沉寂多年的沙坪坝核心区，迎来重磅新作品！
（沙坪坝 图源网络）
这几天，我一个住在沙坪坝的亲戚，特别焦灼。
他是老沙区人，一直离不开。
纠结了很多年，想就地换房，却没有合适的。只能一直蜗居在老房子里，痛并快乐着。
子女成年，分开居住，住了大半辈子，习惯了核心区生活；
牌友、小面摊、15块理发、开锁配钥匙...应有尽有。
但就是，住的越来越憋屈！可又不想搬去新区！
我此前分析过：
以沙坪坝为代表的老牌核心区、中心区，优势十分明显。
那就是资源的沉淀、发展的成熟，以及凌晨1点打完牌随手能打到车的城市灯火。
这当然是很多新区花10多年甚至20多年都不能完全比拟的。
但同时，老核心区的缺点，也很明显。
那就是，老了、旧了，很多环节，不太容易满足大家日益提升的、更高品质的生活需求。
（沙坪坝 图源网络）
就像住宅，我特地去盘点了一下，以沙坪坝为例，这些年，他的核心区域，居然没有一个高品质改善项目。
好吧，退一步！
你知道沙坪坝围绕三峡广场周边5KM范围，这些年，有几个新楼盘？
（统计于安居客）
时间不说远了，近10年的新盘，不光数量稀少，而且很自然的，全面售罄了....
什么原因？
当然是土地因素。
面粉这种最最基础的生产资料少了，再高明的面包师，也变不出面包啊！
从4月份发布的重庆第一轮“两集中”供地看，就更加明显。
实际上，不光是沙坪坝核心区，今年第一批次，传统主城九区一共46宗拟出让土地，但是涉及到核心区的：
渝中：0
江北：0
南岸核心区：0
沙坪坝核心区：1（含商业商务停车场的综合用地）
核心区，怎么办？
沙坪坝，怎么办？
单纯从城市战略发展步骤看，重庆实际上在做两件事，来引导上述解决办法。
其一，开拓新区
其二，破旧立新
过去十多年，重庆一直在“扩骨架”，城市要做大，产业要铺开，需要更大的空间，去承载重庆向国际化都市发展的野心；
所以，我们就腾出了很多空间，去外拓。
多年来，一路从内环快速路内圈，扩到了绕城高速，也就是俗称的“外环”。
（示意图）
新兴区域，如雨后的笋。
那里土地开发成本相对更低，对于人口疏导，亦作用明显。
拓新区是为了做大，当然，操盘者知道，城市，还要做强。
而做强的方法，就是核心区旧城改造！
（三峡广场 图源网络）
但很明显，核心区旧城改造的成本，很高。
比如我们这半年看到的核心区一些旧改地块上架，观音桥，即便包含大量商业商务的土地，还拍出了14000元/㎡+的楼面价，南坪，同样拍出了14000元/㎡+的楼面价！
（观音桥地块 图源锐理数据）
更关键，核心区旧改，通常会主攻商业商务提档升级；
部分含住宅地块，普遍容积率又不低，3.0以上，通常只能超高层，或者大豪宅伺候...
对于那些离不开核心区，住房面积需求也不太大，几十平就够了，核心主题，只想要个优越环境、较高品质、良好服务新款住宅小区的朋友。
怎么办？
最近我看到的一个新项目的做法，其实让我眼前一亮。
我认为可以分享出来，给很多人启发。
融创年初在沙坪坝核心区域拿的全新项目，已经亮相，在龙湖金沙天街B馆1楼，开放了城市展厅。
我特地去打听了一下，了解完之后，挺震撼。
简单介绍一下项目情况。
融创的这个新项目，叫做「融创寻光江徕」。
首先他的位置，是很典型的核心区域。
作为传统核心区，最大的优势，是通勤效率。
从这出发，到江北、渝北、渝中、九龙坡等中心区域，都非常便捷。
（示意图）
到三峡广场，约2KM直线距离，地铁一个站；
到大坪商圈、观音桥，直线距离都大约为7KM；
到高铁西站，约8KM；杨家坪商圈，约9KM。
（示意图）
从卫星图上看，周边发展非常成熟。
成熟配套，全面建成。
这里距离1号线地铁双站点，直线距离约500米左右；
距离磁器口古镇，直线距离约200米；
学校、医院、商超，几乎是应有尽有，且全面成熟。
而大的沙区核心区范围，更是坐拥着南开小学、南开中学、树人小学、重庆一中、重庆八中、重庆大学等等教育资源；
以及西南医院、新桥医院等优质的医疗资源...
