万科的标杆项目——上生·新所，“城市更新”典型样板
前言：上海作为一座文化底蕴极其深厚的经济城市，曾经的工业遗址、厂房仓库、货栈码头等，都是某个年代的缩影。这些记忆留存，恰恰都成为上海城市更新的生动演绎。
2016鸟瞰图（改造前）
2020鸟瞰图（改造后）
01
溯源：理想之地的前世今生
上生·新所位于上海中心区域长宁区延安西路1262号，这样一个历史风貌建筑的更新改造，由3处历史建筑、11栋贯穿新中国成长史的工业改造建筑共同组成。
哥伦比亚乡村俱乐部旧貌 图源： 环同济经济圈
1924年，这里是田园风光的哥伦比亚乡村俱乐部，由美国建筑师艾利奥特·哈沙德（Elliott Hazzard）主持设计，成为沪上外籍侨民社交聚会的生活中心和“休闲天堂”，包括主楼、游泳馆、健身房、球场等社区服务建筑。
孙中山长子孙科与孙科别墅旧貌 图源： 环同济经济圈
1931年，匈牙利籍斯洛伐克人、国际著名建筑设计师拉斯洛·邬达克（1893~1958）设计了西班牙与意大利文艺复兴混合风格的住宅——孙科别墅。
上生所科研生产场景 图源： 环同济经济圈
新中国成立后，1951年这里成为上海生物制品研究所的所在地，成为我国自主研发疫苗的科研和生产基地，并在此后的60多年中，陆续建设了科研办公、实验室、厂房仓库及配套用房等。
上生·新所
2016年8月底，“上生所”将其改名为“上生·新所”，按照“留、改、拆”的城市更新理念，将封闭的科研工业园区转型为商业、文化、办公功能复合的开放式城市公共空间。
02
更新：设计策略和思路构架
上生·新所因为一方面具备高端的区域定位，另一方面又有深厚的历史文化底蕴，所以对其提出了空间、文化、内容三个维度的再生策略。
示意图
· 多主体参与城市更新
该项目引入社会资本进行多方共建共享，包括政府、学术机构、社会组织、居民以及房地产企业，利用土地的混合发展模式，提高土地使用效能。
· 保护建筑多样性
该项目建筑风格涵盖上世纪各个年代，风格杂错。所以为保护不同历史时期建筑的多样性，为每座建筑的修缮和更新进行了量身定制。
对保护的历史建筑，如哥伦比亚乡村俱乐部、孙科别墅等，通过“修旧如旧”的手法，对建筑的立面与空间进行修复，最大化还原建筑原真性。
对于非保护的工业建筑，则保护建筑自身的特色，结合其建筑功能进行局部新材料、新手法的植入和改变，赋予建筑以新面貌。
整体规划图 欧华尔顾问有限公司绘制
总的来说，在建筑层面，对建筑质量和建筑价值进行评估，测绘房屋结构质量，判断建筑再利用的可能性和改造代价，保留拥有特色和历史研究意义的建筑，对具有历史、艺术、社会情感和文化价值，对存在结构破损具有安全隐患的建筑进行改造，拆除并搭建少量品质不高而改建代价高的建筑。
在规划层面，保留了路网肌理，对安全需求的消防车道、登高场地进行整改优化，创造新的广场、绿地等公共活动空间。
下面我们详细来看看。
03
园区改造：“量身定制”的有机更新
上生·新所更新前建筑面积32715㎡，更新后为47364㎡，包括保留修缮3栋历史建筑，保留更新12栋工业建筑，新建多层建筑3-4栋。
· 保护类建筑
面对园区内的历史建筑，以城市公共空间为前提，以对公众完全开放为目标，结合不同的背景和价值，采用适应性的更新策略，遵循真实性、最小干预和可识别性的原则，对每一栋建筑的历史空间和发展空间进行修缮，对材料“修旧如旧”式的复原，完整表达了“有机更新”的核心理念。
1、哥伦比亚乡村俱乐部
哥伦比亚乡村俱乐部，西班牙风格，红屋顶、圆拱门，建于上世纪20年代，是上生·新所园区的“元老”。
改造前
改造后
