二线城市系列丨石家庄楼市：品牌房企的红利围剿

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石家庄，河北省省会，京津冀城市群中心城市，国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放城市，中国铁路运输的主要枢纽之一。

作为一座被“火车拉来的城市”，1968年才确定为河北省会的石家庄，在此前一直被视为中国最年轻的省会城市。这个记录直到1988年海南省成立才被打破。

经历了50年的快速发展，这座距离首都最近的省会城市，不仅成为了人们口中的“国际庄”，各项经济指标仍保持着较高速度的增长。

2018年，石家庄GDP 6082.6亿元，同比增长7.4%，三产结构占比6.9%：37.6%：55.5%。人均GDP55723元，同比增长6.6%。

2018年末常住人口1095.16万人，比上年末增加7.17万人。全年出生人口12.18万人，死亡人口6.53万人，人口自然增长率为5.19‰，比上年下降2.64 个千分点。常住人口城镇化率63.16%，比上年提高1.52个百分点。

2018年城镇居民人均可支配收入35563元，同比增长8.0%，城镇居民人均消费支出21620元，同比增长6.3%。

与此同时，石家庄房地产市场由上行趋势逐渐回归平稳，以万科、融创和保利为代表的品牌房企销售业绩稳中有升，逐步挤占本地中小房企的市场占有率，改写了石家庄的市场格局，成功收割了一波市场红利。

调控政策：非户籍在主城5区限购1套，

新购一二手房皆限售5年

与其他一些强省会城市对比，石家庄的楼市调控政策同样严苛。

非户籍家庭近3年内连续缴纳2年以上社保，在长安区、桥西区、新华区、裕华区和高新区（主城5区，下同）限购1套住房（含新建商品住宅和二手房），户籍家庭、其他区域皆不限购。

在主城5区购买首套房，商贷、公积金贷款首付比例皆不低于30%；二套无贷商贷首付不低于40%，有贷商贷首付不低于50%，二套公积金贷款首付不低于60%；其他区域首套首付不低于20%，二套首付不低于30%；三套以上停贷。

商品住房、经济适用房皆限售，新购住房（含新建商品住宅和二手房）限售5年，以交易合同网签备案时间为准。2007年5月1日前，开发企业取得经济适用住房建设计划批文的，限售2年；开发企业在2007年5月1日后才取得证件批文的，限售5年。

依照2016年10月份全市商品房的基准价可上浮确定项目的预售价，拆除重污染企业开发房地产、低密度社区、装配式住宅的预售价可分别较基准价上浮20%、30%和40%。分区域限价，各区域皆有隐形的房价监管红线，譬如南二环东沿线板块最高售价不超1.5万/平方米。

别墅施工进度1层以上，高层施工进度达到1/3或投资额超工程总投资额的25%，可申领预售证。冬季采暖季直到次年3月15日，所有在建项目全部停工，致使房地产市场陷入“空窗期”，全市几乎没有新房供应。

市场综述：市场由上行趋势逐渐回归平稳，

三季度成交量环比下降12%

2019 年1-9月石家庄商品房供应面积 311.77万平方米，成交面积 345.51万平方米，其中第三季度商品房供应面积 138.44万平方米，环比上升 13% ，同比上涨 106%，成交面积 121.58万平方米，环比下降 12% ，同比上涨 55%。

分季度来看，一季度因西山事件，供货端低迷；二季度低价项目入市，主要面向首置首改需求，带动成交量快速上升；三季度房企和项目营销推货节奏密集，尤以九月份表现突出，各项目抓紧在国庆节前补货，为假期成交创造条件，整体三季度成交相对平稳，市场观望情绪依旧浓重。

土地市场：量价齐升地价再创新高，

三季度土拍明显降温

2019 年1-9月石家庄房地产开发用地累计供应 114 宗，供应面积 399 万平方米，超过 2018年全土地供应总量的 13.9%；成交 82 宗，成交面积 312万平方米，超过 2018年全年成交总量的 17.4%，其中 1-9月房地产开发用地成交亩价达652万元/亩，再创历史新高。

分区域来看，长安、栾城和正定片区土市场供求火热，带动区域商品房市场热度提升，其中栾城区以供应 84.2万平方米、成 交71.8万平方米位居首位；从土地成交价格来看，长安区楼面价最高 6565元/平方米，其次为裕华区、桥西区，楼面价分别5139元/平方米、 4591元/平方米。

分受让方式来看，补证土地成交58.4万平方米，非补证土地（勾地和公开招拍挂两种）共成交253.5万平方米，市场供求逐步规范，其中勾地占比59%，勾地仍是供地主流方式。

值得一提的是，三季度高溢价成交地块明显减少，房企逐步回归理性，土拍阶段性降温，低价拿地成为可能。

根据全年土地供应计划，当前桥西区完成率最低，四季度桥西区或将成为土地市场热点区域。

区域市场：刚需、改善主导且地域特征显著

目前，主城5区近乎无新房供应，成交以二手房为主，房价1.8-1.9万/平方米，次新房2万/平方米。二环沿线主打改善性需求，3房、4房大户型成交活跃，房价2万/平方米。

