卖了8000套房后，我发现平凡人买房逆袭真理！（上篇）
砖头研究所拥有多位20年地产高管，拥有20年置业经验，帮数千人实现财富飞跃。
文：所长
房产是人一生中购买的最大宗消费商品，是考验一个人双商的终极消费。
买房思路甚为关键！多数人买房经验都是个位数，买房是脑力劳动也非常考验情商，作为资深行业老总，帮你买对房，有兴趣可关注公众号进入知识星球，我们有问必答，解答买房问题，提早布局避免踏错他空，房产配置优化，早日达到千万资产，跑赢99%人。
1、30年前买房是奢侈品，20年前可以闭眼买，10年前可以睁一眼闭一眼买，5年前要睁大双眼买，现在不光要睁大双眼而且要带着脑子买，否则，你以为的思路可能是错误思路，甚至可能让你越买越穷！越买差距越大！
2、30年前商品房主要针对有钱人，商品房是奢侈品，能买得起房的主要以海外人士和最早一批下海最先富裕的生意人为主，拿北京举例，北京第一个外销房叫丽京花园，是机场附近的别墅区，只能用美元买，起价1300元美元一平，92-95年第一批外销房价格高企，从1600到5000元不等，对不起单价都是美元！当时北京主要有两种房产：外销房、内销房。所谓外销房是卖给港台和海外人士，他们不能购买内销房，只能购买外销房。内销房顾名思义是卖给国内购房者，反过来内陆人既能购买外销房也能购买内销房。
3、市场上主流是什么？是外销房。外销房占到了市场80%。外销房开发商80%是港资，外销房客户70%是香港人和海外人士。30%是内陆第一批发财的老板和明星。外销房购房合同是红色外皮合同，当时购房合同就两张纸，内容仅约定了价格、交房日期、付款日期等几个条款。面积误差由开发商自己填写且不受限制，不像现在误差3%就可以退房，所长见过最大面积误差是10%。
4、这些商品房位置都非常优越，全部黄金地段，比如位于崇文门的新世界公寓，单价3000美元一平米，位于北京火车站的北京恒基中心，单价曾经创造过6700美元一平，恒基中心是个综合体，商场、写字楼是出租不销售，只有公寓汇豪阁对外销售，当时人民币与美元汇率是1：8，也就是1994年北京房价最高价就已经达到了5.3万/平米。时至今日2021年2月这个楼盘的二手房价格是6.3-7.7万/平米，现在看买这些早期高端商品房的土豪全部跑输大盘！
5、为什么这么好的位置经过了20多年会跑输很多五环外的普通住宅小区呢？答案是价格！所长经常跟大家说买房投资五要素：位置、产业、学区、房龄、品质。但早期商品房虽然位置优越，很多都位于核心区，但价格太高了，涨幅就很有限！所以，想买房回报高价格非常重要！单价1万涨到2万比单价2万涨到4万容易的多，单价2万涨到4万比单价4万涨到8万容易的多，但不要误解！这里肯定不能拿三四线跟一二线城市相比较！这里主要说的是一线！在三线1万涨到2万可能比强二线2万涨到4万更困难！
7、别人5000元买的望京大西洋新城，6000元买的世纪城，7500元买的富力城，9000元买的万泉新新家园，你20000元买罗马花园，30000元买景园大厦，35000元买丽晶苑，50000元买恒基中心只能跑输！
8、早期高端商品房开发商都是港商为主，户型都是不规则的菱形或钻石型户型，而且都是一梯多户大塔楼，很多楼栋也不是正南正北朝向，内陆客户更喜欢正南正北朝向，户型喜欢方方正正户型，喜欢南北通透板楼，照搬港式设计只能东施效颦，南辕北辙，伴随着香港影响力衰退，港商开发商只能留下值得学习的只有商业和办公，比如横跨王府井东单的长江实业与和记黄埔开发的东方广场；三里屯时尚圣地三里屯太古里；
9、富人区也会转移的，拿北京举例，90年代北富人区是顺义别墅、方庄、亚运村、华侨村；2000年代富人区是CBD、燕莎、塞特、国贸、朝阳公园，2010年代富人区是万柳、望京、朝阳北路星河湾、大望路金茂府；
10、20年前住房刚刚告别福利分房，市场化程度低，商品房刚刚进入市场远远不够，很多人士还是我更愿意一次性付款，不愿意贷款，买房人也从海外人士和土豪转为外企高管和一般生意人！
11、房价也便宜，北京三环旁住宅起价才3600元一平米，北京第一批经济适用房进入市场：天通苑：2650元一平，回龙观：2600元一平，望京新城：4000元一平，通惠家园：4000元一平，望京才卖5000元一平，海淀万柳刚刚开发，万泉新新家园刚开始销售，单价8-9千元，通州还叫通县，遍地房价3000元。
12、政策的主力是扶持，是大力发展房地产为支柱产业，金融房贷刚刚开始，鼓励个人买房贷款，人均住房面积刚到8-9平米，与发达国家差距很大，房地产是新兴产业，这时候买房真是闭眼买，只要买住宅，都赚！只是赚多赚少问题！而且关键不限购！你一口气买三五套，也可以！攒面积真是赞砖头啊！买房套数比面积更重要！这里还是指一二线城市！