个税改革≈买房退税

丁祖昱评楼市，独家原创点评。这么多年来整个中国发生了天翻地覆的变化，而个税这块却是铁板一块没有变化，实在匪夷所思，今天最应该马上调整的就是个税改革。

近日有媒体报道，个人所得税改革方案有望年内出台，改革方案的基本思路已经敲定，将分四步走，包括合并部分税目、完善税前扣除、适时引入家庭支出申报制度、优化税率结构等。其中，完善税前扣除是指在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

对地产行业最欢欣鼓舞的，是看到了住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣项，这对按揭购房者来讲，特别是中高收入的按揭购房者来说，这当中差异巨大，相当于利息支出中有15%-45%由政府来买单了。举个例子，假设购房者A在上海购买总价250万元的普通住宅，首付50万元，剩余八成用商业贷款贷20年，月均还款额将达13927.74元，其中5594.40元是利息支出。购房者A的税前月收入是2万元，按照现在的个税政策来算，扣除四金、税基等应纳税2459.02元，但是如果按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣，那么其他条件不变的情况下，购房者A的应纳税额为1097.42元，减少1361.6元，相当于利息支出的24%。再假设购房者B在上海购买1000万元的住宅，六成商业贷款20年，月均还款额约41783.21元，其中16783.21元是利息支出，假设购房者B的税前月收入为15万元，那么按照上面的算法每月将少缴税7552.35元，相当于利息支出的45%。

当然这个政策在国外一点都不稀奇，大多数国家征收个税前都有大量的可抵扣项，其中购房贷款利息基本都是作为抵扣项的，这也是国外按揭贷款比例高的很主要原因，一方面利息率低，一方面利息支出中很大一部分可以抵税。应该讲中国的个人所得税改革实在是拖了太长时间了。中国的个人所得税法是1994年颁布的，2006年免征额从每月800元提高到1600元，2008年提高到2000元，2011年提高到3500元，并将工资、薪金所得税税率由9级超额累进修改为7级超额累进。这么多年来整个中国发生了天翻地覆的变化，而个税这块却是铁板一块没有变化，实在匪夷所思，今天最应该马上调整的就是个税改革。

如果该项改革能够在今年实施，消费者购房需求将放开，对大家的购买力也有巨大的支持，因为大家更愿意用按揭了。2014年底中国个人购房贷款余额11.52 万亿元，比2013年底净增加1.72万亿元，而2014年全年中国商品房销售额7.63万亿元，个人购房贷款余额净增加值占全年销售总额比例达23%，同比增加2个百分点。改革实施后，相信该比例将会迅速上升，有助于激活需求，提升消费者的购房能力。

当然，个税改革政策推出还有很多的事情要做，比如之前的贷款算不算数，如果算的话，能不能追溯。还有别又搞出二套房三套房区别对待的狗血事情，要搞就直接参考西方发达国家关于购房贷款利息支出抵税的相关法律法规，别人已经搞了很多年了，完全是成熟的，拿来用用未尝不可。

据说该项改革最早有望在2015年出台，我们还是希望这次政府不要让大家等得太久。

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