为什么博语华庭比翠语华庭还热 | 叶帅户型2020.12.23 / 开普饭

| 奥体房荒的连锁反应

今日主评丨叶建英

博语华庭上演了一部悲喜剧。不过，虽然有房户被阻挡在了外面，那些本来以为准备了无房户的房票可以抢个便宜的，最后还是很难抢。

3.7%的无房户中签率，4.56的平均中签率，双双创下了杭州热点楼盘的最低纪录。

背后的原因，除了与滨康综合体的限价落差更大，创造了5号线一站价差1.75万的瀑布价差，地铁交通更便捷，学区配套更完善的原因外，我们分析户型，也可以看到户型的力量。

滨江集团在奥体各个楼盘100方左右的主力门槛户型中，从96方的拥涛府，到106方的翠语华庭，再到99方的博语华庭，有过两次重要的户型提升。

也就是说，相比已经达到5446户登记户数的翠语华庭，博语华庭不仅仅限价从37500元/㎡降到了34000元/㎡，而且房源数最多的中间套门槛户型从106方降到了99方，总价大幅下调。

如果没有临时阻击，博语华庭很可能创下万人摇的新记录。

我们再来看一下这三个户型：

△拥涛府96方中间套

拥涛府的双明卫双飘窗当然是优势，但第3房的开间只有2.4米，只能是刚刚扣住放一张床，非常局促。

△翠语华庭106方中间套

翠语华庭不仅为市北创造了登记人数的新高，但同样也是门槛房价的新高，这个户型虽然第3房的开间达到了2.7米，可以作为正三房了，不过面积达到106方，比拥涛府多了10个平方。而且，因为设置了双开间了阳台，南面又少了一个飘窗，拓展面积也少了。

△博语华庭99方中间套

比杭州楼市主力的96方多了3个平方，滨江集团创造了战斗机中的战斗机。

其实不光是多了3个平方，博语华庭还设计了3个飘窗用于拓展面积。第3房达到2.6米，虽然比106方户型少了0.1米，但达到了性价比的均衡，而且厨房特意标注了这是可以放双开门冰箱的。次卧的面宽虽然同样的2.9米，但是进深却从原来的3.95米增加到了4.5米。

近日中签率播报

正在公示（共计7个）

◆中旅·时光里，丰收湖

◇房源套数：120套

◇均价：30000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：89-99㎡

◇参摇门槛：待定

◇摇号登记时间：待定

◇叶帅短评：

89方的A1户型是边套，北向书房也设置了飘窗。而99方的三房两厅两明卫，是中旅时光里占比最多户型。这个户型，比市场上通行的96方中间套多了3个平方，而正是这宝贵的3个平方，让它成为适合三代共享的舒适户型。秘密就在于大厨房，大餐厅，双开间阳台，大尺度的第三房。

