2021年民法典生效，离婚房产分割怎么分，你知道吗？

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干货贴/2021年买房相关

2021年1月1日，新中国第一部以法典命名的法律《中华人民共和国民法典》正式施行，中国开始步入“法典”时代。
全新《民法典》被誉为“社会生活的百科全书”，共7编、1260条、10万余字，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。
小胖君汇总了2021年《民法典》涉及到房屋买卖问题，对离婚房产分割、 抵押房产的过户问题、房产的居住权、房屋租赁等，为大家列举出相关房屋的新规。
*本文部分参考北京大学法学院 法宝头条公众号
离婚房产分割
近年来，随着离婚案件的增多和人们收入水平的提高，由夫妻财产分割引发的矛盾越来越尖锐，而对绝大多数人而言，房屋无疑是最大的争执焦点。
那么新的婚姻法对离婚时房产的分割有什么规定呢？小胖君整理了相关的资料，用一张图带您看懂离婚房产分割。
相关法律规定： 
《婚姻法司法解释三》第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
《婚姻法司法解释三》第六条：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
《婚姻法司法解释三》第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
《婚姻法司法解释三》：由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
《婚姻法解释(二)》第21条：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”
但应当分两种情况区别对待：一是在婚前，夫妻一方在婚前已付了房款，那么这个房子肯定是夫妻一方婚前个人财产。二是在婚后，偿还房屋的按揭贷款是由双方共同支付的，应当归属于双方共同财产，按按揭的数额分割。
《婚姻法司法解释三》第十二条：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
婚前，由父母全额出资或个人全款买房，属于个人财产，离婚的时候，另一方是无法分割的。
婚前，按揭买房，由一方父母或者个人支付首付，婚后共同还贷的，离婚后分割的是共同还贷部分和房子增值部分。
结婚之后，夫妻双方其中一方的父母，购买房产赠送给子女居住的，没有明确表示赠与哪一方的，属于共同财产。
结婚后，不论是谁出的钱购买的房子，没有公证这套房子是个人财产的，属于共同财产。
城镇户口子女，无法继承宅基地的使用权，但能继承农村父母房子。
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已经抵押的房屋，

