城市系列点评之四：广州，被北上深抛弃的“一线”城市
丁祖昱评楼市，独家原创点评。
对于广州2016年表现，还是以稳为主，量稳价平将是2016年主旋律。
今天我们来看最后一个一线城市——广州。
2015年广州在一线中表现比较另类，楼市成交量还算过得去，但和北、上、深快速增长相比，仍有很大差距：房价几乎停涨，已被其他一线城市远远抛在身后；商办成交大幅下滑，与广州的经济地位完全不符；土地成交溢价创新低，让人几乎难以相信广州还是和北、上、深齐名的一线城市，如果现在还要排一线城市，那么广州可能要被纳入“一线半”。
整体来看，2015年广州市场呈八大特征：
一、商品住宅成交量持续上涨，但均价涨幅接近0
2015年广州楼市整体强劲反弹，成交金额冲历史高点。2015年商品住宅成交1237万平方米，成交金额1860亿元，同比分别增长28%和30%。
市场呈现供不应求趋势，但成交均价几乎无变化。2015年商品住宅成交均价15060元/平方米，与去年持平。相较北、上、深，广州是唯一一个房价没有上涨的一线城市。
“量热价冷”的核心原因就是近郊和远郊的项目热卖。2015年，远郊的增城和近郊的番禺仍是第一主力成交区，成交面积均在200万平方米以上，同时远郊的南沙、花都成交面积占比分别提高了5.35个百分点和3.29个百分点。2015年广州商品住宅成交面积增量由增城、从化、花都、南沙4个远郊区所贡献，所以广州商品住宅市场整体才会呈现“成交量快增、成交均价不变”的局面。
二、住宅市场刚需主导，高端豪宅远逊北上深
2015年，广州商品住宅市场刚需释放强烈，改善需求相对疲软。2015年150万元以下的刚需住宅成交面积占比接近6成，占比上升3个百分点；150-300万元的改善需求成交面积占比不升反降，降幅超过4个百分点。300-750万元的中高端需求成交面积占比有不同程度的上升。
总体上，广州商品住宅成交类型呈“两头翘、中间凹”格局。对此，有两种解释：一是广州中产阶级居住条件不错，改善意愿一般，二是部分投资性需求由于限购和房价上涨，购买动力不足。
2015年，广州1000万以上的豪宅2015年共成交837套，比2014年多卖153套左右，成交面积30.97万平方米，同比增长27%，成交金额131亿元，同比增加25%。其中1000万到2000万之间总价的住宅成交695套，同比上涨12%。尽管广州豪宅成交量较快增长，但增幅低于北、上、深，就连杭州也将其远远抛在身后。当然，这也从侧面证明广州当前房价相对合理。
三、大都市圈发展良好，“大广州”市场容量全国第一
虽然广州住宅市场成交不算好，但是整个“大广州”市场还是充满活力，如果算上佛山，整体成交加在一起是全国第一。这种情况和深圳类似，昨天提到的“大深圳”（含东莞、惠州）去年共成交2323万平方米，而“大广州”（含佛山）去年成交则达到2681万平方米。所以，整体来看，珠三角城市一体化发展情况还比较不错的。
四、现代服务业并未刺激广州商办市场，商办成交大幅缩水
2015年广州商办共成交95万平方米，同比下滑20%。其中，商业成交53万平方米，同比减少19%，创6年来新低；办公成交42万平方米，同比减少22%，创7年来新低。和北京、上海有所不同的是，广州商办市场成交不增反减，降幅较大。
五、热销项目以刚需和改善为主
2015年销售金额TOP10的入榜门槛约25亿元，最高近55亿元。前三名分别是保利琶洲湾、万达城、富力东山新天地。从上榜项目类型看，刚需和改善项目是主力；中高端有保利琶洲湾、富力东山新天地、珠光御景壹号3个项目入榜；没有豪宅项目入榜。
六、二手房市场活跃度不高，成交量不及一手房
2015年广州二手房共成交8万套，共计697万平方米，较2014年增长40%。成交面积比一手住房少540万平方米，二手房成交面积不仅次于上海、北京、深圳，甚至排在南京、苏州之后。
七、土地出让金额创新高，溢价率创新低
2015年广州共成交经营性土地建筑面积1214万平方米，同比上升28%；成交金额928亿元，同比上升13%；成交楼板价为7644元/平方米，同比下降12%。总体来看，2015年广州土地市场成交金额创历史新高，但整体溢价水平持续走低，为近年新低，市场热度与2013年相比相去甚远。
八、市场以稳为主，归功于经济发展和良好的购买力
以往来看，广州市场一向是以稳为主。前几年市场有压力的时候，广州市场并未出现大幅波动，去年市场火爆的时候，广州市场依然表现很稳。这也是和广州经济发展、居民的购买力以及购买习惯相挂钩。
2015年广州GDP为18100.41亿元，同比增长8.4%，其产业结构更趋优化，第三产业增加值比重同比提高1.55个百分点，对经济增长的贡献率达70.6%，首超七成。总体看，中长期内，广州的经济基本面足以支撑楼市持续发力。
另外，截至2015年底，广州商品住宅可售货量913.25万平方米，去化周期降至7.53个月，为过去一年的最低水平。整体市场供求关系均衡，也是支撑广州楼市持续发力因素之一。
对于广州2016年表现，还是以稳为主，量稳价平将是2016年主旋律。
在政策环境进一步趋于宽松的前提下，广州亦有望对穗六条等限购政策作出局部调整，刺激需求入市，加上自2013年底所实行的外地人购房3年社保/纳税证明将在2016年首次期满，被抑制的需求有望释放，预计2016年广州商品住宅交易量有望稳中求进。
目前广州并未出现房价泡沫，市场比较理性，2016年房价受到成交结构影响还会保持稳定，但中心城区改善和高端产品的价格还是有一定上涨空间。