在近百年的历史中，哥伦比亚乡村俱乐部曾出现过多次扩建，本次修复选择定格在八十年代后的建筑立面上。通过对原有西班牙传教风格的研究，外墙饰面使用黄沙水泥压毛做法，恢复性安装传统建筑元素——外窗木质遮阳板，用当代工匠恢复传统手工工艺。
茑屋书店南面入口，两棵大香樟为建筑加分
该建筑最大的难题是空间用途，历经多方论证，最终选定了将建筑用于文化的属性，引进日本知名的IP茑屋书店，并被外媒誉为“全球最美书店”，两层楼、占地足足2000㎡。
改造中，由于书店对房屋荷载的要求较高，修缮方做了大量的结构认证，并且针对老建筑最为重要的消防、管线等进行了重点改造。
该店同样秉承东京代官山店“培养感性”的设计运营理念，提供丰富的精选图书和各类限定商品，同时打造丰富多彩的体验性活动。
茑屋书店它为城市构造了一个生活场景，贩卖的不是书本身，而是一种生活方式。
2、孙科别墅
孙科别墅改造后实景图
红砖瓦、多变的窗框、平缓屋顶、屋顶上的烟囱……孙科别墅，这座藏身于上生·新所南侧的高颜值“神秘古堡”，糅合了西班牙、意大利文艺复兴等多种建筑风格，建成于1931年，占地不到400平方米，是典型的中式庭院。
孙科别墅改造后实景图
作为首批“上海市优秀历史建筑”之一，孙科别墅的历史及文化价值不言而喻。所以，在修缮过程中，完整地保护历史建筑和历史风貌，以存其真。
孙科别墅改造后实景图
该建筑内部的精美程度不输外观。白墙上有不少尖拱和圆拱设计，楼梯和护墙全是柚木制成，护墙上的花纹细腻多样，尖顶、圆拱的空间设计则有着别样的风情。
3、海军俱乐部
海军俱乐部的更新别具一番风情。
1924年vs2020年 ©华建集团历史建筑保护设计院
外观上，修复并延续了与哥伦比亚乡村俱乐部一脉相承的西班牙传教风格。室内，则保留了上生所将其作为培养基蒸锅间时的白色木屋架、绿色内墙面的基调，同时，当年的除尘罩斑驳的锈迹清晰可见，但已被巧妙地改造为空调风口。
与海军俱乐部相联通的游泳池，改建中以保护为前提，提升建筑的安全性与舒适性，保留了至今为数不多的英制马赛克贴面泳池(42×100英尺)。
改造前
改造后
一层商铺连廊外摆
泳池周边1980年代改建的二层配套用房也被继续保留下来，改建为水岸餐饮休闲店铺。如今的网红泳池，已成为整个园区的活力与时尚中心。
更新后的海军俱乐部，历史沧桑与现代摩登辉映，西洋风格与在地文化交融，置身其间，倍感时空穿越。
· 非保护类建筑
对于这些建筑并非一味进行拆除重建，而是保留建筑自身特色，结合新功能对建筑局部进行空间、材料的改变，在历史环境中创造与当代相符的新空间。
1、麻腮风大楼
改造前
改造后
园区周边，是上生所迁入后陆续新建的数栋生产科研大楼，最有名的莫过于麻腮风生产大楼。
8层高的麻腮风生产大楼建于上世纪60年代，是园区的制高点。这座德国包豪斯风格建筑，外观简约，窗户尺寸较小，工业风格浓郁，由郭沫若之子、著名建筑设计师郭博设计。
麻腮风大楼 ©朗道国际
对其更新改造保留了现代主义的外观和水刷石外墙饰面，出于采光需求将南立面更新为落地玻璃窗，将底层局部架空插入全新的“玻璃盒子”空间，满足商业需要。
2、控压泵房
改造前
改造后
控压泵房，位于麻腮风大楼与哥伦比亚乡村俱乐部之间，是一栋二层小体量建筑。
控压泵房
改造将外立面用镜面不锈钢包裹，全新的幕墙影映着周遭的变迁，与保护类建筑和非保护类建筑，共同围合成一个历史与当代穿插交融的公共广场。
3、物资采购楼
改造前
改造后
物资采购楼正对定西路入口，建于1970年代。原建筑外观简洁，外墙采用水刷石墙面，南立面爬满了爬藤植物。
