物业4.0时代到来，万亿级蓝海市场亟待瓜分，手快有，手慢无！
房地产行业进入白金时代，整体利润呈现下滑的趋势，房地产企业寻求转型变革，谋求新的利润增长点，纷纷把目光投向了物业服务行业，同时大量的物业企业如雨后春笋般涌现，物业市场欣欣向荣。
在欧美国家，社区商业占社会商业总支出的60%以上，而在中国目前的整体水平不足30%，社区是一块未被发掘的金库。同时，在城市土地资源日益稀缺、住宅产品同质化严重、客户对物业专业化服务意识增强的趋势下，物业管理服务以及由此带来的新的经营模式创新成为新的利益蛋糕。
我国的物业行业在80年代顺势而生，1981年3月深圳市国内第一家物业公司成立才开始了在国内的破土萌芽，中国的物业开始进入物业1.0时代；这一阶段主要是以房管所向物业公司转型为主题。物业2.0时代是从1994年至1999年，物业管理相关法律逐渐健全、物业管理队伍迅速壮大。物业3.0时代是1999年至2010年，是物业管理市场化的建设和发展的重要时期。
2010年至今是物业4.0时代，房地产市场的发展和城镇化速度的加快，促进了物业管理的快速发展，并且伴随着互联网经济的发展，物业管理逐渐告别传统的形式，在互联网的浪潮中，物业4.0时代到来，预计2020年后，物业管理的市场规模将达到万亿级。
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2020年的万亿级市场缘何到来？
近年来，政府对物业服务的关注度日益提高，房地产龙头企业也纷纷布局物业领域，大批中小物业企业涌现开始争夺市场。这一方面是由于人均消费潜力释放所创造的商机，一方面是存量房时代来临所产生的契机，物业服务的在管面积正逐年增加，另一方面是城镇化水平的快速提升。
1、人均收入增长，消费潜力释放
从2007年至2016年，城镇居民人均可支配收入不断上升，2007年人均可支配收入只有1.37万，而到了2016年，该指标上升至3.36万，增加3倍有余。我们预计，未来人均可支配收入仍然会呈现增长态势，而这种增长也必然促进消费潜力的释放，提高居民对于服务质量的需求，打开物业管理的市场。
随着生活水平的不断提高，居民对物质生活的要求越来越高，同时也渴望精神生活能够得到满足。更多的业主不再满足于保洁、绿化、秩序维护和设施设备维护等基础性物业服务，衍生出包括信息咨询、房屋中介、居家养老、家政服务、电子商务等各类特约服务需求，演化成新兴服务业业态。居民的对物业的需求也越来越多元化，这对物业行业是挑战，同时也是巨大的机遇。
2、存量房时代的到来
存量房的增加，有助于居民消费需求的释放。2012年至2017年第一季度，全年房地产商品房销售面积及待售面积整体呈现上升的趋势。自2012年开始，房地产待售面积逐年上升，2015年待售面积高达71853万平方米，在国家去库存的政策引导下2016年待售面积才有所下降。
地产存量房为物业行业带来了巨大的市场，物业管理面积在逐年增长，预计在2020年将达到万亿级市场。
3、城镇化水平快速提升
中国城镇化水平持续提高。2016年末，我国常住人口城镇化率已经达到57.4%，比2012年末提高4.8个百分点，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率的差距缩小1.4个百分点。2015年末，地级以上城市户籍人口44639万人，比2012年末增加4321万人，年平均增长率3.5%，远高于同期全国5‰左右的人口自然增长率。
中国城市经济规模持续扩大。2015年，地级以上城市地区生产总值428359亿元，按可比价格计算比2012年增长33.0%，年均增长10.0%。规模以上工业总产值611754亿元，比2012年增长22.9%。随着经济总量的扩大，城市财力明显增强，用于民生的支出迅速增加。2015年，地级以上城市公共财政收入49671亿元，比2012年增长43.8%；公共财政支出66851亿元，增长49.7%。
随着国内房地产逐步迈入存量房市场，作为房企多元化业务的主要战略之一，物业管理业务的整合或分拆正进行得如火如荼。物业管理板块涵盖传统的物业服务、也有涉及社区教育、社区金融、社区健康等社区O2O业务。2017年上半年，滨江集团将物业板块拆分谋求上市，碧桂园分拆物业服务A股IPO已获证监会受理、旭辉集团旗下上海永升物业在新三板挂牌上市。对于在住宅开发业务有一定规模、注重口碑和品牌维护的规模房企而言，通过物业管理服务作为切入点，将住宅和服务嫁接起来，可以提高消费终端客户的粘性并通过增值服务挖掘新的盈利点。
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中小物业企业
如何搭上物业4.0这条时代巨轮
（一）快速做大做强，跻身强者行列
1、为什么
