产业地产的“势、道、术”
导语：十年前，房企就提出多元化转型。随着产业地产的热度提升，从“房地产开发商”转型为“城市运营商”成为多数房企的选择。
业内常言：做住宅的是高中生，做商业地产的是大学生，做产业地产的是研究生。抢占高段位的产业地产的蛋糕是不容易的，从实际情况看，有成功项目如星河world、碧桂园潼湖科技小镇，也有失败项目如万科美铭科技园。
目前，产业地产目前是红海也是蓝海。红海是因为有太多的传统地产商、实业企业转入产业地产领域。蓝海是随着片区未来的经济发展，如粤港澳大湾区，城市的转型升级，产业结构的调整优化，也存在对产业的转型升级的诉求和空间需求。
对于产业地产运营商来说，“新基建”也带来了一个明显的机遇。快速顺应“新基建”的发展趋势，寻找到新时期的定位，是产业地产运营者必须思考的问题。
是一战成名还是折戟沉沙？要做到“取势明道优术”。
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
多家房企成“黑马”
“从增长角度或者量的角度来看，中国房地产的总体增长在十四五期间可能会出现拐点。”
10月25日在“经济学家圈展望论坛 ”上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，这种拐点的出现，一定会倒逼开发企业转向房地产开发以外的产业，实际上这些产业还非常多，比如旧房改造，小区房地产服务，智能房地产家居等领域。
扶持实体经济，防止脱实向虚，是国家一直矢志不渝在做的事情，而产业地产，是实体经济的重要载体。
从2003年至今，已然崛起了一批以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营的产业生态运营商。
华夏幸福、招商蛇口、张江高科，均是多年来国内产城发展运营的标杆性企业。
华夏幸福作为国内领先的产业新城运营商拔得头筹，足以看出其在产业新城业务上卓越的运营表现，特别是在以产业优先推动区域高质量发展方面业绩优秀。今年，华夏幸福计划总投资105.8亿元的亚瑟医药高端药物研发及产业化项目落户南湖产业新城，达产后预计年收入80亿元。
金地董事长凌克表示，“孵化一家公司或者一个产业的能力，才是做产业地产的终极能力。”
对房企来说，目前发展产业地产主要有三种类型：开发性PPP模式、产业+地产的模式（本质是产业勾地模式）、产业科技园区模式。
但不论是哪种模式，要想做好，核心还是能够做好产业。
用IP制造“顶级流量”
进入产业地产的“窄门”
以当前行业结构来看，大消费产业与地产项目的商业结合逻辑更加清晰，文创、游乐、健康、影视、文娱、体育、教育、科技等内容IP的空间化实践已得到众多案例验证。
2019年，对雅居乐地产而言有着里程碑式的意义。今年是雅居乐成立的27周年，也是雅居乐地产首进北京的第一年，更距离雅居乐地产首次提出“第二人生”理念已正好10年。
10年间，雅居乐地产在全新机遇下引领产业创新，如今其文旅板块，已经从旅游地产的传统思维向全面的文化旅游产业升级，形成“文旅+产业”的产业生态圈模式，并正式升级为“文旅产业”。
文旅升级的背后，是雅居乐地产对文旅产业更深层的思考——于个体，其提供更好的精神栖息地，打造更好的第二人生；于集体，雅居乐地产希望助力区域经济发展，提升当地城市整体形象和社会发展。
中国产业地产有40年历史，其“封闭式操盘、平台化运作、资本化助力、闭环性平衡”的片区综合开发模式，在中国城镇化和产业化仍有巨大空间的前提下，是利于行业发展的商业模式。
2020年新冠疫情来袭，地产行业也遭受重创。房企现金流收紧，投资决策更加慎重。这些对房企的产业布局策略也提出了更高的要求。
如何找出通往产业地产的“窄门”？联科智慧城投资集团副总裁袁建功认为，这个过程需要很强有力的前期产业定位，后期的产业招商和运营的逻辑去实现。
没有运营的内涵和资本的助力，产业地产就很难走得长远，走得健康，很难去体现服务实体经济的生产性服务业这种根本属性。
未来产业地产的重要趋势必然是从开发到运营、从增量到存量、从载体到服务，最终走上一条“真功夫+产业IP+资本”相结合共生共赢的道路。
住宅地产讲究的是短、平、快，而产业地产讲究的是深耕和久久为功。如何练就真身，唯有坚韧、坚持、坚守。如何功成出山，唯有专注、专心、专业。
“新基建”大势所趋
IDC会成为产业地产的“新宠”吗？
随着“新基建”风口到来，大多数运营商在经历了前期的规模扩张后，开始更多布局新兴产业，紧跟产业结构调整机遇。