二环、三环之间为近年新兴板块，生活配套尚不成熟，产品主打刚需两房以及小三房。譬如南二环东延线，万科、保利、华远等品牌房企扎堆，在建地铁3号线，片区有医药、电子信息等产业，房价1.4-1.5万/平方米。

鹿泉区位于西三环以外，房价1.1-1.2万/平方米。栾城区位于南三环以外，房价略低0.9-1万/平方米。藁城区位于东三环以外，房价约1万/平方米。

西山乃传统半山别墅区，2019年初严禁削山建别墅，部分项目停售。

热点区域：正定新区炒预期，2019年土拍

再度升温，品牌房企扎堆抢地

正定也是当前乃至未来石家庄新房主要供应区域，有市政府搬迁、国家级新区、河北自贸区规划预期加持。

正定市政配套先行，着力打造海绵城市，片区内现已通行地铁1号线，2号线正在规划建设中，但入住企业偏少，现阶段仍是炒预期。

正定县划分为古城、新区两大板块，古城主打旅游产业，建筑限高8米，主打别墅、合院这类低密度产品，总价500-800万，购房者主要来自于本地以及主城区外溢客群；新区炒预期，有市政府搬迁、国家级新区等利好加持，但现阶段发展尚不成熟，入住企业偏少。各区域客户皆有，以年轻人居多，本地拆迁户也占据一定比重。

2016年，正定县土地市场火爆，房企不惜高价抢地，部分地块限售10年。不过，因前期市场火爆，10年限售项目售价低于预期，市场抗性有限，基本都能去化完毕。

2017-2018年土拍市场回归理性，但并未出现土地流拍。

2019年，在市政府搬迁、国家级新区、自贸区等预期推动下，土拍市场升温，中海、华润、雅居乐、中铁建等品牌房企连拿7宗地，楼板价6000-6500元/平方米，地价再度升至高位。相较于正定在售项目1.3-1.4万/平方米售价，地价略显偏高。

营销去化：差异化营销，万科低开高走、

华远错位定价、保利渠道分销

房企营销策略差异化，万科新都会低开高走，前期冲流量、做口碑，后期涨价制造升值预期。

华远分产品错位定价，更易去化的2房高价慢慢卖保利润，不易去化的3房降价走量。

保利以全年销售业绩目标为导向，开盘次月便上渠道冲业绩，刚开始渠道客户转化率较高，随后平平。高价盘自建圈层，涉及老带新、全民营销等。

相较而言，正定县更为依赖渠道分销，本地中介带客能力强。

多数项目日均到访量20组，渠道盘日均50-60组，周末100组，但渠道客户质量参差不齐，转化率难以保证，流量盘月均去化200-300套。

客户结构：地缘性以及周边郊县客户居多，

二环内改善、二环外刚需

购房者以项目所在片区以及周边郊县客户居多，户型要方正、南北通透，北京外溢客群极其有限，占比不足5%。

各区域市场客群划分明显，二环内主打改善性需求，成交主力3房、4房大户型产品，本地改善性客群不缺房，大都卖一套再买一套。

二环外主打刚需以及首改，85平左右的两房更易去化，除地缘性客户之外，周边郊县客户也占据较大比重。

竞争格局：万科、融创、保利问鼎前三甲，

品牌房企市场份额持续提升

2019年1-8月，品牌房企销售业绩稳中有升，包括荣盛、恒大、绿地、碧桂园在内的7家实力房企入围销售金额榜单前十强，万科、融创和保利问鼎前三甲。

反观，本地中小房企销售业绩不佳，仅北城、润江和天山入围前十强。

值得一提的是，本地中小房企陆续出现资金周转不畅难题，联邦、卓达更因民间借贷、金融拆借到期违约破产。

长期来看，本地中小房企市场占有率将持续走低，外来品牌房企则持续提升。

展望未来，预计四季度房地产市场调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大，并将在10月底至12月初达到降价跑量的最高潮，为完成销售任务，房企和项目推售动作仍将不放松，推售节奏趋向小推量多批次，以价换量动作愈加明显。

未来二环内新增供应相对较少，潜在入市项目聚集的长安区、栾城区和正定区域将成为四季度市场聚焦点。从产品结构方面来看，市场整体处于下行趋势，受市场长期调控影响，购房者观望情绪浓厚，入市积极性低，投资改善需求驻足，刚需化明显且愈加强烈，户型面积段及总价段逐渐压缩。

2018年至今，房地产市场处于持续调控周期，房企们融资环境进一步收紧，资金压力不断加大，许多房企开始选择加快开发节奏，加快销售，回笼资金，以偿还借款。融创、旭辉和万科进入今年土地储备的第一梯队，房地产市场集中度在不断提升，尤其是融创和万科已经完成了全城六七盘的布局，预计四季度房企推货速度将继续加快，快速抢占市场份额。

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