“重返前三”野心依旧，保利发展多元化求变再进一步，拟送物业赴港赶考

房地产领域中的央企“玩家”多留给外界稳健，甚至过于保守的印象，但改变的风向或已到来。

4月15日晚间，保利发展递交了其“去地产化”更名后的2018年成绩单。4月16日，其又公告称，公司董事会和监事会审议通过关于保利物业发展股份有限公司(下称“保利物业”)境外上市等多项议案。

“招数”环环相扣，跃于纸上的则是保利发展重返行业前三、从单一开发转向构建不动产生态平台体系的筹谋。

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 推进物业上市

追溯至2018年9月，彼时，保利发展以一纸“将保利地产变更为保利发展”的公告拉开了这场“改变“的序幕。其称，公司在2002年的“三个为主，两个结合”发展战略中，已提出“以房地产业为主，适度拓展相关行业”，积极布局相关多元产业发展。在十三五规划初期，公司进一步提出“一主两翼”发展战略，并将升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”，加快相关产业的市场化发展。据此，更名是为了体现公司多元化发展方向。

据当时公告数据，保利发展以房地产销售收入为主，占比为90.6%，两翼业务收入占比仅为9.4%。

房地产销售的重要性在更名后依旧突出。2018年年报显示，保利发展房地产销售收入为1824.98亿元，占总营收的94%，包括建筑、租赁、物业管理等在内的其他业务总营收为112.5亿元，约占总营收的6%，毛利率减少13.8个百分点。从增速来看，前后者营收分别同比增加32.46%、29.41%。

改变的速度或还不够明显，但已被提上日程。4月10日，保利发展公告称，两翼战略中的物业板块公司保利物业自4月11日在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。按照年报中描绘的“运用资本力量快速提升市场化程度”设想，4月16日，保利发展公告称，关于保利物业相关境外上市议案已被通过。告别新三板后，保利物业此次拟申请在香港联交所主板上市，发行比例不少于发行后公司总股本的15%，募集资金将用于收购兼并物业管理公司等。

资料显示，2018年，保利物业营收和归属母公司所有者的净利润分别为43亿元和3亿元，虽然相比“母舰”保利发展同期1945亿元的营收，保利物业体量较小，但与已经在港股上市的嘉宝股份、奥园健康生活、滨江服务等房企旗下的物业公司相比，保利物业或占据一定规模优势。

截至2018年中期，保利物业在管面积 13008 万平方米，合同面积 21946 万平方米，同比分别增长 39.95%和 66.18%。

值得一提的是，与其他高度依赖母公司开发项目的物业公司相比，保利物业的业务外拓能力相对较强。2018年上半年，保利物业新增外拓签约面积2632 万平方米，同比增长 149.24%，占同期公司整体签约面积的 58.19%，外拓项目中非住宅外拓面积占比近50%。

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业绩稳步上升

在充斥着创新、多元化、运营商转型等关键词的2018年里，虽有变奏调音，但保利发展仍保留了央企“稳”的基调。

同比增长30.91%至4048亿元的签约销售额、85%以上的销售回款率、同比增长20.92%至189亿元的归属于上市公司股东净利润、货币资金1134亿元、短期借款30亿元、有息负债综合成本5.03%、资产负债率77.97%……从运营情况来看，2018年，保利发展交给市场的成绩单可圈可点。

从布局上来看，保利发展9154万平方米待开发面积中，一二线城市占比60%，城市群周边的核心三四线城市占比30%，其中珠三角待开发面积3447万平方米。2018年，其拓展项目132个，成本1927亿元，其中，一二线拓展金额占比74%。

纳储续粮之余，2018年内，保利发展还完成了保利（香港）控股有限公司50%股权收购交割，进一步扩大业务区域，比如内部资源竞争、泾渭分明的城市扩张范围得到重新划分。而在上述种种拓宽疆土的动作背后或隐藏着保利发展其回归行业前三的野心。

或是对曾经“招保万金”时代格局念念不忘，2017年，保利发展董事长宋广菊曾豪言：“对未来两三年保利再站到前三的位置，我是有信心的。”不过，从2018年销售额来看，处于行业第五的保利发展距离第四名融创还相差约600亿元，而万科、恒大、碧桂园则均已跨越5000亿元销售门槛，独成一档。

中原地产首席分析师张大伟也对《国际金融报》记者表示，从土储增速等方面来看，保利发展重回前三或难度较大。

在房地产行业规模日渐壮大，增速日渐放缓的今天，恒大、碧桂园已各自落子汽车、机器人等新产业，紧随其后的融创则还在坚持“房地产最好”，保利发展“一主两翼”的发展方向则与万科向主业相关或上下游行业延伸的战略逻辑相似。

不过，多元业务如何以及能够多大程度上帮助保利发展回到前三位置或还有待时间的检验。

编辑 沈玉洁