/小廷2个人同住？
到底小庭和小廷是否为同一个人？如果他们是分别的2个人，那他们又是什么关系？是夫妻吗？他们的性别又是什么？
即便小莎心中存有以上那么多问号，她当时也没有想得太多。
而且中介言之凿凿地保证不会有麻烦的，放心交给他们就好。于是乎小莎就同意把房子租给了小庭。
怎料没过多久，小庭就开始拖欠租金。
小莎多次通过中介要求小庭尽快偿还租金，但小庭却三番两次借口推搪。
最终无奈的小莎只能找上我们，委托我们替她处理这个纠纷。
接受小莎的委托后，我们第一时间做的，就是搜集有关租金拖欠的证据，例如是银行流水和租约等等，然后向法庭申请“占据令”（Possession Order）和申请把租约没收（Forfeiting the lease）。
不过在申请的过程中，我们发现租客小庭或许是自己也懂得法律的关系，当初在签署合同的时候有故意采取一些动作，导致后来很多程序上的问题和矛盾。
比如说：这个租约到底属于个人租赁还是商业租赁？想要申请驱逐的话又应该要依据哪条法规来执行？
经过丽莎诉讼团队的研究后，负责这个案件的法庭也跟我们确认了，这是一个特别的情况。
因为严格来说，当初小庭以“公司”身份签下的就是商业租约，但是他又把该物业用做“住宅”使用；于是最后，这个案件就被定义为是一个商业租约下的服务性住房（Service Accommodation），并受《1954年房东和租客法》（ 1954 Landlord and Tenant Act）管制。
就在我们准备案件之际，有一天中介突然声称他们遗失了小庭家的钥匙，想要把门锁重新换过。
但后来小莎通知我们说，中介其实并不是真的遗失了钥匙，只是想借着换门锁来取回该物业。
我们了解到这个操作是违法的。因为在没有“提前合理通知租客”和“取得法庭命令”的前提下，随意把租客的门锁换掉，就是非法驱逐（Unlawful Eviction）。
如果这样做，小莎不旦无法取回房子，更可能面临相关刑事问题和罚款！
我们当下立即建议小莎马上制止中介的行动。
可惜此时，小庭已经起了疑心，并反过来抢先采取法律行动，指控小莎骚扰（Harassment）和想要非法驱逐他。
所幸在法庭上，由于小庭没有能够提供证据证明小莎有做出任何骚扰行为和想驱逐的意图，所以法官并没有接纳他的指控。
同一时间，由于小庭已经多月没交房租，累积了近4,500镑的租金没付清。
而小莎一直都是依赖小庭的房租去向该房子的地主（Freeholder）支付地租（Ground Rent）的。
所以这么一来也就间接使得小莎也拖欠了大房东（地主）的地租。
结果，大房东也向小莎采取法律行动，并没收了小莎的年期权（Head Lease）。
不过由于小莎是因为被租客小庭拖欠租金，才导致她无法支付地租的，所以我们最后也成功在另一起官司中替小莎取回了年期权（Head Lease），使得永久业主/地主企图夺走小莎物业的法律行动失败了。
继续说回小莎和小庭的案子。
法官在了解到小庭拖欠租金的事实后，终于批出了“占据令”（Possession Order），并要求小庭必须把还没付清的那4,500镑租金，加上小莎1万镑的律师费，一共14,500镑还给小莎！
这起案子最终完满结束，小莎收到钱后也顺利把地租给付清了。
→ 遇到拖欠租金的商业租客，房东能怎么做？
文章前面有提到私人租赁（Personal Tenancy）和商业租赁（Commercial Tenancy）是受到不同的法律约束。
如果房东和租客之间的租约是属于住宅房产的私人租赁（Personal Tenancy），房东希望合法驱逐租客，可以参考我们这周三（2020年1月29日）才刚发布的文章：《租客不付房租，没签租约，房东强制驱逐同样犯法！》
而对于商业租赁（Commercial Tenancy），如果房东是因为租客拖欠租金而想把租客赶走/拿回租金的话，依照《1954年房东和租客法》（ 1954 Landlord and Tenant Act），当事人可以通过以下几个途经：
1. 没收租约（Forfeiting the lease）
大多数商业租约都赋予房东重新进入物业、更换门锁，和在租客违反租约的情况下，终止其租约的权利。
这个操作可以称为和平驱逐（Peaceful Possesstion），目的就是希望能让租客尽快还清租金，否则房东就会进行下一步，“没收租约”。
需要注意的是，更换门锁的这种行为只适用于该物业是属于绝对的商业用途，例如是纯店铺。
如果该物业是连着住宅，或者是像以上小莎的情况，是商业租约下的服务性住房，那么随意更换门锁就成为了非法入侵，是违法的。
另外，当事人（房东）只可以在租客违反租约的情况下，才能够更换门锁。并不是说随时想要更换就更换的。
正如上面的案例一样，如果是因为租客一直拖欠租金，房东就可以用“没收租约”的这个方式去解决问题。
租约一般可以通过两种方式被没收：房东可以重新进入出租房产并更换门锁，也可以从法院申请获得驱逐令。
然而，这种驱逐商业租户的方式也存在一些潜在的问题。例如，租客可以请求法院免除没收，这可能会减缓收回房产的进展。
而且由于这牵涉到法庭，所以等候解决的时间和费用也可能会增加。
2. 以CRAR去讨回租金
另一个方法就是房东可以启动“商业租金拖欠回收程序”（Commercial Rent Arrears Recovery，简称CRAR）。
这是一个不用上法庭也能够讨回租金的方法，但这个方法无法用于终止或“没收”租约。
当事人可以自己寻找符合资格的执行机构帮忙办理，这在网上一搜就很容易找到。有不明白的地方也可以先咨询一下自己的律师。
要注意的是，CRAR程序只适用于商业租赁上。
只要租客欠付的净租金相当于7天的租金，当事人就可以向租客发出一个为期7个工作日的通知，要求他/她马上缴还所有租金。
假如租客在7天后仍然无法偿还的话，CRAR程序就会正式启动。
届时，执行机构可以通过CRAR收回逾期租金，以及任何利息和增值税（如果有的话）。
如果租客真的无法支付租金的话，那么执行机构就有权力进入该物业，并没收租客的货物，用以偿还积欠的租金。
这个程序的好处是比“没收租约”的途径更快拿回租金，而且一般程序上相对简单。
最后提醒大家：在签署任何合同文件之前，记得要确保自己拿到的是最新的完整合同。每一页都很重要，所以一定要逐行逐段看清楚。有不明白的地方就应该立即提出，并要求对方解释。
如果对方不愿意配合的话，当事人是有权拒绝签名的。
同时，当事人也不要完全只依赖中介或朋友的意见，签合同前最好先咨询—下专业法律建议，或先让自己的律师过目。