房产投资如何判断一个板块的升值潜力？
房产投资如何判断一个板块的升值潜力？
框架思维：
1、评估一座城市房产板块潜力的正确逻辑
2、一个板块是否有升值潜力和好不好是两个概念
3、判断一个板块是否有潜力的唯一标准
01、评估一座城市房产板块潜力的正确逻辑
多数人看待城市板块，只具备对城市「空间」的单一维度投资逻辑，即从当前的心理距离、现成配套看待一个板块的潜力价值，缺少全面而独立的判断，容易受主流媒体的影响，作出人云亦云的决策。
如果这样决策，意味着你身处羊群效应的尾部，是很难获得超额回报的。
因为我们知道，投资分歧带来巨大收益，共识只会降低投资回报。人人都看好的项目，一般赚钱不多，所谓“众利莫往”。
所以我们对板块的认识要跳出基于当下的的角度，挣脱普遍认知的束缚，建立一个基于过去、现在、将来的多维投资逻辑，洞察一个板块的生命周期。
从房产升值潜力的角度来看一个板块，一定会经历四个阶段的生命周期：1、炒概念；2、炒地皮；3、炒配套；4、炒供需。
这句话对你有什么启示？知道哪个时机进入吗？
（以上重庆、成都各板块分别处于哪个阶段？什么时机进入较好？图片来源：安居客）
先说安全性，在炒概念阶段进入风险比较大，因为规划说得再好，都可能会烂尾。
一个板块的产业导入，人口迁移，配套成熟需要足够长的时间才能见到效果，太早进入会成为“先烈部队”。
而在炒供需矛盾阶段进入则风险比较小，毕竟后期炒供需，说明片区人气已经很足了，供不应求，二手房自然有价有市，价格非常扎实，但因为在最后一个阶段进入，时间有点晚，获利不会太多。
再说回报率，即哪个时机进入赚得多。正确的做法是在每个阶段切换之间进入，即上一个阶段的尾声，下一个阶段开始拉升之时进入，这样能够保证最短时间内可以收获一个完整的涨幅。每天都在涨，没有浪费一点时间。
而真正的高手，是从炒概念阶段就能判断该板块能不能起来，会不会烂尾，如果有信心就在概念阶段进入，最后一个阶段退出，从鱼头吃到鱼尾。
参考某市规划新城，最初概念出来涨一波，然后地价拍卖又涨一波，接着配套学校、医院、地铁上马又涨一波，最后所有东西都成熟了，价值显现，人们纷纷迁入导致供需矛盾又涨一波。
一个板块走到第四阶段的生命周期之后，整个板块的楼价就会持续高价平稳上涨，但没之前涨得没那么厉害了。这时，政府和媒体又会带着人们去炒另一个板块…
02、一个板块是否有升值潜力和好不好是两个概念
明白了一个板块的生命周期后，我们接着讨论如何判断一个板块是否有潜力，是否值得投资。
首先，我们要明白一个板块是否值得投资与一个板块好不好是两个概念。
以北京为例，要说板块好，天安门附近最好了，全中国的政治中心，但它值得投资么？不值得
过去十几年，北京涨得最多的不是天安门附近，而是三至五环的近郊地铁新房或次新房。
再比如，一个楼盘均价2万，现在有两套房
A：中高层楼层，望花园，南北通透，户型方正。
B：2楼，临街靠马路很吵，采光一般。
你在看二手房的时候是不是经常遇到这样的选择题？
现在问你，哪个值得投资？
其实，这个是伪问题，因为不知道价格根本无法判断。
事实是，A当然是好房子，但是它单价是2.3万，B当然是不好的房子，但它单价是1.5万，那现在哪一套房子有投资价值呢？
显然是：B
因为这个价差太悬殊，不合理的价格一定会得到市场的修复，你只需要买下来，然后等待它涨上去就能赚钱了。
这两套房子，行情来了的时候，涨幅表现是这样的：A房2.3万涨到2.8万，B房1.5万涨到2.5万，两者由原来8000元的价差缩小到3000元，市场回复合理，B房涨幅最大。
投资法则：
如果一个楼盘的优质户型低于该楼盘的平均价格，则该户型被低估了，可以考虑买入。
如果一个楼盘的劣质户型高于该楼盘的平均价格。则该户型被高估了，卖贵了。尽量别买。
请你记住：
如果一套房子完美了，它一定有一样东西不完美：那就是贵