产业园区承载了我国大部分科技企业和先进制造业总部，并拥有大量创新载体和先进产业集群。疫情之后，业内认为园区将有望成为“新基建”浪潮中的排头兵。
目前，新基建范围已经延展到特高压、城际高铁及轨道、新能源汽车充电桩、大数据中心、5G、人工智能、工业互联网等相对独立的7个领域，涉及到通信、电力、交通、数字等多个社会民生重点行业。
被称为新基建“数字地产”的IDC（Internet Data Center），是一种高度专业化的物业类型。
IDC本质上是数字时代的地产行业，通过向金融、IT等行业客户租售机柜、提供运维服务获取租金回报，类似于“商业地产的服务模式”。
从IDC房地产属性来看，数据中心需要取得相关土地使用权力、建设厂房以及购置机柜、电力设备、空调等基础设备。从数据产业而言，数据中心的运营包括电信资源本身运营与电信资源相关的设备提供和服务等。
根据赛迪数据显示，2019年中国数据中心的数量大约为7.4万个，占整个全球的数据中心总量23%。当前，我国数据中心机架数量达到227万架，据测算到2025年，若要完全满足中国数据中心的增长，需要430万个互联网数据中心（IDC）机柜。
作为“数字时代的地产行业”，数字地产的优质性、稀缺性获得市场广泛关注。
“今年产业地产发展较为迅猛，加上数字时代迅速来临，数据中心（IDC）成为产业地产投资新风口。”日前，易居企业集团CEO丁祖昱对中国经济时报记者表示，以数据中心为代表的数字地产以其现金流入相对稳定，长期回报率较高而受到资本青睐。
对于产业地产运营商来说，“新基建”带来了一个明显的机遇。在未来，国家将大力推动新基建投资，以及相关的产业升级，这必然会增加产业地产投资的资源供给与流动性。
快速顺应“新基建”的发展趋势，寻找到新时期的定位，是产业地产运营者必须思考的问题。
运营商产业定位强化顶层设计能力，紧跟产业发展趋势，在招商方面发力智慧招商、云招商，强化产业生态链建设，在产业培育方面强化园区服务体系，精准对接企业多元化需求。
房企进入泛地产领域的“战术”
（1）知识储备；
（2）思维储备；
（3）对标研究；
（4）种子团队组建；
（5）组建外部产业资源圈。
小型企业在进入泛地产领域之前，应至少提前两年着手进行准备，包括思维储备，知识储备。很多从住宅进入泛地产领域失败案例原因就在于准备不足，用做住宅的方法与思路做泛地产。因此老板、核心团队包括投拓团队、融资团队需要提前接触泛地产知识，为进入泛地产领域做好充足准备。
在对标学习成功案例经验的同时，也应内外结合，发育一个小小的种子团队，带领大家思考学习相关知识。
此外，因为独自发育泛地产产业周期过长，利用他人的产业资源是一条捷径，因此应开始着手组建外部产业资源圈。
中小型企业：100亿-500亿
（1）泛地产单项目开发运营；
（2）探索、沉淀泛地产单项目的运营模式并标准化；
（3）泛地产核心团队初步形成；
（4）通过项目运作整合或发育部分产业资源。
本阶段企业可用单个泛地产项目做尝试，从中探索沉淀出相关泛地产运营模式，使其标准化，为今后的其他泛地产项目做准备。
初步形成泛地产核心团队，通过项目运作整合或发育部分产业资源，使上一阶段确立的产业外部朋友圈得以扩张深化。
中型企业：500亿-1000亿
（1）形成多产业协同的生态系统（产业生态、商业模式、盈利模式）；
（2）形成泛地产业务领域的机制、体系、团队；
（3）产业资源整合或自主发育成熟；
（3）寻求、建设产业生态的资本平台（IPO、产业基金，并购基金等）。
本阶段企业可以把住宅以外泛地产领域产业上升为企业第二战略增长点，甚至可以与住宅产业并重，使其成为重要的战略方向，全面发力，在产业生态、商业模式、盈利模式方面形成多产业协同的生态系统。
建立泛地产业务领域的机制、体系、团队，甚至在不同新产业业务板块成立独立子集团，用资本撬动链接。
产业资源整合或自主发育成熟，着力提高泛地产产业的成熟度、掌控力、品牌价值与客户吸引力。
寻求、建设产业生态的资本平台，如IPO，或与政府及其他公司合作成立产业基金，并购基金等。
大型企业：1000亿以上
（1）确立泛地产业务的战略地位；
（2）泛地产领域形成竞争优势。
房企要走出一直以来的舒适圈，重新熟悉产业地产的市场，搭建合适的商业模式，创造新的业务增长点。
思维决定行为，转型固然难，走出来，在泛地产领域形成竞争优势，使泛地产领域的业务成为未来确保企业基业长青持续经营的核心竞争力与IP。
[3]《产业地产黑马涌现 联东集团跃居榜首》，时代周报
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