上市物业公司投资价值象限图：谁是大泡沫，谁是潜力股？ / 开普饭

现在的资本市场有些灰暗：AI离开风口，养猪没有爆发力，于是物业被推到大众面前。

公开数据显示，2020年共有17家物业公司成功上市，在“地产”被资本市场抛弃时，“物业”成了“宠儿”。物业天然具备的场景价值、服务属性，以及稳定的现金流，都是地产无法见到的优秀品质，市值被推高似乎顺理成章。

这些公司值多少钱？横向比较会发现鸿沟巨大，超一线物业公司市值多在千亿元之上，龙头企业市值被腰斩至500亿元以下，之后是不满百亿的公司们。业务形态70%以上都已实现标准化，差距为何这么大？

物业的估值体系，是一门玄学：表面上，数亿级的在管面积成为支撑第一梯队高市值的根本原因，可金科服务、保利物业、雅生活服务等规模型物业公司却身处第二梯队；若以主营利润率作为标准，宝龙商业、建业新生活、鑫苑服务等市值似乎又过低。

鉴于此，《一点财经》编辑部决定围绕已上市的物业公司，汇总其各方面数据与案例，制作上市物业公司投资价值象限图，针对不同档位物业公司表现与市场整体走向进行点评，为物业公司的估值评判提供参考。

超一线物业公司：榜样价值高

稳定指数：★★★★☆

成长指数：★★★★

投资指数：★★★★★

二级市场里已有“物业茅”之说，即第一梯队的碧桂园服务（06098.HK）、恒大物业（06666.HK）、华润万象生活（01209.HK）、融创服务（01516.HK）“四大天王”。

以此为样本可以划定行业价值评估的基础框架：想估值破千亿，需要地产“奶妈”，在此基础上补充些噱头，科技创新、物联网应用、多业态综合运营等，即可达成目标。

这些公司的母体业务板块覆盖住宅、商业、办公租赁等众多形态，让它们享受到先天的资源优势，房不缺，钱不缺，既能自足，又能大肆收并购——这是“天赋”的力量，比努力见效更快。

资本高度集中在“四大天王”身边，造就几个千亿巨无霸理所当然。只是其中的华润万象生活、融创服务体量更小，市值走低也在情理之中。

龙头物业公司：不太平的江湖

稳定指数：★★★★

成长指数：★★★★☆

投资指数：★★★★☆

第二梯队，这是整个物业板块中波动性最强的区域。

纵观该区段物业公司，同样享受地产板块发展带来的红利，只是论起家底的丰厚度不及龙头企业。简言之，要“拼爹”时，第二梯队公司个头儿矮一些。

不过要想就此忽视这股势力显然还为时过早，它们各自都有自己的武器，随时可能杀个措手不及。它们大体可以被分为资源导向、技术导向与潜力导向三类：

资源导向型，意在平台化运营，在业主生活场景中整合各类产业资源，提供差异化服务。如世茂服务（00873.HK）推出的教育品牌“茂阅岛”，针对 12 岁以下的儿童开展托育、早教、小学学段群体，集成教育服务。

技术导向型，融入“圈外”，在一定程度上跳出了传统物业公司的概念范畴。如金科服务（09666.HK）提出“服务+科技，服务+生态”战略，不仅联合微软中国、中国电信（00728.HK）、海康威视（002415.SZ）开发天启大数据中心、集成云车管、云监控等平台，还参与自研技术、数据、AI、业务四大中台与AI+全息感知系统，估值也从物业行业向科技行业靠拢。

潜力导向型，研究时需要更多地参考背景，价值由身份赋予。如保利物业（06049.HK）、招商积余（001914.SZ）与中海物业（02669.HK），有央企背景，能够以更低的资金成本获得流动性。按照现阶段“规模至上”的价值观，这些企业具备快速膨胀的条件和能力。

虽然背景不尽相同，但龙头物业公司各有价值点傍身，想象空间很大。面对整体偏低的市值，它们需要不断巩固差异化优势，预计后期行业座次会频繁波动——风险和机会相伴相生。

一线物业公司：亮出一半的刺刀

稳定指数：★★★★

成长指数：★★★★☆

投资指数：★★★★

相比之下，位于第三梯队的物业公司表现更稳定。

论在管面积与营收、净利润规模，处于该区段的物业公司与头部企业有较大差距。更主要的原因是，该区段公司业务仅在特定范围内展开——建业新生活（09983.HK）深挖河南地区市场，时代邻里（09928.HK）84%的在管面积位于大湾区，建发物业（02156.HK）的业务重心集中在大福建地区。它们的“刺刀”只能在有限的空间中发挥效用，市值也因此一直不温不火。

即便如此，这些厂商仍然不失投资潜力，特定业主的需求挖掘能力已经成为其杀手锏。目前，滨江服务（03316.HK）主要面向杭州地区中高端物业的高净值用户群，这使它能获得30%的主营利润率；正荣服务（06958.HK）切入度假村及城市服务领域——既然无法全国布局，就以差异化为起点，步步为营。