一套房子再烂，但如果它便宜到连螃蟹也会笑，那就值得投资。
世界上没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。
同理，不谈价格就谈板块是否值得投资，其实是不负责任的。
一个板块再好，如果它现在已经很贵了，那就等于提前透支了一部分涨幅。
是的，判断一个板块是否有潜力的唯一标准就是价格。
千万不要盲目相信未来的规划，而是要问问自己：以这个板块过去，现在、将来的涨幅表现，该价格买入，是否值得？
那问题又来了，什么价格是值得的呢？
03、价格是判断一个板块是否有潜力的唯一标准
我们知道一个板块的生命周期是：炒概念——炒地皮——炒配套——炒供需
而一座城市一般而言会有数个板块，这些板块都有不同的价格，其中有几个数字值得作为参考，分别是：最高价、中位数、平均价、超低价
在炒概念阶段，一线通勤距离20-25公里，二线通勤距离15-20公里的板块，如果新房或5年以内的次新房价格在城市的板块平均价以下，那么可以考虑进入，有很大潜力。
以广州为例，某个新板块（假设是增城的新塘）刚好是通勤距离25公里左右，房价1.5-2.2万，而广州房产平均价是2.5万，则相对而言，该板块有一定的潜力，无论从安全性和投资回报来看，可以考虑。
但是，南沙新区，通勤距离是50公里，也卖2万+，纯属炒大湾区概念，这样的板块如果进入就要守很久才有钱赚，等不起。当你套在南沙动不了的时候，别人已经在其他板块获利又去买下一套了。
2015年初番禺的楼价是1.5万，南沙也是1.5万，现在在回头看看，番禺已经3.5万，南沙还在2万徘徊并且有价无市。这就是炒配套和炒概念的两种差别。
南沙新区的概念喊得震天响，实际涨幅严重跑输广州整体大市。现在进入的人估计还要站几年岗。
总之，一个新板块炒概念阶段如果远远超过了所在城市的平均价，说明已经提前透支一部分，需要守几年才能有钱赚。
而在炒地皮和配套阶段，一二线城市通勤距离同理，如果一个板块的价格在一座城市的中位数以下，这时进入该板块大概率赚。
在最后炒供需矛盾阶段，该板块的价格如果超过了该城市所有板块中最高的平均价格，那么风险比较大，且获利周期比较长。
注意，这里的最高价格不是这个城市的最高价格，而是所有板块平均价格的最高价格。
以深圳为例，板块均价最高的地方是南山区，大概7万每平方，那么深圳再出现一个比南山区更厉害的板块概率大吗？很小，所以新板块越接近该城市所有板块中的最高均价，潜力越小，提前透支，买了需要守几年才能有回报。
换言之，你如果在远郊区坪山、光明、龙岗、买入5万多，甚至6万单价的房产，除非有学区，否则大概率要被套几年，因为这个价格不应该出现在远郊区，而是市区核心地段，属于投资失误，买贵了。
一个板块要想逆袭，成为这座城市新的价格高地，是比较难的。我们投资要顺从人性，不要抗天逆命。
总之记住，未买先贵的板块，我们坚决不入，买房的唯一目的就是赚钱。
最后，留一个思考题：你目前意向的板块属于哪个阶段？找到参照价格来判断升值潜力了吗？
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《普通投资者如何从人生第一套房裂变成第六套房》目录：
前言
第二篇：如何开启房产裂变之路，一套变两套，两套变三套
第三篇：普通投资者如何快速筹集资金，破限购？
第四篇：笋盘去哪了？如何快速买入会大赚的房产？
第五篇：如何防范二手房交易的陷阱
第六篇：不同类型的房产价格上涨的逻辑
第七篇：一座城市板块轮动规律和投资方法
第七篇：楼市投资中最容易出现的亏损是什么
第八篇：投资什么房子最容易赚钱？
第九篇：不同信贷产品的运用与风险管理
第十篇：优质工作在房产投资中的意义和运用
第十一篇：一份漂亮的收入流水是怎样做出来的？
第十二篇：......