二线城市系列 | 武汉楼市：短痛，是为了长乐
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城市综述：常住人口1100万人，城镇居民人均收入4.7万元
2018年末，武汉常住人口1108.1万人，比上年末增加18.81万人，其中城镇常住人口889.69万人，城镇化率达80.29%，比上年末提高0.25个百分点。
户籍人口883.73万人，常住户籍人口比1.25。全年GDP14847.29亿元，比上年增长8.0%，三次产业构成为2.4 ∶ 43.0 ∶ 54.6 。
全年城镇居民人均可支配收入47359元，比上年增长9.1%，城镇居民人均消费支出31201元,增长9.3%。
调控政策：限购限贷严苛、限价略有松动，“抢人”成效显著
2016年，武汉重启并升级限购，本市户籍家庭限购2套，非户籍家庭限购1套，社保需连续缴满2年及以上。
限购区域包括江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、东湖高新区、经济开发区、东湖风景区，以及东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。
首套首付比例不低于30%，二套普通住宅首付不低于50%，非普通住宅首付不低于70%。毛坯、精装分类贷款，毛坯商贷、精装消费贷，消费贷期限最长不超过10年。
分区域限价，各区域皆有隐形的房价监管红线。根据毛坯售价分段限定精装标准，最高不超过5000元/平方米。
不过，2019年以来限价政策似有松动的迹象，部分高价盘以地价+开发成本综合测算售价，预售价格在一定程度上可以超过所在片区最高限价。
2017年武汉启动“五年内留住百万大学生”计划，落户条件相较宽松，本专科毕业生落户年龄放宽至不满40岁，中专毕业生满足相应条件也可落户。
受此影响，人才引进成效显著，2018年新增户籍人口再创新高，全年户籍人口净增长30.08万人。
市场综述：高端下滑幅度有限，改善“夹生”，刚需结构性分化
2018年，武汉依旧保持较高市场热度，但各类产品成交明显分化，刚需盘销售持续火爆，去化率基本能达到90%左右；改善类产品去化明显放缓，去化率大都在50%-60%；豪宅去化不畅，去化率大都在30%左右。
2019年，武汉市场进一步降温，中高端产品去化持续不畅，尤其是售价在2.7-2.8万/平方米的“夹生”产品，高不成低不就，去化压力较大。
据统计，年内售价2.8万/平方米以上的高价盘潜在供应量约150万平方米，市场预期并不看好。不过，尽管高端产品开盘去化不佳，但进入持销期成交表现尚可，尤其是那些渠道分销项目，月均成交量依旧维持在较高水平。
刚需市场结构分化，三环内人口高度集聚，毛坯售价1.3-1.5万/平方米+精装3000元/平方米的项目性价比优势突显，基本能实现开盘即售罄。
不过，三环外人口分布稀松，叠加土地供应向三环外倾斜，占比由原先的60%提升至70%，吴家山、阳逻等板块供求压力明显加剧。
整体而言，武汉高端市场下滑幅度有限，改善市场“夹生”，刚需市场结构性分化。
而从市场数据来看，2018年武汉楼市供应明显放量，供应量升至2500万平方米，但受限签等多方面因素影响，成交数据“失真”，实际成交量约2160万平方米，预计2019年实际成交量将小幅回落至2000万平方米，同比减少7%。
热点区域：光谷东短期阵痛，长期受惠于产业人口导入市场依旧看好
2019年，光谷东市场迎来阶段性阵痛期，前20强房企纷纷进入，产品高度同质化，皆开发高品质住宅。
统计显示，光谷东潜在供应量约150万平方米，但月均成交量仅5-6万平方米，去化压力着实不容小觑。
不过，光谷高科创产业发展势头强劲，小米、华为等高科技企业大量导入，带动60万就业人口、40万常住人口，且普遍有着较强支付能力，长期来看光谷东市场依旧看好。
营销去化：渠道分销常态化但转化率低至10%，精装改毛坯后成交皆增
随着市场转冷，多数项目皆上马渠道分销，但渠道包销并不常见。
并且，多以“跳点”的形式结算佣金，意即渠道分销量达到一定的成交套数，便可以结算更高的佣金比例。渠道分销项目到访量明显提升，周均到访量基本能达到100-200组，但转化率偏低约10%。
主要原因在于渠道引流客户质量参差不齐，渠道客户也没有明显的品牌偏好，往往会将周边竞品全部看一遍。
并且，渠道更愿意推荐高佣金比例项目，在一定程度上会影响渠道客户最终的购房决策。
受装修质量维权、精装消费贷月供压力大等多方面因素影响，武汉本地客户对精装房源抗性较大，2019年以来部分项目顺势精装改毛坯，随后成交量皆明显提升。
客户结构：自住以及改善性需求占据市场主流，公寓更难去化
“房住不炒”政策成效显著，成交主力已然回归至自住以及改善性购房需求，即使光谷东这类热点区域，投资性客户占比极低。
在2016、2017年市场火爆阶段，住宅供应紧俏，致使公寓同期出现了一波销售热潮。
不过，2018年以来武汉市场整体供过于求，住宅供应充足，叠加公寓售价与周边住宅相差不多，现阶段公寓普遍较难去化。
竞争格局：前20强集中度降至不足50%，新晋前10强东原、华发
2015年之前武汉房地产市场相较封闭，2015年开始逐步市场化，随后3年约40家品牌房企扎堆进入。
相较而言，头部房企土储充足，不着急高价拿地；外来房企拿地态度普遍激进，甚至不惜亏本拿地。
“僧多粥少”致使市场集中度持续走低，前20强房企销售业绩占比由原先的60%-70%降至现阶段不足50%。
纵观前10强房企，可以划分为以下四大类型：
其一，万科、保利以及金地，持续深耕武汉市场；其二，国企武汉地产、中建，有一定的资源性优势；
其三，万达、华侨城以及绿地，发展节奏稳健；其四，新晋前10强东原、华发，项目少而精，单盘爆发、销售业绩喜人。
展望未来，2019年武汉市场进一步降温，但实际成交量下滑幅度有限，预计同比跌幅将在10%左右。
房价整体运行平稳，部分高价盘售价略有上调，另有部分项目精装改毛坯变相降价。
具体而言，豪宅、改善市场并不差，多数项目开盘去化不佳，但进入持销期成交表现尚可，成交量下滑幅度有限；刚需结构性分化，三环外土地供应明显过量，短期将面临较大的去化压力。
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