一边是火焰，一边是油水：土拍2020.2.19

还没有摘下口罩，好多城市的土拍还没有重启，甚至大多数的开发商还在真真假假地扮苦肉计，市场上已经充满了赌博的气息。

虽然，昨天，央行再次表示坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

下周一二，萧山新塘和下沙大学城北三块宅地将如期出让，而外围城市的土拍已经人声鼎沸。温州连连封顶，绍兴柯桥和金华义乌溢价率分别突破60%和45%。

绿城！见过大风浪、换了老板换了帅的绿城，自2月14日至19日六天时间内砸下了170亿！

北京的疯狂绿城

开年至今，很多房企还没有缓过神来，央企背景的绿城已经在浙江和北京砸下了200亿。

绿城近期拿地一览 单位：元

绿城144亿抢下北京三块地后，新京报说，「疯狂」。

绿城拿下的通州台湖地块，是北京时隔14个月之后再现自持，整个2019年的北京土拍都是凉凉的。谁也没有想到，竟然在大疫情的背景下，快速回暖。

绿城抢地背后的原因，大概有三。

1），土储不足，积极补仓。

2），疫情之下，房企在资金链层面严重分化，资金宽裕者补仓抢位。

3），部分房企对于下半年市场回暖存在预期。

虽然看好后市，开发商各自对自家的钱袋子有几斤几两还是知道的，北京起价9亿的通州台湖地块有17家竞卖主体，而起价50亿的大兴旧宫地块就只有7家参拍了。

对于绿城中国来说，目前现金流资金充沛，财务安全稳健，银行授信额度和资本市场已批债券额度都十分充裕。

绿城表示，「绿城一季度拿地金额在正常计划范围内，并充分考虑了疫情对公司销售的影响。力争三四季度实现开盘，保证资金回笼，同时将考虑后续引入合作伙伴共同开发，降低权益出资比例，总的来说，资金压力不会太大。」

温州的高溢价连环炸

浙江疫情最严重的温州，恰恰是这段时间浙江土拍市场上最热的城市。我们整理了近期主流房企参拍的温州涉宅地块，平均溢价率接近30%。

温州近期重要土拍一览 单位：元/ ㎡，元

浙江其他城市重要土拍一览 单位：元/ ㎡，元

结合杭州、温州和浙江其他城市的土拍，本来我们可以得出这么一个结论：2020开年，又是浙江本土房企和闽系房企在积极建仓。

而现在，疫情之下，变化或许即将开始。

杭州的「人造牛市」

我们在1月9日的土拍点评稿《内敛的大江东，焦虑的开发商》中说过，土地出让部门已经拉大了楼面起价与新房限价之间的价差，相当于把限价轻轻放松了一下。

这一放松，在辛苦了一两年没赚到钱的开发商看来，可是少有的逐利机会，在年底新房销售降温的同时，又生生地把土地市场抬了上去。

即使如此，以2月3日杭州出让的三宗宅地为例，根据好地网的测算，3宗宅地预期销售利润率平均为8.1%，明显高于双限以来杭州十区出让的31宗纯宅地的平均预期销售利润率5.07%。

姑且，把这样的土地市场看作是「人造牛市」，就像严格限价制造出来的「万人摇」。

自1月10日至2月3日，杭州总出让11宗涉宅地块，平均溢价率超过20%，还有两块地拍到自持。

仔细分析，这11宗地都是属于两种情况，要么是拉高板块最高限价的相对高利润地块，要么是低利润但是明显可以快周转的地块。要降低溢价率，开发商只有借助商业和酒店的联合开发，方能抵挡一些竞争。

一边是火焰，一边是油水。

注意是油水不是海水哦！疫情之下，虽然一部分开发商已经焦头烂额，但是，政府层面哪怕只是一个简单的送温暖动作，都可能助涨开发商对后市的预期，资金面的，也包括政策面的。

（苏州无锡已经有实质行动，全文见今日本号二条）

杭州涉宅地块出让一览（1.10-.2.3） 单位:元/㎡

一边是火焰，一边是油水：土拍2020.2.19 | 叶建英