3年24亿元支持郑州租房市场，冲击波有多大？
郑州入围中央财政支持住房租赁市场发展试点，是对楼市的利好还是一种打击？
✍️ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
近日，根据财政部、住房和城乡建设部《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，中央财政对确定的16个示范城市给予奖补资金支持，其中，郑州获得8亿元用于助力住房租赁市场发展。
这被称为是中国房地产发展的历史性时刻，也是郑州房产发展史上浓墨重彩的一笔。在我国，住房市场一向重“购”轻“租”的背景下，这波政策红利呼啸而来，让租赁市场再次站在了风口浪尖。
郑州的住房租赁市场是否能趁势揭开时代的序幕？
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郑州租赁市场
人口的强支撑
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郑州的城市发展史，决定了它兼容并包、海纳百川的特性。郑州从不排斥外来客，可以说，郑州这所城市的发展与财富的积累，就是一代又一代“郑漂”共同努力的结果。
©海纳百川的郑州
郑州作为国家中心城市、国际航空大都市、世界文化旅游名城、中原经济区核心增长区，未来更会逐步承接东部沿海城市的产业转移。产业的转型升级和各种人才政策必将持续吸引大批优秀人才，人口的持续流入也将成为郑州城市人口快速增长的主要因素。
最新统计数据显示，外省流入河南的人口中的36.8%流入到郑州市，省内跨市流动人口中的59.8%流入到郑州市，2018年底郑州市总体人口达到了1013.6万。
根据《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)》，到2035年，郑州GDP总量达到3万亿元、人均GDP达到22万元，人口规模达到1500万人，目前郑州市流动人口还在以每年25%的速度递增。
©城市发展人口是关键
人口是城市发展的核心动力，而如此多的人在一个城市里生活，衣食住行都是最基本的生活要素，其中房子更是重中之重。但是，近年来因郑州房价上涨过快、房价过高的原因等，让很多人不得不暂时租房过日。
当前，租赁住房已成为城市中低收入群体特别是外来务工人员解决住房需求的重要途径。而且，郑州这些年的城改运动，让四环内城中村全部拆迁完毕，这不但导致原有的租户失去了租房空间，就连城中村原居民也成了租房户。
©新旧交替才是城市发展的根本
这样看来，郑州现在不缺租房的人，未来也不会缺。但是，目前郑州的租房市场并没有理想中那么欣欣向荣。不过，意外之喜是近日住房市场迎来了巨大利好。
近日，根据财政部下发《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》，确定对包括郑州在内的16个示范城市给予奖补资金支持。
这笔每年8亿的巨额资金可用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台、促进专业化、机构化租赁企业发展等与住房租赁市场发展相关的支出。示范城市可以自主确定资金使用方案，试点示范期为三年。
©郑州入围财政部试点名单
此次中央重金补贴租赁市场，主要目的就是盘活目前萎靡的市场现状，发掘的租赁这片蓝海，立起了租售并举这面大旗。只是每年8亿的巨额资金杠杆，三年能否撬动郑州租赁市场呢？
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租赁市场的纠结现状
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郑州不缺人，当然也不缺房子。
尽管，这两年房地产市场调控力度强劲，但开发商用低首付、首付分期等手段吸引了大批刚需客。2017年，楼市高烧期还未过，郑州市商品房销售30万套左右；2018年市场趋冷的情况下，商品住宅累计销售约33万套；2019上半年刚出炉的数据显示商品住宅累计销售约14万套。
©上半年郑州市商品房及住宅销售情况
另外，随着城中村拆迁接近尾声，安置房大批量交付。2018年，安置房就网签了9万套，2019年这个数字预计会继续增长。
大批房源集中入市，必然会对租房市场造成巨大冲击。放眼整个郑州市场，传统住房租赁市场的现状是租金低，房屋出租困难，租客更换频繁，很多房东宁愿房子空着也不出租，使房屋长时间空置，从而造成住宅资源浪费、住房有效供给不足。
其实，一直以来，租赁是房地产市场的“短板”。十九大以来，住房制度改革形成了建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的新思路。从2017起郑州发布多项相关政策，推进租赁市场发展。
©2017年成为各地租赁政策密集期
尤其，2018年5月18日，郑州市政府连续出台4个文件,积极培育住房租赁市场,引发社会强烈关注。
在一系列政策红利支持和租赁市场潜在的巨大发展空间之下，长租公寓市场受到了来自各方的青睐，越来越多资本注入这个蓝海行业。这个为时代而生的新事物可以针对传统租房市场的痛点，着力加以改善，使市场资源活起来。
