囤地翻建之风再起，投资客人置业切入点 ：Huron Heights-Leslie Valley，Newmarket
四月尚未过半，已然发生诸多值得一记的大事儿。首先，疫情蔓延态势与疫苗推广速度比肩，加拿大全国范围内病毒感染人数过百万，我所在的安省更出现连续日增病例 3000，继而4000 多的惊人数字。省府果断发出更严格 “ 居家令”，为期 28 天，同时加速疫苗注射进程。省长福特，卫生厅长耶利亚，率先注射备受争议的阿斯利康疫苗，令我无限感慨。
其次，央行呼吁政府要对火热房市采取行动之后，随即将贷款压力测试条件提高，6月开始实施，果然作势有道。具体贷款事宜，请大家询问自己信任的贷款专家。
有客人问，央行此举，是否意味着房市要冷？房价会降吗？这样的疑惑其实没必要有，见仁见智，答案自在心中。你认为房价会降，那就等着降，降到底，只要你知道什么时候是底，届时是否有胆量入场；你认为未来会涨，那就行动。问来问去，会被自己的贪心左右，忘了买房的初衷。
自住随时买，投资看时机。房子不是用来炒的，即使投资也不是。专注自己的事业，勤劳踏实工作赚来现金流，做个好纳税人，才会顺利得到贷款，利己利人利国。人间正道是沧桑，别让自己成为房市中的赌徒。
再次，“多伦多地产局”三月市场报告出台，已经被众多同事同行转播，房价同比上涨 21.6%，销量同比上涨174%。
量价齐涨已无法打动众人，悲观之人等着的，是什么时候量价齐降。作为从业十多年的经纪，我可以说，短期，暂时，也许，会平稳些，然而却真的不信现在这种情况下，哪里会有回落的理由；况且，即使真的短暂回落，你有那个胆识和魄力入场吗？
诚然，春季房源增多，卖家贪心，急着上市，心理预期过高，自然形成抢 Offer 流拍，市场搁置期增加现象，然而，最后成交价，皆不低于年初售价，所以，整体房市很稳定。
Condo仍是入手好时机，小户型单位重复着土地房的辉煌，不但要抢，且价位已恢复到年初，但机会仍很多；Condo 大户型单位也在逐渐走掉，卖价不低，却是难得的买家市场。
说到 Condo 回暖，就进入今天的主题了。这两年由于疫情，翻建投资物业被许多买家忽视，不应该。趁着还有能讲价的土地房，囤地翻建，出租自住，现在是机会。
这周我要给大家介绍一个非常好的投资翻建社区，约克区北部大城 Newmarket 的 Huron Heights-LeslieValley 社区。
说 Huron Heights-Leslie Valley 是投资翻建者的青苹果乐园，一点儿不为过，这个区的翻建势头已现，好在老房仍占多数，小荷才露尖尖角，此刻正是上佳囤地良机，买来自住，或出租几年，即使不翻建，也有很大升值潜力。
我前几年帮本地换房的西人客户在这个区买了一个占地75/200 的大平房，房龄近70年，客人啥也没升级，就惬意的生活在里边，升值已经很可观，平均每年升幅10%。客人知道，然而这房子她喜欢的不得了，完全没有出售的意思。就住着，静等升值。
Huron Heights-Leslie Valley 的名字来自社区内两条主要街道，南与College Manor 社区隔着 Davis Drive ，北到Green Lane ，与东桂林的 Sharon 连接。西到Bayview，东至 Leslie，再过去就是404，然后就到 Stouffville ，东和北算是Newmarket 的边界。
一看就是四通八达的好地方，靠近404 ，紧邻 Leslie；Greenlane限速 70 公里，等于西向一条小高速，上400 不耽误。附近有沃尔玛，Metro等大型购物超市。
整个社区九成被占地可观的大平房占领，剩下的则是整齐划一的二层楼，多起于80 年代，占地规范，居住面积超大，用料和做工不欺人，属于质量上乘，特别夯实的独立屋。
目前 HuronHeights-Leslie Valley 在 MLS 上有11个出售盘，而作为投资客人真正可以考虑的，却只有 5 个。
咱掰开说，11个待售盘，其中 3 个半独立，其余的独立屋里，有 2个有条件售出；半独立屋无法翻建，有条件售出等于基本卖出，所以此刻只有 6个房源可看；然而这 6 个独立屋里，有 1栋本身就是翻建完成的全新物业，要价 $ 249 万 8千，作为投资客，肯定不在考虑范围内，这就只剩下 5 个了吧。
偏这 5个独立屋，有1 栋是已经申请的民宅重建地，占地139/355，正在申建 22 栋半独立屋，2 栋独立屋的许可证，要价 $725 万。
如果您是小型投资客，资金不足以支撑几千万建筑工程，那么，您能看的，其实就只有 4个独立屋。
也不奇怪，LeslieValley 这个社区，房源从未多过，这里大多住的是收入中等的本土西人，比较安土重迁；当然，近年来，这个社区的便利交通，独特的大地老房，吸引了大批伊朗，意大利以及华人投资客人的到来，也让原业主开始逐渐出售自家物业。
接着说。这 4个独立屋，咱分个 ABCD 吧。A 在Davis 主道上，占地很漂亮，66 /180，2 个卧室，1 个卫生间，大平房。这样的好占地和不大的居住空间，最适合买来出租，囤地等待升值。靠近主路虽然稍嫌吵闹，不利于自住，但未来获得开发商青睐的机会很大。
B 占地不够大，但胜在价格好，$80 万上下应该能拿下，也要看买家竞争力。
C 是二层楼，占地到使用面积都好，要价也合理，可惜现在的租客似乎不愿意配合展示。上周带客人在此看房，这个房子我非常想看，但却无法预约，限制多到必须在某天某个时间段去看。
由此想到，有租客住在里边的物业，麻烦很多，房东想卖房，完全靠运气，买家买这样的房，最好要求在交房前 “空房交割”，否则租客住在里边，不但影响收房，意想不到的后续麻烦也会很多。
D ，大地老房，就在要我上边提到的，要翻建成22 个半独立屋，要价 $ 725 万的同条街，价格合理，作为投资物业，值得入手。
所以您看，目前市场上房源确实多了一些，真正看下来，去粗取精，可选择的真少，所以买家依然不能失去紧迫感，否则很难买到心仪物业。作为卖家，真金不怕火炼，自家物业好，任何市场下都不愁卖。
说下租盘。目前Leslie Valley 只有 2 个整租，1 个分租。二层楼的，要价 $2900/月，地下室分租 $ 1550/月；另外一个大地老房，要价 $2460。上月一个老房地下室分租，租价 $ 1400，只是分租一个地下室啊。
总结下来，租盘少的可怜，要价不低，仍很好出租，是个适合投资的好社区。