周二市场说 | 这十个楼市政策，必须立即调整

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2017年以来，地方城市调控政策频频出台，以一二线为代表的重点城市的调控力度更是达到了前所未有的高度，随着调控效果的逐步显现，地方调控对需求侧的收束管控越来越少（详见上周文章《当调控只剩下秩序整治，“反向微调”可能也不远了》）。但调控的过于收紧也造成了一些过犹不及：如土地流拍率升高打乱供地节奏、住宅供给速度放慢加剧供不应求、限价高端住宅遭到哄抢等等。对此，我认为目前市场中还是有一些政策可以进行微调的，具体来看有以下十点：

一、供给侧方面

1、强制规定所有地块必须按比例自持，忽视远郊租住需求不足

典型如深圳、上海，为了更快地发展租赁住房用地，要求所有商品住房用地均应当按照20%、15%的比例建设自持租赁住房。从一线城市整体来看，诚然需要更多的租赁用地满足居住需求，但一线城市也不是处处都有旺盛的租住需求，没必要所有宅地都必须按比例自持。譬如在远郊非产业园区的低密度用地中配建租赁住房，就很难吸引稳定的长期租住客群，在一定意义上也是浪费城市建设用地指标。

2、过于严格的土地竞拍资金监管，不利市场健康发展

为了从源头上控制土地价格，不少城市都加强了土地保证金以及土地价款到账时间等方面的管控。但有些城市相关管控收束的太为严格，譬如珠海市土地保证金不得低于出让起始价的50%。真正严格的还是上海招挂复合住宅地块，开发商在缴纳20%保证金的基础上，更是需要把竞拍所用的自有资金预先存入监管银行账户，并至少锁定30日，在企业资金面普遍趋紧，融资难度如此之大的当下，对巨额资金的如此长期锁定实在是没有必要，即不有利于市场的良性竞争，也会影响优质高总价地块的出让节奏。

3、国土部门监察自有资金来源，职能与金融监管部门重复

为了防控违规资金流向房地产，房地产主管部门常常会要求监察相关资金来源，如上海、南京、东莞等城市均出台了类似政策，上海更是要用30天的时间来“穿透检查资金来源”。但实际上，如果说到对资金来源的监察，还是更应该由金融监管部门来进行，多头监管实在没有必要，而像上海这样花费大量时间来“穿透检查”更是有些矫枉过正。

二、需求侧方面

4、环京、环沪城市圈限购，可对“京漂沪漂”适当放开

三四线城市限购的全面展开，始于北京、上海周边的城市圈。为了管控一线城市居民强大的购买力非理性涌入，近年来北京、上海周边的城市圈纷纷开启了“限购模式”，以此控制房价的过快上行。但对于在一线城市工作的大量非户籍人口，尤其是在城市远郊工作的群体而言，却是购房需求无处释放：在内，北京上海限购、房价门槛过高，大部分人没有资格购房；退一步在外，又是城市圈限购，同样没有资格购房。所以建议一线城市的城市圈可以稍稍放开限购的口子，对在一线城市工作一年以上的常住无房群体“网开一面”。

5、单身非户籍人口限购，建议与外地家庭一视同仁

上海等个别城市单身群体不能购房实在是有些过于严格。哪怕工作五年、甚至十年，只要没有结婚、没有户口，依然没有购房资格，哪怕是有孩子的单亲家庭也不可以。

6、首套房利率上调10%实无必要

在目前高度从紧的贷款政策下，不少重点城市首套房利率已经上调10%，少数如南京首套房利率更是上浮20%。如此严格的贷款政策大可不必，毕竟首套房客户大多是刚性需求，对房价上涨推动作用有限。

三、价格管控方面

7、限价政策可对豪宅放开

目前不少城市的限价政策，实际上并没有把优惠给到刚需、改善客群，而是变成了给富裕群体“打折买房”的机会，尤其是在高房价板块，一旦限价造成一二手房价倒挂，必然引起大量哄抢，不利于市场稳定。所以还不如把豪宅价格重新放开，让这些产品在高位价格零星成交，反而不会造成恐慌性抢购的局面。

8、限价限到楼板价以下，伤及商品房供给热情

土地市场在经历了2016-2017年的高位之后，出现了大批量的高价地块，但2018年地方政府为了控制房价，又开始不断加严备案限价，部分地块的备案限价甚至低到最低成本线以下。典型如南京，2015、2016年拍出了不少地王，目前2.2万楼板价限价2.5万、4.2万元楼板价限价4.5万的现象普遍存在，直接导致市场供给节奏放慢，楼市持续低迷，居民购房需求也得不到满足。主管部门既然允许拍出比较高的楼板价，那么也应该对其中的“成本线”予以一定考虑。

9、房价指标应当更公正、统一

“房住不炒”的核心是要价格稳定，但现在政府部门发布的价格指标实在是有些让人看不懂。以深圳为例，就国家统计局发布的价格指标来看，今年上半年深圳房价环比有涨有跌，同比跌幅持续收窄；但就深圳规土委发布数据来看，深圳市房价还在持续下探，实现了“新建商品住宅价格连续21个月下降”。国家部委和地方主管部门之间的指标走势背离，不仅让购房者无所适从，对行业管控而言也是极为不利。

10、部分城市要求房价下跌不得超过5%，管控过于严厉

为控制房价稳定，与“限涨令”相对应，目前不少城市还出台了过于严格“限跌令”。如果说清远限跌不得超过15%还可以接受，那么沈阳这类5%的“限跌令”实在难以理解。不少购房优惠活动的折扣可能就有5%了，更不要说原本价格虚高、去化情况不佳，企业需要加大优惠力度出清存货的情况。

以上需要微调的政策大多其实都是“一刀切”式的政策，其实也是一定意义上的懒政。中央角度基于宏观调控角度，已经察觉到了市场的区域性差异，早早提出房地产调控要因地制宜“一城一策”。 地方主管部门作为政策落地的最后一棒，在政策制定上应当更加有针对性，努力做到“一城多策”，让“因地制宜”的“地”不仅仅局限于省界、市界，更要深入到区、街道、乃至住宅的不同类别上，在努力不损害各类“夹心层”的前提下，达成控房价的目标。

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