李云亮讲座：业主物权（建筑物区分所有）—4
李云亮讲座：业主物权（建筑物区分所有）—4
文/李云亮
1、大家好，今天是业主物权（建筑物区分所有）积腋成裘，小讲，第四讲。
上一讲，讲了正确的阅读“建筑物区分所有”和“建筑物区分所有权”。
“建筑物区分所有”是平时一般用语。说话的对象是建筑物，是一座有许多独立住宅单元的建筑物（楼房、平房），是许多业主对这种建筑物有法律依据的区分占有、使用、收益、处分的事实。
简单说就是，“建筑物区分所有”是许多人各自占有建筑物的不同独立单元的一种法律事实。
“建筑物区分所有权”是强调物权的特别用语。说话的对象还是建筑物。强调业主内外法律关系。内，指业主自己的专有和业主之间共有的法律关系；外，指业主共同对世、对外人（第三人）的法律关系。这些法律关系由物权法予以保证和保护。
当我们能正确地正反顺序说出“建筑物（的）区分所有”和“区分所有（的）建筑物”两个概念，就算基本理解了。正确理解“建筑物区分所有”离不开正确理解“区分所有建筑物”。
老言古语，名不正，言不顺。反之，言不顺，这个名就不正，就没有正确理解。
我发现，业主维权二十多年，几乎不用“建筑物区分所有”和“建筑物区分所有权”这两个关于业主物权的关键概念，总是拿“民主”、“自治”绕着圈子的去维权。
对于业主物权而言，“民主”、“自治”是非常、非常正确的废话。
因为，物权法逻辑，没有“民主”、“自治”这一说。“民主”和“自治”这些概念，是政治学、社会学对业主物权问题的隔靴挠痒。
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2、上一节还讲了，现在“业主的建筑物区分所有权”实际上是由法律划定的“划分所有”，不是区分所有。
只要是预先由法律确定的业主各项权利，皆划分所有，不是区分所有。
所谓由法律划分所有，是说不论任何人，买不买房都知道法律是如何划分所有的。至于划分是否具体且特定，那是立法的事情，受利益集团很大影响。开发商有“卖豆腐模型”公开讲解他们的理论。
区分所有，一定是购房者购房，根据不同的物业小区，在购房者之间由“所有权契据The titles of the property”有区别的确定的。
也就是说，区分所有不是指由法律直接划定、划分的，而是由法律认可、并有效指导特别契约契据区分的。所以在国外，不同的小区有不同的“业主公约（所有权契据）”。
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3、建筑物区分所有，欧美在1804年之前，头疼了100多年。那时，欧美的法学和立法，称建筑物区分所有为纠纷住宅。这一点，是不是很像我们的建筑物区分所有？
其实在咱们中国1000多年前，唐朝就有区分所有建筑物。我没说中国唐朝就有“建筑物区分所有权”。唐朝没有物权法。1864年之前，中国还没发明“所有权”这个字眼。
中国在唐末、由于黄巢之乱，就有北人南迁，那是一千多年前的事情。后来南宋政权南移，明末清初，有更多北人南迁。南方人把这些北方移民称为客家人。
客家人历史上在福建、江西、广东、广西四省建了许多自我封闭、有方有圆、有自卫功能的围楼。因为干打垒，又称为土楼。层高二、三、四、五不等。如今，这些围楼成为国内著名的旅游景点。
1000多年以来，中国这些古老的建筑物区分所有，世世代代祥和安然，没有过不去的纠纷。
如今，这些中国的区分所有建筑物，在福建的一部分还被联合国记入世界遗产名录，有一个称呼“福建土楼”。其实这只是闽赣粤桂诸多围楼的代表而已。
这些围楼是区分所有建筑物，区分所有和它的建筑材质没关系。只要是有很多人家共同住在一座楼里，每家人一个独立的单元房间，各家都可以有通道直接走到大街上，它就是一种区分所有。
