案例：违反预约合同，能否强制缔约？

来源：如皋市人民法院  民一庭  常蓉蓉；转自：法务之家

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- 基本案情 -

2016年3月，原告冯某与被告某置业公司签订《商品房意向单》1份，意向单约定了房屋的单价、面积和房号，附带约定：意向方应于卖方书面通知3日内携带意向单、签约应缴款项及相关证件等材料前来签订商品房买卖合同。同时备注栏中注明：抵沈某的工程款。2019年11月，被告某置业公司发函给原告冯某，要求其携带意向单中约定的材料及沈某工程结算单来签订商品房买卖合同。原告冯某至该置业公司后，表示其以现金方式结算，不抵算工程款。被告某置业公司表示没有沈某出面结算，不能签订商品房买卖合同。原告冯某遂诉至法院，要求被告某置业公司按意向单中约定的价格与原告签订商品房买卖合同。

被告某置业公司辩称，原告冯某未能提供案外人沈某的工程结算资料，不能按意向单的价格与原告签订商品房买卖合同。

法院审理认为

案涉购房意向单约定，该房款抵沈某的工程款。根据当事人提交的价格备案通知以及有关陈述，抵算工程款时的购房价格享有一定的优惠，因此，以该购房意向单所定单价履行合同的前提系相关费用抵算工程款。就目前证据而言，原告冯某不能提供案涉购房款已经抵算工程款的充分证据。同时，案涉意向单属于预约合同，因一方当事人违约导致本约不能订立，违约方应承担违约责任，但该条款并未授权法院有权要求当事人强制缔约。原告冯某经法院释明，仍坚持其诉讼请求不变，最终法院依法驳回原告冯某诉求。

【法官说法】

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。可见因一方当事人违约导致本约不能订立，违约方应承担违约责任，但该条款并未授权法院有权要求当事人强制缔约。

《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。

本案中，原、被告签订的意向单属于预约合同，双方对于所涉房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需要在签订正式的商品房买卖合同时进一步磋商。但就具体事项磋商的权利属于被告专属，不具有代履行性，也不适于强制履行。

综上，原告冯某的主张既不适于强制履行，又无法律依据，且有违合同法的意思自治原则，故对原告冯某的诉求，法院难以支持。