房价的天花板到底有多高？（四）

随着高端产业的快速发展，高收入者的比例在明显上升，市场上的豪宅概念也开始得到强化。商品房刚开始兴起的时候，很多家庭在改善居住环境时，比较关注面积的大小，而近来对房子的设计、材质、园林、服务等方面的要求明显提升，部分购房者已经开始有了品牌的要求。

所谓的豪宅，每个地方的定义都是不一样的，在北京是十几万一平，在南京、杭州，是七八万，再去普通二线城市可能是五六万或者三四万的价位，对一些更小的城市来说，两三万一平就已经算很贵了。

不管是地产股，还是对其他一些行业的投资，我都比较喜欢去投一些能够提供中高端产品的公司，因为我觉得在目前的中国，分化已经非常明显了，不仅仅在楼市里，在各行各业都是这样的。

以白酒行业为例，茅台的利润已经超过了各家酒厂的总和，它的酒是最贵的，利润也是最高的。在地产行业中，有一些拥有品牌溢价的企业，他们在享受行业发展所带来增速的同时，也可以享受到人们越来越强烈的品质提升要求，所带来的额外收益。

现在全国人均GDP，已经超过了10000美元，这是一个伟大的成就，要知道在20年前，我们的人均GDP才只有日本的四十分之一，20年过去，已经拉近到了四分之一。这段时间，日本没怎么变，我们是一直在增长，整整涨了十倍！

以现在的增速去推算一下，我们在十年之后，全国平均GDP大概率会在2万美元左右。较为发达的东部沿海城市、二线城市以及长三角、珠三角这些比较集中的富裕地区，现在有两亿人，随着大城市化的不断推进，十年之后大概率会到3亿人左右。这部份地区的人均GDP，能达到4万美元，就是能达到日本现在人均GDP的状况。

日本现在有1.26亿人口，如果我们有3亿人达到日本现状，那就意味着在十年之后，仅仅东部地区就会出现，相当于两个日本体量的强大购买力。这对中国的各行各业，都具有决定性的影响，因为这些购买力未必在增量数字上产生最大的体现，但是他们在利润上肯定是最大的贡献者。

从2016年供给侧改革全面推进之后，各个行业中，头部企业与中小企业的差距越来越大，能够创造高毛利的企业发展得明显更好，这是供给侧改革带来的直接影响，也是迎合了现代收入结构发展规律的影响，这是我们当前的一个大课题，对地产、对各个行业都是这样。

股市和楼市太相似了，我们从2016年开始（有的城市从2015年开始）一直持续到18年上半年，差不多两年左右的时间里边，头部城市的房价增长很快。原来基数较高的城市，房价的绝对上涨数字更加惊人，北京的均价就直接涨了3万多块钱，这个涨幅确实很震撼，在全世界房价的发展历史上来说，都是少有的。这充分说明，高端产品购买者的需求，已经成为市场的主导力量，他们引领者整个行业在前进。

中国现在的经济发展速度，以及中国有钱人的数量，决定了国内有些城市的房价并没有达到顶峰，尽管它们当前的价格已经让人望而却步。事实上，对高端房源的价格进行放开，使其更加市场化，然后课以重税，既能满足高收入阶层改善居住品质的要求，又能为保障性住房提供更多的建设资金，是一举两得的大好事。

现在全国主要的房地产热点城市，都处于限购政策覆盖下。如果以后有一天，从结构上开始解除限购，那豪宅一定会是最先市场化的那一部分。让该上天的的上天，该深入民间的才能让老百姓满意。

十年之内，中国经济整体上还会保持一定的增速，平均下来名义增速还能保持在6%～7%左右，这样十年之后GDP再翻一倍是有机会的。由此，十年之后，北京、上海、深圳这些龙头城市的房价，仍然有翻一番的机会。但翻一番之后，再往上走就很难了。毕竟这些一线城市的房价，如果再翻一番就达到现在香港的标准，等于进入全世界最头部的位置了。

从横向来看，对全世界的房价做一项对比，一个城市的经济竞争能力和这个城市的房价基本都是匹配的。北京、上海已经进入世界一线城市的行列，在很多国际排名中，已经可以跟东京、巴黎、香港这样的城市并列。那么在十年之后，如果再翻一番的话，房价是不是能够接近伦敦和纽约呢？以中国的经济发展来说，这是早晚的问题，只是时间上看是10年还是20年吧，当然也要看对比城市的未来发展速度。

如果这些世界顶级城市的经济发达程度都相差无几，那各地的楼价也就比较接近了，就形成了一个相应的水平线。就如同能够买得起千万住宅的人，他的选择空间不会局限在某一个县城或者某一个省城，那么能够买得起亿万住宅的人，他的视野也不会局限于一个国家。这个时候市场是有连通器原理的，品质、性价比以及相应的配套资源都会互相匹配。

北京、上海、深圳的天花板界定了，就等于全国城市都有了一个坐标。我们再往后面看一下，广州、杭州、南京，这些城市该在什么坐标上就好确认了，它们限制着普通二线城市的价格，然后一级一级影响着下一能级的中小城市，这就形成了有效的价格体系。