外加歌乐山绿肺作为靠山。
（图片源于沙坪坝区政府官网）
沙坪坝人，怪不得不想搬走！
而融创在这里，打造了一个构思非常巧妙的项目。
据说融创内部，也将其定位为今年的战略型新作品。
项目综合容积率大约1.5，总体量不大。
但是，融创却计划打造8层高、1梯4户的创新洋房产品！
俨然，这是一个核心区十分罕见的「低密洋房社区」。
单从产品形态上，他把通常只出现在新兴区域的产品，破天荒的搬到了核心区！！
融创在项目上，做了很多创新。
我剧透几点吧。
比如建筑风格，据说会是一种新生代立面！
石材、玻璃元素？
如何设计？
在当今市场流行的外立面下，会有什么创新？
其次，融创给老沙坪坝朋友们，带来了酒店式精装高级入户大堂。
漂亮的立面+漂亮的大堂，你可以说，在礼嘉、中央公园、西永可能常见，但是，这是核心区，寸土寸金的老城区...
还有景观。
核心区，地块都不大，但融创，却精巧的设计出围合式布局？
创新的打造了两个核心中庭景观，外加主次归家入口双景观轴，让精致感、仪式感满满。
作为一个低密的纯洋房社区，融创的产品定位，是三款：建面约77㎡的三房单卫、约88㎡三房双卫、约99㎡的四房。
设计极致，得房率超高，且十分注重功能性空间。
一共384套...
好了，你看到一个什么样的项目呢？
是的，融创做了一件事：将原本只会在新兴区出现的极致化、改善类的项目+产品，搬到了核心区，老城区中心地带。
并且，在项目规划、园林景观设计、建筑风格用材上，进行了进一步创新。
使之在周边的一种建筑中，脱颖而出、鹤立鸡群。
我甚至想起了之前在大坪惊艳重庆的国宾壹号院。
但是，这次的定位，明显又和壹号院有差异性。
我会叫他「小户型豪宅」。
国宾壹号院，高举高打，是卡宴；
这里，高举高打，是macan。
这样的产品，在沙区，或是整个核心区，是真稀缺。
低密度+新款洋房+中小面积+极致化细节
或许不是贵或者不贵的问题。
而是以前没有（开发较早），未来不容易有（容积率+土地供给），似乎很难买到的问题。
我盘点了一下。
沙区中心区域，2017-2021年，含融创这块地，一共供应5宗地（数据来自铭腾机构）。
且规模很小，比如2020年旭辉+华宇拿下的，可建体量仅有1.03万方，还是居住兼容商业商务用地；
不敢想象。
而今年“两集中”出让政策以后，沙区供应的地块，依然集中在西永、土主。
（整理自《重庆市公共资源交易中心国有建设用地使用权公开出让公告》）
重庆当前在大力进行核心区旧改，但是，按照最新的政策，大拆大建，已无可能。
小修小补，也集中于城市界面提质改善。
对于那些老核心区人，真的，很难。
对于但凡有点经济条件的朋友，破旧高层、筒子楼、设计落后、小区找不到停车位，都是困扰多年的焦虑。
但是，像渝中城市更新之后，陆续出现的一些动辄3-6万/㎡的新豪宅，又难以接受。
融创的新项目，实际上，精准的定位了需求人群！
解决了当下一部分人的需求痛点。
他解决了核心区就地改善的关键问题。
我这样理解这件事：
其一，产品精准到了区域内最迫切的需求！
成熟核心区居住条件改善，其实一直困扰着很多朋友。
第二，拿豪宅的思路，来做小面积产品。
老牌核心区最实际的需求，是离不开，或是需要把生活效率拉满的小家庭。
他们的核心诉求，是住的有品质！
即：豪宅的思路，但又能不需要多大，满足需求即可。
其三，改善，怎么才舒服？
我看到融创的创新，不是做传统意义的核心区大豪宅，而是通过设计、配置、场景演绎、服务的极致化来达成。
“比黄金珍贵”的核心区改善住宅。
融创，是一次有突破的创新。
而他，会引领重庆改善的风潮吗？