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◆华景川·樾滨府，萧山河上

◇房源套数：65套

◇均价：13000元/㎡（含装修标准2000元/㎡）

◇房源面积：89-113㎡

◇参摇门槛：待定

◇摇号登记时间：待定

◇叶帅短评：

毕竟房价太低，拓展面积也是需要成本的，两个小户型都没有设置较多的飘窗。89方因为设置了双开间阳台，书房就小了一点。

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◆地铁万科·彩虹天空之城，南站新城

◇房源套数：164套

◇均价：25600元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：63-128㎡

◇参摇门槛：待定

◇摇号登记时间：待定

◇叶帅短评：

128方的洋房是主流的四叶草户型，一体化的餐客厅相当大气。高层中间套99方采用了中间入户，而109方的C3户型是三开间朝南，都是最近才冒出来的好户型。

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◆万科·樟宜翠湾，南部新城

◇房源套数：待定

◇均价：29800元/㎡（含装修标准3500元/㎡）

◇房源面积：99-130m²

◇参摇门槛：待定

◇摇号登记时间：待定

◇叶帅短评：

99方都做了双飘窗，大阳台，又保证了第三房的尺度。100方的洋房三开间朝南，第三房开间达到3.05米，厨房够宽。

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◆华元·星万里，余杭超山

◇房源套数：216套

◇均价：16800元/㎡（毛坯）

◇房源面积：95㎡

◇参摇门槛：待定

◇摇号登记时间：待定

◇叶帅短评：

可惜了。估计为了凑95方，尺度太小了，再增加了两三平方，会舒适很多。

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◆保亿阳光城·丽光城，青山湖科技城

◇房源套数：待定

◇均价：24088元/㎡（毛坯）

◇房源面积：89-108㎡

◇参摇门槛：待定

◇摇号登记时间：待定

◇叶帅短评：

主流户型。108方过道过长，书房过小，但毕竟做了四房。

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◆越秀·悦映城，临安锦南

◇房源套数：214套

◇均价：18961元/㎡（毛坯）

◇房源面积：89-115㎡

◇参摇门槛：待定

◇摇号登记时间：待定

◇叶帅短评：

可以把设备平台作为拓展面积的毛坯户型，户型本身的尺度与布局一般。

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正在登记（共计17个）

◆荣安招商·祥宸府，拱墅祥符

◇房源套数：281套

◇无房户倾斜比例：20%

◇均价：高层36000元/㎡，洋房41951元/㎡（均含装修标准4000元/㎡），叠墅40000元/㎡（毛坯）

◇房源面积：高层131-136㎡，洋房130-170㎡，叠墅170-180㎡

◇参摇门槛：存款冻结首套120万，其他240万

◇摇号登记时间：2020年12月21日-12月23日

◇叶帅短评：

主城区少有的叠墅，优势在于面宽达到了7.3米，是小面积段叠墅中尺度较为舒适的。高层G户型136方全明四开间和105方的3开间朝南具有较高的舒适性。

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◆滨江·御滨府，滨江

◇房源套数：127套

◇无房户倾斜比例：20%

◇均价：49005元/㎡（含装修标准4500元/㎡）

◇房源面积：105-139㎡

◇参摇门槛：存款冻结首套150万，二套300万，全款450万

◇摇号登记时间：2020年12月21日-12月23日

◇叶帅短评：2星：105方

这个中间套105方，是滨江又一个领先市场的创新，不仅四开间朝南，而且中间入户，也节省了过道面积。139方是个双套房的三卫设计，如果双开间阳台分割成两个大阳台，会更棒。

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◆滨江·春语蓝庭，下城华丰

◇房源套数：216套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：33000元/㎡（含装修标准3500元/㎡）

◇房源面积：98-119㎡

◇参摇门槛：存款冻结首套100万，其他200万

◇摇号登记时间：2020年12月21日-12月23日

◇叶帅短评：3星：105方

中间套四开间朝南的105方，中间入户，形成类似双套房格局，非常优秀。几个大边厅设计的户型，还是没有考虑到对视的影响。

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◆湖景居，金沙湖

◇房源套数：77套

◇无房户倾斜比例：20%

◇均价：35950元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：50-60㎡

◇参摇门槛：存款冻结首套45万，其他90万

◇摇号登记时间：2020年12月22日-12月24日

◇叶帅短评：

优质地段难得的住宅性质小户型，得房率比酒店式公寓高，而且户型功能也更合理。问题是，50方的一室一厅也是一张房票啊。

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◆融信·展望，萧山市北东

◇房源套数：160套

◇无房户倾斜比例：20%

◇均价：37500元/㎡（含装修标准3500元/㎡）

◇房源面积：103-139㎡

◇参摇门槛：存款冻结首套90万，二套180万，全款300万

◇摇号登记时间：2020年12月21日-12月23日

◇叶帅短评：2星：103方

展望的103方显然比区域内的106方的尺度舒适多了，因为展望是中间入户，省去了过道，所以从客厅到房间，尺度都比翠语华庭要好。差不多的地段，同样的价格，要跟滨江抢客户，确实也是厉害的。

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◆德信银城·观湖之宸，丰收湖

◇房源套数：96套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：30000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：96㎡

◇参摇门槛：存款证明70万

◇摇号登记时间：2020年12月22日-12月24日

◇叶帅短评：

96方的经典户型。玄关处的收纳空间用心，也通过飘窗等设计增加了拓展面积。

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◆敏捷·源著天樾府，丰收湖

◇房源套数：117套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：30000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：89-107㎡

◇参摇门槛：存款证明60万

◇摇号登记时间：2020年12月21日-12月23日

◇叶帅短评：

89方的A户型，和107方的边套，是市场上的主流格局。89方的边套A1户型，虽然也只是双开间，但是是边套，餐客厅关系处理得很好，也没有多少过道浪费，其实是蛮实用的。

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◆新希望美的·长粼府，丰收湖

◇房源套数：184套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：30000-33000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：85-104㎡

◇参摇门槛：存款证明50万

◇摇号登记时间：2020年12月21日-12月23日

◇叶帅短评：

B2是双开间，又不是边套，为了做3房，只能委屈了厨房，不过，毕竟是小高层，尺度还是可以的。B1户型的多功能间，也可以改装成储藏间，很实用。

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◆绿地·潮悦江山城，富阳富春

◇房源套数：308套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：27000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：80-115㎡

◇参摇门槛：存款冻结60万

◇摇号登记时间：2020年12月21日-12月23日

◇叶帅短评：2星：115方

作为富阳城区的又一个高价盘，绿地潮悦江山推出的竟然是小户型，甚至还做了80方的一卫户型，是有点意外的。不过，边套115方没有做小四房，而是做了舒适的三房。

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◆路劲银城·澜仕里，余杭崇贤

◇房源套数：237套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：23000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：89-123㎡

◇参摇门槛：存款证明60万

◇摇号登记时间：2020年12月23日-12月24日

◇叶帅短评：3星：123方，2星：98方

89方为了凑足三房，只能设计了一卫，不过令人欣慰的是，小餐厅还是借用了卫生间一点面积，所以能够真正放下一个四人位的桌子。大家可以多关注一下，现在很多89方的面积段产品，餐厅是很难放的。功能性来讲，123方的四房两厅两卫显然是最到位的，楼幢布置上也是与楼幢错位的，避免了握手户型。

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◆绿地众安·宸瀚里，余杭崇贤

◇房源套数：132套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：23000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：87-125㎡

◇参摇门槛：存款证明首套50万，其他100万

◇摇号登记时间：2020年12月22日-12月24日

◇叶帅短评：

同样是89方，宸瀚里做了三房两厅两卫，可以看出厨房和餐厅小了一点，但是这个户型的过道设计是个亮点，比澜仕里少占面积。98方B户型的阳台，如果一半封包进房间，一半作阳台会更好。我们为什么会对刚需板块的小户型特别强调不要做双开间阳台，一是对刚需用户来讲，房间面积更加实用，二是今天杭州楼市的购房者新杭州人的比例越来越高，需要考虑到接父母亲来杭州居住的情况，阳台分隔更能保护两代人的隐私。