周二市场说 | 只靠“调控”解决不了“火爆”

今年以来已有20个城市加入限购限贷行列，市场真的能降温么？

在上周四至周六的短短三天内，有8个城市发布了限制性政策。从今年以来，已经有20个城市发布了相关调控政策，如果加上去年10月份以来的，目前一共有36城发布了相关调控政策：

从目前情况来看， 调控特征主要有以下几点：

1

边调控边热销

2017年绝大部分城市仍是供小于求，不仅去库存的大连、长春、沈阳等市新增供应量不足成交量的一半，深圳、北京、杭州等热点市也出现供应不足的情况，典型如南昌、重庆、漳州、南通等市成交量均超过了新增供应量的3倍。而在部分热点城市中，更是出现了“一房难求”的现象。究其原因还是调控致使项目上市速度放缓，形成了“越限越热”的状况。

2

一线城市最严格

四个城市非本地户籍社保年限已经“看齐”，广州作为限购最后的“漏网之鱼”，社保年限也“三变五”达到了5年。限贷方面，四个城市都是“认房又认贷”，北京非普通商品房首付比例最高可达八成，另外三座一线城市都是最高达到七成。限价方面，四座一线城市更是执行的特别严格，2017年前2月，四座一线城市新增供应环比均显著下跌，其中深圳新增供应量同环比跌幅均超过八成。

3

二线城市有差异

部分城市限购范围更广，如杭州、南京、苏州限购范围基本无“死角”，杭州在3次发文调控之后，目前限购范围已覆盖县市之外的所有城区，南京、苏州也是如此，经过多次政策叠加之后，目前限购范围已经覆盖到了周边区县。

限贷方面差异较大，就首付比例来看，南京、苏州最高可达八成，紧跟着是武汉、厦门最高七成，其后是六成的杭州、郑州等市，不过不少城市仍在五成或以下，如济南、成都二套房首付仍然只有四成。

因为和“调控效果”有直接关系，大多数二线城市对“限价”执行得比较严格，可以看到南京、杭州、苏州等地均已出台了并执行了严厉的价格管控政策。

地价调控也是如此，诸如苏州、杭州、南京、合肥、郑州等市均已出台了土拍限价政策，对市区的住宅类地块“一地一价”，规定招拍挂的价格上限。

4

三四线城市“不落后”

目前已经有14座三、四线城市加入了限购行列，主要还是以环北京、环上海和珠三角为主，其中又以环北京为多，诸如保定、涞水、崇礼、涿州均已加入限购行列。主要原因还是一线溢出效应明显，短期内房价上升较快，市场非理性升温，执行调控也是正当其时。不过多数城市对社保年限没有加以限制，目前的政策效果还不太明显，导致“限购一套”反而成为了另类销售的宣传手段：“只有一套额度，还是快点使用！”

相关建议

目前来看，单纯出台限购、限贷还是不能解决市场“边调控边热销”的奇葩情况。从市场调节的角度，主要有以下三点建议：

• 增加供应才是真正的“长效机制”。这次两会中总理已经明确，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。各个城市应当响应总理在两会上的政府报告，尽快制定新的供地计划并迅速入市，部分城市甚至可以“超量”推出一部分土地。

• 短期内加快预售证的审批速度，缓解市场供应不足的矛盾。一定要把“控制房价”和“加快供应”平衡好，不能顾此失彼。

• 大力推进住房租赁市场建设。一方面对于企业，要提高持有物业的比重，并加快物业的入市速度，在地价、税收等各方面创造便利条件；另一方面要将居民闲置住房推向市场，增加有效供应。