改造后保留了水刷石外墙和墙边的爬山虎，更换的断桥铝合金窗户也沿用原有样式和颜色。在二层，新增悬挑4米的阳台，新元素不仅为室内外增加互动空间，也作为一层商业的外摆和雨棚。
4、安管部小楼
改造前
改造后
位于延安西路入口处的安管部小楼，是进入上生·新所的门面。
改造保留了建筑原始形态和门窗比例，将一层的门换为玻璃门，以局部构件打破了成旧的建筑风貌，顺应新的使用功能，活跃入口空间。同时将入口大门的横向骨架覆盖新的金属拉伸网表皮，从门面展现“新所”。
实景图
· 空间开放共享
上生所之前作为生物研究所，整个园区空间都是封闭且内向的。上生·新所作为创意园区，对空间定位原则为开放、共享。所以将空间开放给周边的居民，与周边的生活空间连通，这样一来就形成很强的互动性。
1、城市界面的导入口
改造前©建日筑闻
改造后©朗道国际
5m多的城市界面开口，应该如何通过景观手法把人吸引进来。经过多轮设计方案，最终决定的设计结果是纯粹的，摒弃了所有的复杂方案设计稿。
入口改造后©朗道国际
入口改造后 ©朗道国际
白色的顶棚LOGO，白色的建筑，白色的雕塑，即使少量的标识广告牌也隐蔽于绿植墙上，人流因为在一堆城市界面的繁杂中被“纯粹”吸引，知道这里有故事开始的地方。
2、集会广场
红毯广场是本案中最大的一块场地，有60x35m，方案设计师将它被定义为一个多功能的室外集会的中心。
实景图
承载了娱乐演唱会、室外车展、夜市等各种活动举办的可能性。平时，只是作为一块“地毯”，吸引孩子们前来玩耍。微微的2公分水面及繁复的地面石材拼花也是极大挑战了设计师和施工者的精湛技艺。
3、交流空间
玉兰广场是本案核心区域，四周被建筑物围合，香樟、广玉兰、风扬树造型优美，绿荫如盖，是最理想的人与人近距离交流空间。
实景图
在施工图设计时发现四栋建筑之间有1m左右的高差变化，在确定好广场合理的竖向标高后，又发现局部的乔木土球高于场地标高。最终因地制宜，将大树筑起花池，又新增了可以偶憩的地方。
集中的绿地与广场，满足人们对绿化与活动空间的需求。每逢周末，周边的居民经常会到这里散步、购物、聊天、遛娃，上生·新所无疑成为这片街区最有活力的区域。
除此之外，在业态内容方面，将租户与文保建筑有机融合，以此来激发场所的能量。
多元业态
李佳琦工作室豪气入驻，租下上生·新所20号楼一整栋；NEVER'S FAMILY与Seesaw Coffee强强联手打造Seesaw奈娃联名主题快闪店；还有像AAI、IDEO这样的国际一线的设计事务所也藏身其中。
举办文艺活动
并且在海军俱乐部、泳池和庆典广场举办各种不同的活动，包含戏剧、市集、舞会等各种年轻人热衷的项目，将商圈与活动中心融为一体。
这样的旧改项目不仅为生活在城市里的人提供了舒适的公共空间，也让历史文脉得到传承。
结语：
“隐秘”在延安西路高架旁的上生·新所，原来这里是新中国最早从事疫苗研发的地方之一，尤其在当下，这样的历史触动更令人印象深刻。
城市更新，正在逐渐成为未来中国城市发力的重点。随着上海及各大城市规划建设用地“零增长”甚至“负增长”，中心城区内老旧的工业、科研、办公园区转型更新的需求将更多地出现在我们的视野内，上生·新所项目正是一个中国式城市更新的典型。
本资料声明：
1、本文章部分图片与资料来自《最有艺术感的城市更新作品 | 万科 ·上生新所》《从'封闭之地’到'公共空间’，上海上生·新所的设计策略》；
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4.本资料制作时间为2021年4月。