近期成都主城区高地价分析，深化解读土地价值与区域价格
2020年年后主城区土拍还是非常火热，
最近又出了个地王，马家沟地王。
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马家沟地王与林家坡华发是差不多的。
4月2日，成都主城迎来春节后的首次土地拍卖。
锦江区沙河堡（塔子山板块）131亩纯住宅用地，容积率2.7，以成都史上最高起拍楼面价15600元/平米起拍。
与大家预想的一样，主城罕见的大地块吸引了众多实力房企报名，包括中海、华润、金茂、保利、建发、融信、金科、新城、招商蛇口、龙湖/卓越、人居/越秀、新希望/首开、锦江统建/华发等。
地块拍至19800元/平米熔断，之后进入竞自持阶段。
最终建发击败中海、招商等，以配建7%租赁住房拿下，楼面价19800元/平米，总价约46.8亿元。
不算配建租赁住房的成本，建发实际楼面价21290元/平米，此外建发还须无偿代建一所配套中学。
建发地块已经创下锦江区新高，但仍不抵金隅新川地王的实际楼面价。
从数次拍卖土地均在19800元/平米熔断。
也可以推断成都的封顶线，就是不能突破2万元大关。即将锦江区一堆特别好的地块，应该不会在越界这个形式。当表面楼面价破20000即为政治不正确。
这个产品与绿城凤起朝鸣接近，单价30011-39999（精装叠拼），面积段开发商肯定更倾向于大户型，绿城是165起。
如果以130起算，所以主城区今后新房的预算至少以400w为保底才能买个像样的
净用地面积：87262.42平米（合130.89亩）
容积率：不大于236454.41平米
成交楼面价：19800元/平米
成交总价：468179.73万元
无偿移交租赁比例：7%
总建面减去7%移交租赁住房，还剩余219903平米。
7%配建租赁住房建面16552平米，按建安+装修成本合计4000元/平米计，增加成本6621万元。
配建中学，目前查到的公开数据是总投资3亿元，合计成本：土地款468179万元+6621万元+30000万元=504800万元实际楼面价：504800万元÷219903平米=22955元/平米。
马家沟地王，位置以目前成都的认可来说，还是挺好的。西向遥望东大街，属于泛攀成钢片区，这个地王给即将开盘的恒大望江华府无疑是利好，
塔子山马家沟片区应该高潮么，短期确实会，但并不会。对于绝版的攀成钢片区无疑是利好。
原因之前已经说了，成都楼市，高地价该不该让你兴奋？
地王的产品完全不同，隔壁那个金润华府将近5的容积率，塔子山一号也接近4，此地块，二流学区——马家沟小学或者沙河堡小学，二流商业——华宇广场，COSMO。
而且这个地块的位置在几个楼盘包围中，塔子山壹号、金润华府、华宇广场三面包围，未来多半照顾视野，牺牲朝向的产品。不过可做行列式大平层，牺牲朝向向北，可看望江宾馆，沙河公园，攀成钢夜景。
容积率2.7，130亩，开发强度还是相当大，隔壁川师的中化滨江樾府容积率4也是高低配，也可能和容积率3的龙湖首开云著一样全是大平层，
期待建发在成都的top系，对于主城区最好的锦江区这种无商业的住宅大盘地还是非常让人向往的，特别满足新房癌。位置很好，有钱值得期待。周边的滨江樾城，望江华府，锦官阁别墅，蓝润也可以关注下。
建发这个开发商不说，厦门开发商，在成都的产品一直地段好。
建发金沙里，建发大源，建发浅水湾，属于大品牌。
建发一直喜欢拿地王，只要土地好，就不怕价格高。
2013年建发曾经拿下成都大源地王，楼面价8410元/平米，当初的成都来说这个数字也是惊人的，虽然现在来说是比较善良。建发还收购了一个天府新区铁狮门麓岭汇项目。
接下来是中南机投地王，
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宗地位置：武侯区机投桥街道半边街村2组
净用地面积：19.4110亩
用地性质：住宅用地
容积率：1 < R ≤ 2.5
