惠州，有一个可以买的片区

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先说一说上周五发的文章，发出后的后台留言不太好看，正常，这个节点没有跟风唱空，自然是招人烦的。

我当然知道看空吸粉，但不屑于看空吸粉，说房价扛不住了要大跌，没房子的看了情绪是爽了，赞你良心了，有用吗?这种时效五分钟的精神鸦片半毛钱价值也没有。

最近我让咨询师频繁去各片区踩盘，就是要掌握深圳房价变化的一手信息。

咨询师给我反馈的一线信息就是，成交惨淡是真的，但卖盘坚挺也是真的，和调控前的报价基本无差，有的甚至调高了，没什么像样的笋盘，所谓笋盘就是同户型最低报价，据中介说真正的笋盘非常少，放出来很快就卖掉了。

为什么报价不降反升，自己代入一下就理解了。

因为报价系统被关闭了，如果你是业主要卖房，看不到别人的挂盘价，中介说的你又不信，你会怎么报价?

为了避免低卖，肯定会报一个比心理价位高不少的价格，先试探市场反应，过段时间卖不掉再适度下调一点价格。

没有了价格对比，业主都担心自己是那个卖便宜了的傻子，价格反而更难下调了，这恐怕是政府未想到的一个负作用。

好，今天不讲深圳楼市，说说惠城。

如果你一定要买惠州，建议先去看看惠城。

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我以前写过几篇惠州的文章，写了临深，惠阳，大亚湾和海景房，一直有人留言让我讲讲惠城，我没去过所以不好乱讲。

上周五一，刚好去了一趟惠城，不是专为调研，是探亲访友加度假的性质，所以没怎么看盘，说说对惠城的基本认知和看法。

首先，惠城比我想象中好很多。

之前对惠州一直抱有成见，临深和大亚湾的建设又实在一言难尽，所以对惠城不敢抱太多期望，期望低了也是好事，反而会收获意外的惊喜。

做为惠州的主城，惠城的面积相当大，有1171平方公里，辖8个街道办和5个镇，相当于深圳面积的58%，在地图上对比一下深圳和惠城的大小。

惠城这个地方，自然资源得天独厚，有山有水，珠江的主支流东江，自西向东贯穿整个惠城，除了东江，还有西枝江等支流，这样天然的水系资源，深圳只有流口水的份儿。

惠州多山，平地资源自然稀缺，惠城的平地集中在中心的主城区和东江两岸。

惠城1171平方公里，东西两端基本可以忽略不计，看它中心的主城区即可，主要包括江北、水口，东江新城，河南岸，最多加上一个麦地。

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惠城的老城区，集中在东江和西枝江以西，和大多城市一样，老城区街道拥挤，面貌老旧，老房子非常多。

老城被开发殆尽之后，需要新城的转型，惠州政府权衡再三，把市政府放到了江北嘴的滨江地带。

05年左右开始投入建设的江北新城，真是下了惠州的血本，单从今天的城市界面来看，又漂亮又宜居还高大上，说惠州政府只会卖地的，不妨来看看江北新城，印象肯定会有改观。

这里有惠城最大的CBD

有体育公园

有会展中心

市民公园

华贸中心

除了这些，还有科技馆，博物馆，文化艺术中心，美术馆，规划展示馆，还有沿江而建的东江公园，个个高大上，充满现代艺术气息。

来到江北，你一定会改变对惠州的固有印象。

惠城政府不计代价把最好的资源一股脑砸在了江北新城，连为数不多的中高端就业机会也集中在这里，毫无疑问，江北新城是惠城综合评分最高的地段，未来二十年也不会被超越。

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这么好的地段，还有江景加持，应该卖多少钱?

