刚更名便赴港IPO，中梁物业背后隐现碧桂园服务身影
继方直发展、海悦生活、富力物业、明宇商服相继递表IPO后，中梁百悦智佳服务有限公司（下称“中梁百悦”）也在4月29日在港股递交了招股书。
中梁百悦谋求IPO或许早有预兆，此次递交招股书距离其上一次更名不过半个月时间。
4月12日，中梁现代服务向外界宣布更名为“百悦智佳”。事实上，这已经是该公司第二次更名，“中梁现代服务”这个名称也不过使用了一年多的时间。
两度更名、引入永生生活服务前高管、加速收并购等一系列动作都彰显着中梁百悦想要更上一层的野心。
2020年春节前，“中梁物业”更名为中梁现代服务。
同年5月，曾在永生生活服务担任投资及并购部总经理的蒋牧人加盟中梁现代服务，担任公司副总裁，主要负责公司的拓展、并购及投资业务。
公开信息显示，蒋牧人在收购及投资方面有着逾12年的经验。其加入后，中梁现代服务先后完成了对浙江绿博物业服务有限公司（下称“浙江绿博”）、温州中梁物业服务有限公司（下称“温州中梁”）的收购，进一步扩展了公司位于长三角的项目。
被收购前，浙江绿博在北方地区、中部地区及长三角管理9个住宅项目及2个非住宅项目，总建筑面积约为180万平方米。温州中梁则在长三角管理33个住宅项目，总建筑面积约为300万平方米。
截至2020年末，中梁现代服务拥有在管项目178个，签约项目432个，签约总建筑面积约6030万平方米，覆盖18个省、两个直辖市及三个自治区的147个城市。
2021年3月30日，碧桂园服务与中梁现代服务订立投资协议，前者通过附属公司碧桂园物业香港以约2.4亿港元的价格入股后者，成为中梁现代服务持股比例达6.24%的股东。
引入龙头物企十二天后，中梁现代服务再度更名为中梁百悦，并按下了IPO启动键。
尽管规模增速惊人，但连跌三年的毛利率依然是中梁百悦不得不面对的事实。
2018年至2020年（下称“报告期”），中梁百悦的总营收分别为1.76亿元、3.54亿元、7.05亿元，三年复合增长率为100.2%；同期对应的归母净利润分别为0.27亿元、0.48亿元、0.85亿元。
可以看出，中梁百悦的归母净利润增速远不及营收增速。造成这一情况最直接的原因便是公司毛利率的连续走低。
报告期内，其整体毛利率分别为33.6%、30.8%、28.4%。公司在招股书中坦言，毛利率的下降主要是由于公司三条业务线的收益贡献结构发生改变。
招股书信息显示，中梁百悦主要分为物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务三大业务条线。但与其他物企不同，中梁百悦的业务大头并非来自物业管理服务，而是非业主增值服务。
报告期内，中梁百悦来自非业主增值服务的收入占比分别为99.9%、89.8%、47.2%。同期来自物业管理服务的收入占比分别为0.1%、6.4%、33.8%，社区增值服务则为0、3.8%、19%。
2019年，由于雇员福利开支及分包费用有所增加，中梁百悦非业主增值服务的毛利率较2018年的33.6%降至30.3%。受累于此，该公司2019年的整体毛利率也同比下降了2.8个百分点。
2020年，中梁百悦整体毛利率继续下探，主要原因为公司社区增值服务毛利率的大幅下跌。该业务当期毛利率为20.2%，同比下跌37.4个百分点。对于下跌的原因，公司在招股书中解释称，“主要由于我们于2020年开始提供生活及旅行服务，而该类服务的毛利率一般较低。”
另一方面，中梁百悦对母公司中梁控股的依赖也颇深。上述提及，中梁百悦的营收多来自非业主增值服务，而这部分业务又多来源于中梁控股。
报告期内，中梁百悦来自中梁控股的非业主增值服务收入分别为1.31亿元、2.2亿元、2.9亿元，在总收入中的占比分别达到74.4%、62.3%、41.2%。尽管占比逐年下降，但依旧处于高位。
事实上，中梁控股为中梁百悦的最大客户，后者向前者提供物业管理服务及增值服务。
报告期内，中梁百悦来自前五大客户的收入分别为1.55亿元、2.64亿元、3.48亿元。其中，来自中梁控股的收入约为1.31亿元、2.22亿元、2.96亿元，在五大客户中的占比分别为84.23%、83.84%、85.03%。
在管面积来看，中梁百悦同期来自中梁控股开发的在管面积分别为26.6万平方米、517.7万平方米、1332.1万平方米，在总在管面积中的占比分别达到100%、76.22%、66.31%。