最晚建成的围楼，在2012年。距今年龄不足十岁。红砖墙、钢筋水泥框架、光滑锃亮的瓷砖。是广西博白县亚山镇和平村梁家庄屯村民所建。
这栋大围楼呈国字型格局，分两层，占地1000多平方米，共60间房，供村里30户人家居住，每户出资8万元，共耗资240余万元，历时两年建成。与旧时的围楼相比，这栋楼完全是现代味的。
有没有，在城市中，由开发商建造的围楼？有。我没有查到在哪个城市。
2008年，据当年中山大学副校长、历史系教授、中国文化论坛理事、博导，陈春声在一次“土楼建筑与闽粤文化”主题演讲中提到：“直到最近，某城市有一个很有规模的房地产开发，居然盖的还是这样的圆形的楼宇”。这位陈春声教授说：“我在上山下乡时，周围的农民还在继续盖这样的楼，我所看到最迟盖的这样的土楼，是1980年代建的。”
那么，咱们的学者，研究建筑物区分所有权的时候，为什么不研究一下中国的建筑物区分所有。中国式的建筑物区分所有能够上千年平稳和谐地运行，和外国的建筑物区分所有，有没有差别？差别何在？
可能有人会问，中国的建筑物区分所有，和外国的建筑物区分所有是不是一回事。
我说，是一回事。可以做详细的社会学比较。
中国的建筑物区分所有能大面积、大数量地平稳运行上千年，一定有它内在的文化思想和习惯规则起重要作用。当然，外国的建筑物区分所有，有建筑物区分所有权现代理论起作用。
人类的集体生活需要秩序，而秩序又需要有规则的保障。因此，秩序和规则是社会理论中的两个核心概念。法律只是人类社会规则体系中的一个组成部分，尽管它在现代已经取得特殊地位，但它却永远无法完全取代其它规则的作用。
围楼的区分所有，尤其存在一千年的良好社会习惯。这些社会习惯得到“社会认同”，现在需要把它上升到“国家认可”，即进入立法。
大家注意，乡土习惯作为一种长期能稳定运行的社会规则，在法律理论里被称为习惯和习惯法。习惯法在罗马法系里是法律的直接根源，习惯法在英美法系里直接就可以当法律用。
人类的规矩：都是从习惯到法律。民间习惯调查与汇编是法律发展的一个资源性要素。在法制史上, 很多国家都曾进行过规模宏大的习惯调查。通过习惯调查, 立法者可以充分认识法律制度运作的社会和文化环境。
中国的物权法学的眼睛，不要总是盯着西方法律，中国历史有很好的文化习惯，可以入法。土楼的千年平稳运行，就是一例。土楼并非都是一个家族在住。自古就有几个家族合作建房。现代还有一个生产队，不同姓氏的人家同住一楼的常态居住情况。
我本人旅游，走到了福建南靖下坂村，路过两座相邻的姐妹土楼。路牌介绍在建筑年代很近，由于自己研究建筑物区分所有，就特意进去参观。
这两座建筑物，自称姐妹楼，建筑形式与古代无二。没两样。居住形式也跟古代一样。
这两座楼，总称姐妹楼，各自有名称，一个称东进楼，另一个称裕兴楼：
“东进楼是本村第九生产队于1965年秋动工兴建。它高三层，每层32间，记96间；裕兴楼是本村第十生产队于1965年秋动工兴建。它高三层，每层36间，记108间……”
我旅游看到的是1965年动工建的。陈春声教授当年下乡看到1980年还在建。最晚有2012年建成的。报道明确那是集资建成的。也就是合伙建房。
这又让我想起2003年底，北京于凌罡在网上提出，在北京集资合作建房。可惜没有成功。
我之所以特意提到合作建房。不论于凌罡合作建房，还是延续千年的闽赣粤桂大量围楼，都值得现在学界，尤其是物权法学界仔细地、深入地研究分析。
一句话，不论合作建房还是开发商建房区分销售，在物权法大旗之下，它们都属于建筑物区分所有，都应该有同样的建筑物区分所有权。
德国把这两种方式形成的业主的建筑物区分所有，都写在他们的一部《住宅所有权法》之中了。
无论德国还是我国内陆，都不可能因为建筑物区分所有两种不同的形成方式，就有两种不同的建筑物区分所有权。
今天这一讲，到此结束。谢谢听讲。