在2016年，百强企业管理面积总值达54.50亿平方米，占全国物业管理面积的29.44%，过去四年平均每年增长4.39个百分点。2016年，百强企业管理面积均值2725.09万平方米，同比增长15.40%。TOP10企业管理面积均值1.88亿平方米，增长率为41.3%，是百强企业增速的2.68倍。
兼并收购是物业百强企业管理规模迅速扩大的有效补充，2016年，百强企业收购物业服务企业共91家，收购物业管理面积2.34亿平方米，占百强企业管理面积的4.29%。2017年6月，雅居乐物业以10亿元并购绿地物业100%股权，获得绿地物业417万平凡米的管理面积，以及未来5年，绿地每年将为雅居乐物业提供最多1000万平方米物业服务面积。
未来五年，百强企业市场占有率预计将超过40%，到2026年百强企业市场占有率预计达67%，2030年，百强企业市场占有率将超过70%。
行业集中度迅速提升，规模越大企业发展越快。市场份额被百强企业、十强企业占领，行业资源被这些企业掌握，中小物业企业越做越难，如果不迅速做大做强，则面临被兼并收购、甚至淘汰的危险。
2、如何做
（1）与资本市场快速融合
近年来，国家大力推行多层次资本市场建设，尤其是新三板扩容、地方股权交易中心的建设，促进物业管理行业形成了快速发展的新格局，一批批优质的物业企业先后进入资本市场。物业服务企业通过融资在行业内开展收购、兼并、重组，有力助推了企业规模的扩张和资源整合。投资型企业和物业服务企业的业务融合，实现了企业业务种类的盈利点的增加。
自2014年彩生活在香港成功上市，股价一路攀升后，在资本市场越来越被看好，截止目前已有30多家物业服务企业相继在新三板、香港上市，物业服务企业上市已然成为业内又一大趋势。随着资本市场深化改革的政策陆续出台，国内资本市场政策环境明显改善，为物业服务企业利用资本市场快速发展提供了巨大机遇。
截止2017年7月11日，香港交易所信息显示，浦江物业已提交申请版本聆讯后资料，正排队处理中，有望成为第6家登陆主板市场的物业企业。根据2017年7月11日收盘数据，五家上市企业中旅程服务的市值最高，达110.2亿港元。市盈率方面，除中奥到家外，均在20倍以上。
截止2017年7月11日，新三板物业市场已有51家企业成功上市，其中，2015年上市14家，2016年新增23家，2017年至今再填14家物业服务企业。2017上半年，保利物业、信谊物业等多家企业陆续提交了新三板挂牌申请。截止2017年6月30日，新三板挂牌企业中创新层企业12家，并且有19家企业发布定向增发方案，涉及融资规模达5.59亿元。
国内A股，碧桂园物业、南都物业同时在冲刺，IPO进入倒计时。南都物业、碧桂园物业分别于2016年6月22日和8月31日纰漏招股说明书，进入IPO审核阶段，或将成为首批A股上市的物业服务企业。
截至2017年7月12日，碧桂园物业的审核状态为“已反馈”排名147名，较5月25日排名上升22名，南都物业审核状态为“已反馈”，排名为134位，上升25位，两家企业作为冲击物业A股第一股种子选手，IPO进入倒计时。
引入新技术、新业态，提高服务的技术含量和产品附加值，我国物业服务企业已经开始从粗放式传统服务业向集约式现代服务业转变。凭借高新技术对物业管理行业的优化改造，一批优秀的物业服务企业已引得资本市场的极大青睐。这些企业的成功上市，将极大地弥补其提升经营效率、转变服务模式、对外拓展规模所面临的资金短缺问题。有了资本市场的强大支撑，上市物业服务企业为增强品牌效益、吸引高端人才、扩大市场占有率，就有了最强有力的武器。
资本市场的持续升温，驱动企业加速发展。中小物业企业应顺势而为，抓住机遇，通过上市等融资方式来扩大规模。
（2）利用互联网平台运营提升服务面积
互联网+代表着一种新的经济形态，它指的是依托互联网信息技术实现互联网与传统产业的联合，以优化生产要素、更新业务体系、重构商业模式等途径来完成经济转型和升级。物业管理公司依托互联网进行物业管理是新形式下的大趋势。
互联网时代，取胜的关键——入口。入口在互联网思维中是指链接人与信息的一个通道，它通过控制人们访问互联网的路径、行为和习惯，最后获取价值。在互联网的世界里，得入口者得天下，占领入口就相当于占领用户，这是所有巨头们抢占入口的最原始的动机。所以，几乎所有成功的互联网巨头都是入口的占领者，比如新浪占领了阅读入口，网易占领了邮箱入口，百度是搜索的入口，腾讯占领了社交的入口。
那么物业公司的优势是什么？是拥有数量可观的业主，是业主享受到的物业服务的管理者，在对业主和服务进行管理的过程中，就可以尝试通过互联网+，将互联网与传统的物业管理相结合，优势互补，使物业管理达到更好的效果。互联网思维之下，未来的物业管理将是一个平台运营商，我们将物业服务过程的各项服务进行标准化之后放在平台上，让大家遵照共享经济的原则去分享彼此的信息和资源，同时选择具有工匠精神的各种专业供应商提供服务。物业企业只专注于构建服务平台、控制服务质量、制定交易规则，而不去做自己并不擅长的跨界产品或服务，最终让物业管理从“服务生产者”到“服务连接者”的转型。
