二三线城市租售比严重失衡暗藏啥风险？

5月14日，社科院城市所发布了房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》。报告显示，2018年1月厦门的住房价格中位数达到了每平方米3.7万多元，已经超过了一线城市广州，杭州、南京、天津的住房价格中位数是每平方米2.8万多元，与广州只有每平方米一两百元的差距。

该蓝皮书还发出警告，由于一线城市房价增速持续低于二三四线城市，一线城市与二三四线城市的价差将有所缩小。很多二三线城市房价上升过快已具有巨大风险。为此，购房者应注意规避追高。

事实上，在经历了去年至今的新一轮二三线城市上涨后，很多城市的租售比远超一线城市。房价与租金比超过一线城市的还有廊坊，达到了883。惠州、石家庄、合肥、南京分别为844、824、746、653。

与此同时，一线城市在经历了一年多的调整之后，上海该比例为644，深圳为627，广州为600，北京为594。而国际房价与租金比例一般在200-300，中国城市一般都远超300的比值。

简单计算，一线城市房价与租金比值最低的北京，租金回本年限为50年，年租金收益率约为2%。而像厦门、合肥等二线城市房价与租金之比更是在北京之上，收益率则更低。

对此，专家们表示，很多二三线城市房价去年以来涨幅偏高，即使是房价绝对水平也没达到北上广深的水平，但由于二三线城市的租金不高，导致房价与租金比值偏高。现在部分二三线城市房价涨幅过猛，导致租售比快速扩大，这已经发出了预警信号。

而我们认为，不仅是一二线城市需要坚持调控，三四线城市也需要加强市场管控。相对于一线城市，三四线城市房价上涨更容易出现泡沫化现象。而对于前期房价快速上涨的二三四线热点城市，下半年出现调整的概率非常大，购房者应该注意规避追高风险。

实际上，本来一线城市房价上涨过快，而很多二三线城市还处于“价值洼地”，而现如今，只用了短短不到二年的时间，部分二三线城市房价直逼北上广深，其居高不下的租售比也让很多人惊呼看不懂。

二线城市房价之所会涨，主要是为了去库存、人才引进而放松了房地产调控，而三线城市主要是补涨、棚改货币化安置。那么，在经历了这一轮房价暴涨之后，部分二三线城市的租售比超过了一线城市，这背后究竟反映出啥危机呢？

首先，房租与房价不同，房租再涨也是与当地人的收入水平挂钩的，而房价上涨由于是加杠杆的，所以上涨可以如脱缰野马，而房租更反映出当地居民的消费能力。现在问题是，在以一个投机者为主市场内，这样被炒高的房价还能坚持多久呢？

要知道，很多二线城市经济发展并不快，一季度的经济增速甚至低于5%，有的城市甚至遭遇常住人口的净流出，在这样的情况下，很容易造成房价的大起大落，从而引发系统性金融风险。

再者，房地产调控将由一线城市向二三线城市转变，之前为了去库存、引入人才、棚改等原因，二三线城市放松了对房地产的管制，才导致大量投机资金流入，房价开始了火箭般的上涨。

而随着住建部在之前的半个月内约谈了12家城市负责人，并表示要去投机化、去杠杆化，并控制风险。这意味着，未来二三四城市的房地产调控将被严格执行。所以，后续二三线城市房价再无投机炒作的可能。

最后，二三线城市与一线城市的租售比倒挂，这是一个危险的信号。举个例子，2018年1月房价与租金比值最高的是厦门，达到了惊人的1100。这意味着，当房价与租金分别保持不变时，将需要91.7年才能通过租金回本。

像这类城市的房价早已没有了投资价值，只有投机价值，就是买房的人只能是希望有下一个购房者以更高的价格买下房产，只能赚取房屋上涨的差价，还有就是房价必须只涨不跌，否则连收取租金也收不回成本。

部分二三线城市租售比例已经严重失调，应该引发我们的警觉，如果买一套房要50年以上才能收回投资，那么它就不具备投资价值，而只能是投机了，而当投机者辙离二三线城市之时，这些城市的房价就可能出现较大调整，所以购房者应该充分意识到继续追高后的风险。