次新1万8到2万5，老旧点的不过1万4。

惠州的房子，真是太便宜，太亲民了。

惠城房价的另一个高地是金山湖。

金山湖是紧临西枝江的一个小岛，岛上都是中高端楼盘和别墅，房价1万7到2万4，和江北基本持平，对比厦门岛动辄七八万的房价，金山湖的价格也是低到了尘埃里。

惠城第三个房价高地，东江新城和河南岸的滨江区域，房价1万5到2万5，品质最好的滨江大宅汇珑湾和珑湖湾，均价2万7。

除了这几个片区，惠城其他区域的房价基本都在1万到2万之间，老房子不到1万。

惠城的房价体系很简单，中心区就是房价高地，把握住两个要素，一是市政府周边，二是沿江带，只要区域小环境较好，产品次新，房价就能上到两万，再有江景的加持，能冲到2万5。

从中心区到外围，房价一圈圈降低，因为惠城没什么大概念和产业突破点，所以不存在外围某个片区会异军突起，房价暴击，类似深圳的光明。

所以在惠城买房不要去寻找什么洼地，幻想从1万大涨到2万，不存在的。惠城房价本来就便宜，想升值空间大一点拣好的买就是了。

不过惠城最贵的房子既不在江北，也不在东江，而在老城区南湖，这里的老房子破了3万的天花板。

聪明的朋友估计猜到了，没错，学位房，惠城最好的惠州一中位于这里。

不管哪个城市，学位房都是最刚的产品，惠州也不例外。

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惠城给我最大的感受就是：有山有水，非常宜居，新城高端大气，老城配套齐全。

房价丰俭由人，从七八千到两三万都有的选，首付最低三十万，最多百来万，就能定居惠城，享受慢生活。虽然这里的高端就业机会很少，但对不追求高收入的人来说，是个不错的选择。

从惠城回来，我一直在想，那么多把房买在临深的深圳人，如果不是为了通勤自住，只是为了资产保值或者给父母居住，买在临深，真不如买在惠城。

父母养老，更看重生活配套和自住体验，这方面惠城比临深和大亚湾强太多了，距离虽然比临深多了三十多公里，但只要不是经常见面，距离70公里和100公里没有本质区别。

保值升值方面，我搜集了最近十年，惠城，临深和大亚湾三个片区次新楼盘的房价变化，发现惠城近几年的表现比临深要好多了，对比图表如下。

2010年三个片区房价差别不大，临深和大亚湾四千多，惠城高一些五千多，一直到2018年，三者的差距仍未拉开，惠城比临深贵1000，比大亚湾贵2000。

最近三年，惠城的优质次新和临深大亚湾差距开始拉大，惠城接近两万，临深和大亚湾仍在一万五六徘徊。

这说明在惠州买房，只要买对产品，惠城的升值要高于临深和大亚湾，现在就能看出，惠城的江景房开始冲击3万，大亚湾卖到1万5都很费劲。

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为什么临深和大亚湾会输给惠城，一是实际的配套和居住价值，二是供应量。

在售的二手房，大亚湾2.5万套，惠阳1.6万套，惠城7958套。再叠加大亚湾和惠阳巨量的新盘供应，这个数据对比就更吓人了。

配套和就业机会，临深和大亚湾都没法和惠城比，供应量又大的惊人，升值后劲不足太正常了。

如果不是深圳人的临深情结，开发商铺天盖地的宣传，和自媒体的疯狂带货，临深和大亚湾连现在的均价都到不了。反而是惠城，关注度低，投资客少，房价稳扎稳打没有泡沫。

惠城虽然经济一般，也没啥可圈可点的产业，但对比楼市存量数据和130万的人口，目前的价格很扎实，还有继续上行的空间。

顺便吐槽一句，虽然在惠城只呆了两天，但感受到的城市风貌和管理水平，比深圳差的不是一半点，当然如果水平高也不是这个价了，鱼和熊掌不可得兼。

最后，我对惠城买房的建议如下：

1、深圳人在惠州买房，纯投资非自住，或者给父母居住，买临深和大亚湾不如买惠城；

2、惠城买房，要买江北或滨江次新，不要贪便宜买中心区老破旧或非中心区新盘；

3、不管是买临深还是惠城，都不要对涨幅抱有不切实际的幻想，但只要不买错，跑赢通胀还是没问题的。

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