长城物业，截至2017年6月，一应云智慧平台2.0聚合企业近360余家，较2016年底增加60余家，设计物业项目超5400多个，覆盖物业管理面积超81亿平方米，服务家庭达到约630万户，涉及城市130多家，直接影响近2000万人口。
康桥物业，自2016年开始大力发展、开拓创新，通过康云平台，截至2016年，康桥物业实现营业收入4.55亿元，同比大幅增长162%；净利润达4518万元，同比增长41%，新进入6个城市，在管面积逾2000万平。
彩生活物业，通过彩之云服务平台的对外输出，截至2017年6月30日，彩之云平台服务面积目前已达到85亿平方米，为分布于210多个城市的3000多个项目提供服务。
经过两到三年时间，物业服务企业互联网平台运营已从摸索初期进入日渐成熟阶段。彩之云平台E维修，彩富人生等业务探索出较成熟的商业模式，为彩生活带来较好收入贡献。截至2016年底，E维修日单量已经超10000单，同比涨幅大于66.67%，E理财全年累计投资额达人民币19.32亿元，同比涨幅261%。
中小物业企业也应充分利用互联网，开发更多互联网+的服务。中小物业企业应快速打造属于自己特色的互联网服务平台，以在物业的互联网服务平台还不是很成熟的情况下抢占市场份额。
（二）创新求变，另觅出路
1、为什么
大型的物业企业强者愈强，凭借着自身的资金实力、品牌沉淀、资源整合能力等，持续扩大管理规模，挖掘市场价值，与中小物业企业产生巨大的分化。中小物业企业在此刻应寻求发展路径上的差异化，以避免与大型的物业企业“硬碰硬”的局面。
对于中小物业企业而言，与时俱进，探寻新业务、新的发展模式、加速规模扩张、挖掘并强化自身服务特色，才能在行业快速更迭、洗牌大潮中占有一席之地。
2、如何做
（1）保有专属服务领域
对于一些中小企业而言，虽然服务管理面积不是很大，但是对于一些非住宅管理，有着自身的特色，如商办物业、医院学校物业、公众物业等。
商办物业、医院学校物业、公众物业等虽然规模不大，但是都是非常具有自身的特色的。如医院物业，就要求物业经营者运用现代科学管理手段和专业技术，融管理、服务、经营于一体，对医疗机构的后勤系统实施全方位、多功能的统一管理的活动，其特点是为医疗机构的使用人提供全面、高校、节约、有偿的服务。
（2）开展特色社区O2O
物业管理的内容越来越丰富，业主对物业管理的要求也日益多元化，在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修等四项基本服务基础上，物业管理纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益，体现在物业管理丰富的商业价值。
随着电子商务的迅速发展，当网络购物作为一种消费方式深入人们生活之中，特别是“双11”之后等待快递的日子里，社区O2O成了热点。资本市场开始意识到社区背后隐藏的价值，感觉社区就是个富矿，每个角落都可以散发着商业的气息。于是，外来的资本都想依托互联网打造社区O2O平台，深挖社区里的客户资源和商业价值，各种免费软件、免费门禁、免费可视对讲、免费快递柜纷纷抢占社区，都想与物业企业合作，利用提供免费设备的方式来获取社区的客户资源，变相争夺物业公司的社区经营权。
但是，第三方来社区经营是抢占了物业自身的入口，并且第三方公司一旦多了起来就不能完全保证品质，会影响到物业自身的品牌形象。物业公司有两种选择，一种是在物业公司自身不具备可以完全承担这些业务的情况下，选择优质的第三方企业进行合作，保证服务质量；第二种是物业公司已经具备可以开发出属于自己的O2O产品，这时就不要选择合作，而是保护好自己的入口，提升自身的服务品质。
目前，社区商业在我国还处于发展阶段，占商业总体规模比有限。在未来商业服务将逐步向终端消费者靠拢的趋势下，社区商业在整体商业发展中的占比将继续提升，带动社区O2O市场规模扩张。社区O2O是指在社区场景发生并完成消费的O2O市场。2012年我国社区O2O的市场规模较2011年增长高达164%，规模成倍增长，预计2020年社区O2O市场规模达到2234亿元。社区O2O的市场潜力巨大。
（3）升级管理体系
物业公司在努力的争夺市场的同时，首先要做到加强自身的建设，完善管理体系，以在强手如云的市场中能够有“健康的体魄”去争夺市场份额。
其次，要制定清晰的、符合自身发展需求的、执行可落地的战略目标，细化战略目标，认真落实每一个战略目标，抓住发展的关键节点，争取在未来的万亿市场中占领一席之地。
我们正处于颠覆和转型的时期，这是一个你醒来的太慢，干脆就不用醒来的时代；这是一个你后知后觉，就会被打击的无法反击的时代；这是一个革新的浪潮不断翻卷，如果你不会乘风破浪将会被淹没的时代。抓住身边的机遇是强者的选择，勇敢的抓住即将到来的机遇是智者的选择，物业4.0时代的到来，万亿级的蓝海市场亟待你去瓜分。
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