长租公寓是房地产市场一个新兴的行业，它将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。
©长租公寓市场兴起
随着消费升级，越来越多人对居住条件做出要求，即便租的房子也不例外。品质与服务并重的长租公寓是未来房地产行业租赁行业发展的必然趋势。
不久前，有关机构发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示：当代城市租住群体消费不断升级，六成以上的人表示更倾向于通过长租平台来租房，近八成人会用心布置租来的房间，有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作为租金，追求更高品质的租住体验。
与此同时，2018—2019年度，“90后”租客占比达到75%，成为城市租住人群的主体。
©城市租住群体呈年轻化趋势
在短短几年间，我国的长租公寓行业发展十分迅速，而规模化的品牌也逐渐形成。目前长租公寓品牌有YOU+、魔方、泊寓、红璞，冠寓、自如友家、蛋壳等，房企也不甘示弱，万科、碧桂园、龙湖等房企也强势进军该领域。
从2016年起，长租公寓就站在了风口上，但是随着竞争者日益增多，利润率降低，资本退潮，长租公寓市场暴露出了甲醛超标、隐私安全、哄抬价格、合同纠纷等问题，2018年长租公寓就迎来了“暗黑时刻”，短短三年，长租公寓还没走向繁荣，已经迎来洗牌。
赛程还未过半，转眼已到中场。
最典型的事件，如蛋壳斥资2亿美元，收购杭州公寓第一品牌爱上租100%股权；朗诗两年亏损2.34亿，成为第一家剥离长租公寓业务的房企；远洋传出将剥离长租公寓品牌“邦舍”；碧桂园和万科放缓扩张等。
©长租公寓运营痛点
郑州而言，五大长租公寓品牌中已有三家（泊寓，红璞，冠寓）进入郑州。
目前，具有规模化运营的公寓企业有16家，房产中介起家的有5家，4家房地产企业背景公司，剩余4家为创业公司。
据不完全统计，市场上运营房间数量较多的是悦如公寓、建业旗下的魔飞公寓，其中，悦如公寓管理房间数量约为5万间左右，魔飞管理约1万间，其它企业目前管理房间数量约在数千间左右，其它多为小型二手房中介机构运营。
长租公寓的房源多来自安置房房源改造和二手商品房托管。
不说郑州，就整个中国而言长租公寓市场都在蹒跚学步。对标美国，截至2017年，美国长租公寓存量约为全国住房总供应量的35%，而北京、上海这些城市长租房渗透率是5%，而郑州仅有大约1%。
虽然郑州长租公寓的数量规模都小很多，但是该经历的挫败却一点没拉下。郑州长租公寓的生存现状岌岌可危。
©住房租赁市场增长空间广阔
有专家指出，此番有中央财政支持，16个试点城市的住房租赁市场将得到快速发展。一方面中央财政支持给了租赁市场发展的动力，另一方面也会带动社会力量更多投资住房租赁市场，增加住房租赁市场供给。
可以预计，这次巨大的政策利好，必将再次带动一大波资本席卷郑州租赁市场，为长租公寓添加鲜活动力，从而带动整个住房租赁行业。
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租赁市场发展顺应大势
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众所周知，今年春节后全国房地产市场集体回暖，三月份过后的楼市热潮更是一浪接一浪，如呼和浩特、苏州、西安等，多个城市因房价增长过快被点名。
郑州虽然没被点名，但热销、清盘、涨价也是经常刷屏朋友圈。有一段时间，郑州的库存消化周期仅2.6个月，郑州人几乎到了无房可买的程度。
说真的，中国人对于房子有着近乎偏执的执着，稍不留意，房价就会被抬上去。
©百城住宅存销比
客观地说，对租赁市场的扶持和房价的涨跌并无直接关系，但是对长期稳定房产市场却意义非凡，是房住不炒、租售并举政策最好的诠释，是房地产长效机制的重要一环。于入选的城市来说是巨大利好。
中国的房产市场还有很大的发展空间，尤其是强二线城市，郑州这样的国家中心城市，是中国城镇化的主要方向，人口的主要聚集地。当然，这也意味着郑州的房价没有到顶，上涨空间也是巨大的。
但是终有一天，郑州房地产市场会从增量房时代向存量房时代过渡，新建商品房会像今天的北京、上海一样数量骤减，到那时郑州吸附的海量人口，一大部分需要租赁市场来消化。就像两条腿走路，租赁市场与买卖市场一样影响着一个城市的综合实力发展。
©人口是租赁市场的强支撑
如何摆脱经济对房地产的依赖，如何实现房价的软着陆，是很长一段时间所有城市的重大课题,郑州也不会例外，但无论如何这其中少不了住房租赁市场的身影。不管怎样，住房租赁市场都会占据未来几十年房产市场的一席之地，这是大势所趋，也是时代发展的必然。
值得深思的是，此番中央给了郑州3年时间，24亿的资金预算，对于郑州偌大租房市场，说多不多，说少也不少。只是这笔钱最终流向的机构、企业最后能否为市场交出满意的答卷？
©租赁市场实施方案两年过去依然处于停滞状态
长租公寓经过这轮政策红利能否真的成为“鲶鱼”带活整个住房租赁市场？未来的租赁市场能否整齐划一的以品质和服务作为竞争利剑？……
三年24亿元，冲击波到底有多大？等待时间给大家答案吧。