套均1500万，闪电认购150套！颠覆亦庄认知
过完正月十五，春节就算结束了。看2月北京楼市成交，还是有点意外。
纵览2021年2月，北京新房住宅成交套数同比增长354.58%，成交均价同比增长7.21%，成交金额则同比增长512.11%。能看出来，这是一个非同寻常的春节！
留京过年，延续了楼市“温度”，也传递了市场信心，为“小阳春”行情开展埋下伏笔。如此环境之下，开发商自然要积极应对，抢占先机，争取为全年业绩打下基础。
阴雨连绵的上周末，其实并不平静。六日两天，朋友圈被中海亦庄新项目霸屏！
2月28日，万众瞩目的中海京叁號院，抢先拿到“牛年第一证”，且转天便曝出首次开盘认购业绩——150套！
据悉，此次销售房源，套均总价达到1500万，如此量级，如此速度，让人深感意外，瞬间刷新了业内对于高端市场和亦庄区域的认知。
中海京叁號院取证价格为6.85万/平米。不得不说，该价格低于『地产营销人』预期，即便不从当初楼面价推导，仅从旁边二手房售价就能获得验证——亦庄金茂府二手房挂牌价约为7.7万/平米，以中海京叁號院的品质，显然给未来客户留足了增值空间。
从临时售楼处开放，到取证开盘，不到一个月的蓄客时间，中海京叁號院缘何在淡季抢跑？
『地产营销人』认为，基于三方面原因：
一是北京楼市一般在春节后、行情开启前，这段时间属于空窗期，项目发声不多，鲜有新项目亮相，北京中海敏锐错位入市，抓住真空期，博一个头彩，为冲击上半年业绩打好前站。
二是从近几年楼市运行规律可得出，早启动意味着早获主动性，在抗周期波动上，推盘“快”也是一种生产力，中海深谙此道，不浪费大好春光。
三是项目虽然入市时间短，但听说市场反馈很好，有了此前“藏峰系”中海甲叁號院作为品质背书，项目认知度迅速建立，双盘闪耀，互为托举，创造了热销条件。
深入了解中海京叁號院低调开盘热销背后，其实我们也不难发现新的市场现象、区域特征和产品趋势。
在此，与诸位进一步做个分享：
1、高端“西多东少”， 京叁號院填补空白
其实从去年至今，北京豪宅市场“西多东少”的局面就一直未有改变。东部客群想买改善产品，选择极为有限。
看土地市场，2020年北京住宅用地共成交48宗，其中有36宗为不限价地块，这其中又有13宗位于石景山、海淀和丰台等西部片区，而朝阳、亦庄等东部片区只有2宗。
如果新房项目以单价7万/㎡划分，现状西边高端楼盘数量超过10个，相对选择较多；而东面纯住宅项目不足5个，挑选余地较小。
另外，作为改善需求主力的总价1000万左右住宅，东边更是更是寥寥无几。中海京叁號院的横空出世，恰恰弥补了东部细分市场的空白，提供了唯一性选择，在满足亦庄本地的升级需求外，也承接了朝阳大量外溢人群，对平衡北京东西豪宅分布，起到关键作用。
2、亦庄的摩登时代，高端需求开始释放
『地产营销人』经常强调一个观点：亦庄长久以来并不是一个刚需市场。
在2018年之前，亦庄就有众多高端项目云集，区域有高端宜居氛围。虽然后来经历短暂的限竞房周期，但今年起，亦庄供地结构改变，区域又重新回到改善主航道，中海京叁號院的出现，凸显“承上启下”的作用。
另外，不管亦庄楼市如何迭代，区域产业这几年却突飞猛进的发展。
数据显示，2020年亦庄地区生产总值超2000亿元，同比增长6.4%，继续排名北京各区第一。
据官方发布，亦庄规模以上工业总产值完成4371.8亿元，固定资产投资同比增长25.4%。去年一年，亦庄共有10家企业上市，目前区域内上市企业总量达34家，是北京先进生产力的代表。
