房企“抢滩”三四线城市背后暗藏哪些风险？

2017年开发商虽然遭遇了“史上最严”的房地产调控的影响，但得益于“因城施策”的利好，开发商在三四线城市的房地产的“去库存”的利好下，业绩也创下了历史新高。而进入2018年，各大房企都在摩拳擦掌跃跃欲试，希望多拿三四线城市的土地，未来能获得更好的业绩。

据中指院数据，2017年百亿房企的销售额中，一线城市贡献占比下降6.3个百分点至20.7%；二线城市贡献占比上升5.4个百分点至61.2%；三四线城市贡献占比上升1个百分点至18.2%。

以位列国内房企前三的碧桂园为例，2017年碧桂园实现合约销售5508亿元，同比增长78%，稳居房企首位。从城市布局来看，碧桂园约有42%的销售额来源于一二线城市，三四线城市则贡献了58%的销售额。可见三四线城市现在是龙头房企业绩提升的主要来源。

再看开发商去年在土地市场上的布局情况。50家百亿代表房企2017年在一线城市拿地约1800万平方米，同比增长63%；在二线城市拿地约18000万平方米，同比增长46.7%；在三四线城市拿地面积17000万平方米，同比增长145%。开发商去年在三四城市拿地有了跳跃式增长。

实际上，开发商在去年布局三四线城市乃为时局所迫：一方面，一二线城市受到房地产调控影响，但是因为“因城施策”的原因，很多三四线城市房地产调控意愿并不很大，况且部分三四线城市房价都没有经过大涨。所以，各路开发商都跑到了三四线城市去开发、去布局。

另一方面，棚改货币化安置，不仅解决了三四线城市的去库存，而且还让一大批开发商受益。2016年棚改货币化安置面积达2.5亿平方米、2017年约2.6亿平方米，分别占当年商品住宅销售面积的18%、24%。并被认为棚改是三四线城市楼市过热的重要推手。

应该说，由于去年三四线去库存政策红利，不仅壮大了房企前三甲的资产规模，而且最直接促成了一批房企新秀的崛起。如浙系房企祥生，中指院数据显示，2017年其合约销售620亿元，同比增长91%。其在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余5个均位于三四线城市。虽然面对房地产调控政策，但由于三四线城市房地产火爆行情，对于房企来说照样活得滋润。

针对2018年房地产投资布局，各大房企产生了严重分歧。一些房企布局却开始收缩三四线，聚焦一二线城市了。当然，更有部分企业宣布，三四线城市现在风险在累积，未来会越来越大。在其去年相继卖出部分三四线城市项目，今年基本完成了从三四线城市退出的战略安排。那么，这些企业为什么会嗅到2018年三四线城市房地产投资的风险呢？

首先，棚户简屋的货币化安置，使得三四线城市房地产开始火热。但是这个货币化安置的钱从哪儿来呢？央行于2014年创设的PSL（抵押补充贷款）对棚改项目提供长期、低息的信贷支持，以及国务院自2015年推进棚改货币化安置，对棚改的快速推进至关重要。

之前三四线城市楼市的火热，更多的是基于中央棚改政策的支撑，特别是国家开发银行等金融机构对棚改的资金支持力度。但是银行向市场投放这么多基础货币必竟也不是长久之计。

随后，决策层希望鼓励民间资金来解决棚改货币化安置问题，但是民间资本对此事大都缺乏投资积极性。现在PSL这条路走不长久，而民间资金又不愿意过多参与到棚改安置的货币化进程中来。所以，未来棚改货币化安置问题很可能支撑不下去。

再者，当前三四线城市的楼市走势正在分化。易居研究院的50城（涵盖4个一线城市、16个二线城市、30个三线城市）住宅成交监测数据显示，今年前两月有34个城市住宅成交面积同比下跌，三线城市占了19个，廊坊、蚌埠、兰州、宁波、赣州跌幅居前，其中廊坊跌幅达到85%、蚌埠为79%、赣州为61%。

最后，之前三四线城市房地产快速升温，并非刚需拉动，而主要是投机资金来推动，在这样的情况下，升温快降温也很快，房企今年要慎重在三四线城市高溢价拿地，并且还要加强市场研究，才能确保利润。

目前情况是，一些没有经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市楼市，可能会在偏紧的政策环境和信贷环境的双重作用，导致三四线城市快速降温，投机资金大辙退，房价会出现急速调整，所以，在三四线城市拿地不仅要计算成本，还要有足够的市场调研。

如今投资三四线房地产存在着很大不确定性，这种不确定性主要来自于棚改货币化安置难以长期持续；三四线城市分化情况会日益明显，投资的难度在上升；三四线城市由于远不及一线城市具有吸引力，所以一旦投机资金辙离，昔日地王就会有被深套的风险。去年在三四线城市赢利，今年可能就会成为房企的滑铁卢。