可以不解除抵押直接办理过户

一般来说，买房一般都会通过银行借款，银行会要求办理房产抵押手续。也就是说，什么时候还清银行的钱，银行便可以为我们解除抵押，同时，房产也可以上市进行销售。
2021年新的《民法典》实施之后，已经抵押的房屋，可以不解除抵押直接办理过户，这个问题将迎刃而解。
相关法律规定： 
物权编第406条第1款：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
民法典物权编第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。
设立抵押的房子可以卖，抵押权可以跟着房子走，带着抵押权卖。
抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。
房产的居住权
全新《民法典》备受关注的话题无疑是房屋的“居住权”，“居住权”是在房屋所有权和土地使用权之外关于房地产的一项全新权利。
什么是居住权？居住权有什么用处？
《民法典》中涉及居住权的内容有六条，相关法律规定： 
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
总的来说，居住权是以书面形式订立合同或者以遗嘱方式设立，而且必须进行登记，同时不得转让、继承。
在2021年之前，没有任何房屋设立了居住权，因为法律还没有规定。
从2021年1月1日《民法典》实施开始，房屋将可能设置居住权。
居住权不得转让、继承。
设立居住权的住宅不得出租，这样的房屋将被视为租房雷区，千万不能去碰，但是当事人另有约定的除外。
居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
考虑到居住权的特性，对于二手房交易来说，购买前须查明房产的居住权。
《上海市不动产登记若干规定》对居住权的登记做了规定，将于2021年3月1日起施行：
相关法律规定： 
《上海市不动产登记若干规定》：
第二十七条：当事人采用书面形式订立居住权合同或者以遗嘱方式设立居住权的，应当持居住权合同或者遗嘱等材料申请居住权首次登记。不动产登记机构应当核发不动产登记证明。
总的来说，对于二手房市场，被交易的房屋是否设立了居住权，将成为未来购房者必须要提前了解和考虑的重要因素。
房屋租赁问题
《民法典》对房屋租赁的法律规定进行了重大修改，更有利于保障承租人的居住权益，也兼顾了出租人的权益。
设立居住权的房屋不能出租
前面关于居住权的问题，小胖君已经说的比较清楚了。
设立居住权的房屋不能出租，因为法律不允许出租，此类房屋的租赁合同将被认定为无效。
相关法律规定： 
《民法典》第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
拎重点：设立居住权的房屋将被视为租房雷区，千万不能去碰。
出租人发现房屋被转租应及时提异议，提异议时间为6个月
二房东转租行为已经屡见不鲜，如果没有经过出租人同意，这种转租是可以被解除的，租客也有可能面临被人赶出去的风险。
《民法典》新增规定，如果出资人知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。
相关法律规定： 
《民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《民法典》第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
房屋权属有争议或被查封，可以退租
房屋所有权发生争议，或者出租人因为诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、甚至拍卖，严重影响了租房人生活安宁权。
《民法典》新增规定，保护租房人的合法权益，明确了当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，房屋权属有争议时，租房人可以退房。
相关法律规定： 
《民法典》第七百二十四条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
租房人享有优先租赁权
除非是居住特别不满意，租房人都一般不太愿意搬家。现实生活中，合同到期后，房东告诉租房人，我不想再租给你了，租房人只能到处去找新的房源。
此时，承租人的权益就无法得到保障。《民法典》新增规定，房屋承租人享有优先承租权。
相关法律规定： 
《民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
拎重点：优先承租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。
房屋共有人和产权人的近亲属，享有优先于承租人的优先购买权
之前的法律规定承租人在出租人出卖双方建立租赁关系的房屋时享有优先购买权。
《民法典》新增规定，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，租房人不享有优先购买权。
民法典在承租人之前又加了两个有优先购买权的人，分别是：
（1）房屋的共有人；
（2）出租人也就是产权人的近亲属；
相关法律规定： 
《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
承租人的优先购买权有一个15天的行使期间，过期不候
明确承租人的优先购买权，但是没有规定具体期间，在实践中有时会给出租人带来困扰。
《民法典》新增规定：租房人应当在15日内明确表示自己要购买，否则放弃优先购买权。
相关法律规定： 
《民法典》第七百二十六条：出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
若未通知或妨害承租人行驶优先购买权，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
通过中介看房
不能绕过中介成交

很多人在买卖房子时都需要中介机构提供信息服务，中介公司所收取的中介费并不便宜，一般按房价的2%-3%收取。
但实际生活中，很多购房者私下跟对方成交签订房屋买卖合同，逃避缴纳中介费；或者同样的房源货比多家，找收费最低的中介成交。经常导致房屋中介人员白忙一场，却无法收到应得的中介费。
2021年1月1日以后，买卖房屋在找中介时要“从一而终”，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务的应当支付中介费，避免投机取巧、逃避中介费的不诚信行为。
相关法律规定： 
民法典第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

房子70年产权，

届满自动续期

商品房住宅的土地使用权限一般是70年，“70年满期后怎么办？”一直是全民热议的问题。
《民法典》对满70年产权的住宅给出了答案，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期要交费。
相关法律规定： 
物权编第359条第1款规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律行政法规的规定办理。”
续期需要缴费的标准民法典中并没有具体规定，将依照续期时行政法规的规定办理。
未来买房时，除了考虑户型、地段等因素之外，务必关注房子的土地使用权期限，如果所剩时间较短，将面临一笔续期的花销。
物业服务问题
业主与物业之间的矛盾是亘古不变的话题，民法典中，与小区物业服务有关的相关问题以法律的形式正式进行规定。
民法典规定，小区共有部分收益，归业主享有；业主有权换物业；物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
相关法律规定： 
民法典第九百四十四条：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。
民法典规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
民法典第九百四十六条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
除此之外，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
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