上海幸福里｜老厂房华丽转身为文创园区
众所周知，上海新增用地的供给已经越来越稀缺，城市更新正在扮演越来越重要的角色。根据《上海市制造业转型升级“十三五”规划》，上海的城市更新主要着力点包括四个方面：工业用地、老旧住区、历史文化风貌区、商业商务区。其中属于工业用地的老厂房改造一直是上海城市更新中的一个亮点。
今天，小新就结合老厂房改造的一个代表案例——幸福里，和大家探讨一下上海老厂房改造为创意园区的发展历程。
幸福里：老厂房华丽转身为文创园区代表
幸福里位于长宁区番禺路 381 号，由原来的上海橡胶研究所改造而建。幸福里体量并不大，占地 5908 平方米，建筑面积 11150 平方米，定位于集创意办公、文化艺术产品展示及商业休闲等多种业态于一体的综合型产业园区。
作为上海文创园区 2.0 时代的一个代表，就改造方面来说，幸福里一个很显著的特点是并没有对原有“里弄元素”进行放大，而是进行了很大程度的翻新和现代化处理。在这里，你看不到裸露的水泥、砖，或者老厂房的工业化空间，它更像一个现代化的产物。
幸福里改造档案
三大亮点
产业升级：从制造业到文创，功能重新定位
幸福里改造后完成了从制造业到文创产业的转变，这也和周边的资源形态密不可分。幸福里地处长宁区法华镇区域，属于上海市产业发展政策重点扶持的环东华时尚创意产业集聚区。
另外，该地靠近上海交通大学法华校区与作为上海国际电影节举办地的上海影城，受益于这几方面的共同拉动，该地汇集了众多产业族群，文创气氛浓厚，这也与幸福里改造后的项目定位相匹配。
空间优化：一字型动线，畅达性好，尺度适宜
改造后的幸福里拆除了围墙，打通了番禺路与幸福里，由原来的封闭式变为开放式，形成了“一”字型动线，一条主干道横贯园区，加上项目以多个独栋的形式存在，这就使得垂直动线上的畅达性极佳。
主干道宽 6-7 米，尺度适宜，并且可形成视觉上的连贯性，也便于两侧铺面展示。另外，开放式的设计也为周边居民提供了分享、体验的空间。
另外，园区内有众多艺术人文雕塑，并有大量绿植，确保了景观的丰富性。与此同时，园区屋顶上设置了一些太阳能发电设备，也呈现了环保节能一面。
商业配套：打造街区式商业，引入了众多新兴品牌
在园区内，幸福里在主干道两侧打造了一条街区式商业步行街，不仅为园区内的租户提供了便利，也通过商业气氛与文艺地标的打造导入了外部客流，增加了园区人气。
同时幸福里的人性化设施做得非常到位。比如每栋都设有直梯，每个楼层都设有厕所等，这种设计一方面方便了入驻人群，另一方面也为未来提升收益回报提供了条件。
两点不足
体量小，入驻企业类型单一
幸福里一期只有 1 万多方，这限制园区容量，这也决定了其回报空间有限。目前幸福里入驻品牌多为设计类企业，高层空间多是作为店铺人员办公之用。
配套商业聚客力与驱动力相对较弱
由于幸福里缺乏相对集中的空间，这就导致了其配套商业的聚客力与驱动力相对较弱。很多客流只是在此停留，却并未形成实际消费，另外，幸福里作为街区商业，也会受到上海多雨天气的较大影响。
经营状况与盈利模式
幸福里园入驻企业多为成熟的文创企业，目前出租率办公为 100% ，零售 90% 。幸福里前期改造投入为 6000 万，据官方说法，现已全部收回成本。
租金相对周边较高
从操作模式上来说，幸福里的盈利模式仍是传统的租金差价。由于改造投入较高，幸福里的租金比周边要高，周边租金在 5 元/平米/天左右，幸福里办公区域租金在 6 元/平米/天到 8 元/平米/天，商业在 10 元/平米/天到 18 元/平米/天。
“前厂后店”模式，提升高层出租率
幸福里入驻企业不少是首次进入上海的成熟品牌，这些企业在开店的同时，也有办公需求，因此，幸福里“前厂后店”的模式也很好地适应了这一需求。低层开店，高层办公，有效地解决了高层出租问题。
发挥场地优势，举办多种活动提升人气，增加收益
除了固定租金收益，幸福里作为上海有代表性的文创园区，还通过发挥场地优势举办时尚发布会、新产品展示与定制、创意家居用品、艺术陈列品展览等商务合作，在提升人气的同时，也增加了收入来源。这也是很多创意园区的典型做法。
结语
幸福里只是上海老厂房改造为文创园区的一个案例，类似的更新案例还有很多。这些改造一方面发挥了原有空间的再利用，另一方面也通过更新赋予了老厂房新面貌，增加了上海的城市活力。
文章来源：地新引力
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