446家房企宣布破产，楼市的冬天来了吗？

房地产企业的冬天终于来了！据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开发商破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家，房地产企业倒闭破产，创下历史记录。对此，有经济学家断言，未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商会死掉！

就在11月14日，广东证监局对外公布了对颐和地产信披与违约等违规行为的情况，以及对公司董事长予以警示的行政监管措施。据广东证监管调查，颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约，合计金额超过50亿元。据悉，颐和地产债务问题只是众多债务违约房企的冰山一角。

很多人会感到奇怪，今年为什么会有这么多房企破产倒闭呢？我们认为，由于房企前些年扩张过快，目前债务集中到期，还债压力可想而知。早在2015年-2016年，房企为了增大业绩，纷纷业务扩张，囤地建房，而各城市地王记录也在不断被刷新。而今年和明年又都是房企债务集中到期日。所以就会出现，因还不出债务而集中倒闭的房企。

不过，在正常的年份里，房企可以通过把房产销售出去，回笼更多的资金，来偿还债务。但是，今年受房地产调控影响，房地产市场降温明显，龙头房企业绩大幅下滑，都要靠动员全体职工来售房，以及降价促销来回笼资金。而那些中小房企的日子就更难过了。目前，房企的商品房库存不断增多，但变现速度越来越慢。销售业绩下滑，使房企无法及时回笼资金。

那么，既然销售业绩不好，回笼资金速度变慢，那是否可以通过继续加大债务规模，而度过资金短缺的难关呢？由于很多房企的负债率过高，所以银行出于风险考虑，不会轻易把钱投给房企。所以，对房企来説，还有几种渠道可以融资：

第一，在股票市场融资。今年有19家上市房企发布定增预案，但仅有4家被证监会核准，而中洲控股、新城控股的定增方案，早在2016年就被证监会受理，近期也只是发审委通过，并没拿到相关批文，可见房企在资本市场上融资难度有多大。

第二，海外高息举债。截止11月13日，2019年以来内陆房企赴海外发债规模约为610亿美元，已经接近去年发行总额（约616亿元），已经公布的融资计划达624亿美元。不过，目前，中小房企的美元融资利率都在10%-15%，只有龙头房企才可以享受3-4%的低利率。从某种程度上讲，中小房企若想海外高息举债，有些饮鸩止渴的味道。

第三，售卖地皮和股权来“断臂求生”。今年9月，某地产专家透露，负债千亿的新湖中宝开始准备卖地求生。事实上，除了新湖中宝外，今年还有华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权，以缓解流动性的压力。

面对国内房企迎来倒闭潮，融创中国董事长孙宏斌表示，当前房地产行业头部企业，前五名的市场份额约占18%，而未来五年内，第五名能占到30%。看来，房地产将会迎来资源的重组阶段。我们认为房企应该采取以下几种措施应对：

首先，中小房企现在必须要降杠杆，现在一些房企的杠杆率太高，一定要降下来，降到60%以内为妥。再者，由于融资难度加大，成本上升，土地价格下跌等因素，房企应该少拿地。先保证流动性不失，才能确保资金链的安全。

最后，龙头房企纷纷开始转型，有的房企投资了绿色能源轿车、有的转向现代化农业，开始转型养猪业。总之，龙头房企就是要把房地产业务占整个集团公司业务占比降下来，这样可以减少对集团业务量的冲击，而中小房企业在降杠杆的同时，也应该将业务更多的转向其他领域。这样未来房地产领域大洗牌才能有幸避免。

今年有446家房企倒闭，这主要是房企的债务今明两年集中到期，而房企却面临销售不畅，资金回笼慢等问题。本来可以通过融资的方式来解决债务到期问题，但是现在房企面临着空前的融资难题，未来房企大洗牌将在所难免。对于中小房企来説，只有降低杠杆，回笼资金，减少拿地，保存实力，并且积极寻求业务的转型，只有这样或许还能逃过房地产大洗牌。