建筑高度：建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高566米
建筑密度：≤20%
出让时间：2020年4月2日
起拍楼面地价：11400元/㎡
这个价格实际还低调。
机投地王实际是保利17200，但那个容积率低1.5，这个可以做到2.5。所以相对价格低点。
但19亩做不出啥高品质的楼盘，又是一个卖不完的顺销盘，这个产品说实在做成改善盘可以参考阳光城檀悦，即使身处一环川大隔壁也是卖得痛苦，高价盘在武侯新城也是卖不完，遑论机投镇了，不过中南在成都所有项目都是卖得痛苦，但中南也习惯了。
所以美泉悦府对于周边来说是相当的香。
中南2017年进入成都之初，到处抢了一堆高地价，建设路（和融创一起开发），温江，天回镇。
现在中南海棠集已经卖完了，中南樾府最高10%的优惠，产品品质也是相当好，但投资者看到地段也是叹息。
中南2019年实现合同销售金额1960亿元，同比增长34%，就要突破2000亿大关了。
其实对于开发商来说，拿了地王也不怕，
只要拿得起，为啥，任何一个盘都有个顺销的预期，
普遍是1-3年，现在这个楼市还是太火爆了，原来再好的地段开出来都是顺销卖不到，
现在咋说开盘还能卖几套，除了中南海棠集，新都新希望项目，中粮瑞府这三个开盘没人报名外，其他的顺销速度还是高于开发商预期的，还没买房送奔驰宝马嘛。
开发商又不是只在成都有项目，有的开发商先占市场先机，打出品牌，堆量。不过这个中南产品没啥期待的，地块小，产品肯定是畸形的，而且还在航线下，只希望中南能和天回镇一样，申请个清水，便宜一点卖，总价低一点，让成都能接受。
这里再给大家深化一下，地王并不惊慌
地王项目是错位竞争，之前说了成都大部分区域地价本来就有10000出头，不过土地上的产品是有差异的，即使建发地王地面价两万，但在攀成钢与塔子山地价如此也是合理。
毕竟攀成钢如今大部分产品站稳三万，塔子山一号普遍28000，优山嘻悦与COSMO天廊，新希望锦官府等产品二手也是在27000左右，今后超越塔子山壹号也是可行的。在一个板块上，地价是效率价值，产品还要加上产品价值才是真实房价，比如塔子山壹号28000，当初开盘的价格才9000，加上20000地价折旧和如今二手价格是差不多的。所以地王实际只是板块效率价值的体现。
所以出个地王并不大惊小怪，只是板块二手的体现。主要在于产品的打造与区别。建发不出意外，最次产品都是3室以上的大平层。这个对于周边大多刚需产品来说，是错位竞争的，大户型贵于刚需这是理所应当的。
很多人是因果倒置，是区域二手房的价值决定了地王，并不是地王抬轿子。
大家要习惯一个板块破万的地王，这些地王的作用容易被开发商与中介滥用散发恐慌情绪，实际并不对区域产生实质利好。当一个片区的地王价值超过刚需次新房才是让人琢磨的，老破小低于地王价值也是正常。超越次新房价值的地块开出的产品如果差异性没到别墅与平层的差距也是很难卖掉的，开发商最终也会狠狠给优惠促销，中南在天回镇的两个项目也是说明问题，在成都其他区域来说，地价超过次新房均价是不敢发生也是很难发生的。一个区域，产品的接受价格也是真金实银投票的，比如中南天回镇地王，卖出一个超过板块价值的价格，也不得不顺销甚至无人问津。
不过在于土地成本的稳定，产品的越来越高端，也会让购房者对于新房的置换越来越难。
不像塔子山壹号，万科金润华府，华宇广场等有80多的套三，建发产品肯定都是130以上的套三。
不像蓝光金双楠等也有小面积，中南容积率3的中南海棠集也是111面积起跳。
所以地王项目实际与周边二手房是错位竞争的，一个区域别墅与老破小价格有啥关系？浣花溪有10w一平的别墅，也有14000的浣花小区。
总价门槛越来越高。
单价并不可怕，学区房成都有5w单价成交，但总价依然很低。
北京还有20w单价，总价就400多万的，杭州南京也有12w单价的学区。
在成都优化容积率后，今后真正低预算的刚需也就进入了二手房的存量市场，因为新房总价门槛拔高，2022年成都还必须全部成品房销售，二手还由于面积段可以买入便宜总价。