产业的强盛，必然带来高端人才的聚集，强劲消费力也由此生成。
探访了解，中海京叁號院首批成交的本地客群，一方面来源于区域中高精尖企业中的高级管理人员，他们为了提升居住品质来此置业；
另一方面，有不少次新房二手社区，如：亦庄金茂府、林肯公园、中信新城等业主出手增加资产配置，或为子女，或为改善，或为收藏。
此外，朝阳外溢需求亦占不小比重，在国贸CBD上班或居住在东三、四环的双井、华侨城、山水文园等代表板块的客户，对中海京叁號院整体资源和品质，也较为青睐。
项目一路之隔便是建设中超级购物中心——龙湖天街，直线距离1公里有北京最大的湿地公园——南海子公园。旁边还有已经开通的T1有轨电车，已接驳亦庄线，未来连接S6线，轨道交通越来越方便。
同时，中海京叁號院也靠近优质教育资源，包括：人大附亦庄实验学校（在建），北京二中、十一学校、以及亦庄实验学校等，在快速提升区域教育水平，产业人才的汇聚，大大改善了生源质量。据悉，今年高考有多位亦庄学子进入北大、清华。
整体来看，进入摩登时代的亦庄，其产业规划和配套建设不断进阶，区域因限竞房而被中断的改善需求如冰山一角，仍有巨大潜能，正寻机爆发释放。中海京叁號院的开盘只是“小试身手”，后续销售高潮才可能是波澜壮阔。
3、匹配新贵审美，空间与圈层最为看重
当然，高端项目首次开盘获追捧，对产品认可也是必然方面。
据悉，中海京叁號院客群大部分具有国际视野，普遍年轻化，受良好教育，有独特审美，很多为专业人士，对生活品质要求较高，注重圈层氛围。
他们选择毫不犹疑的出手，正是看中了项目潮流化的国际审美，超宽奢的空间，以及定制会所所构筑的小众圈层感。
中海京叁號院建筑立面采用全玻璃幕墙+铝板建造，劳斯莱斯灵感极简线条设计，现代主义凸显居者干练儒雅的气质。
园林景观则参考纽约中央公园，依据外部高纵深围合、内部空间营造的理念，营造出现代多层次折叠柔性体验园区。建筑与园林的搭配，内化为“刚柔并济”的东方哲学心境。
在户型空间上，中海京叁號院完全征服了新贵客群。据内部反馈，首批入市房源中，240㎡的大平层户型出乎意料的收到追捧。
客厅LDK一体化设计，南向四面宽，270度超大落地窗，采光充足、视野开阔；整体面宽约16.3米，边厅面积约60平米，层高3.15米，居住空间达到了平墅级的享受，完全超越此前区域中所有改善产品的空间体验。
中海京叁號院的主力产品，168㎡平米四居总价在1000万左右，采取经典眼镜户型设计，全明格局，南北双通透。整体面宽达13.8米，进深9米，客厅面宽6.6米，可实现空间自由变换，满足多元化业主个性需求，在东部同总价产品中，近乎是唯一舒适型产品选择。
中海京叁號院另一个非常独特的配置是，拥有约2000多平米的高端会所，这也是过去亦庄为数不多带有高端会所高端社区。该会所以五星级酒店风格设计，根据新贵阶层崭新生活方式定制功能，并入融社交理念，未来构筑专属的圈层空间。
我们说，每一个细分市场都有机会，关键是看对区域理解的深度，对需求把握的精准度。
牛年开启，北京楼市格局完全改变，不仅高端纯商品住宅增多，且区域也在发生潜移默化的变化。
以亦庄为例，限竞房时代逐步进入尾声，高端改善产品接续，进入新周期。在此周期中，摩登亦庄伴随高新技术产业的鼎盛，势必会出现代表人居高度的豪宅作品。谁率先占领品质的制高点，谁就占据了高端置业群体的心智，获得不可替代的市场地位。
由此来看，中海京叁號院抢的不是业绩，而是高净值客户置业的心理占位。