成都第二批指导价出炉，深度解析

今天成都公布了第二批二手指导价，链家系贝壳系将全面下架超出指导价房源，银行也将配合指导价发放贷款。

又一批二手房要被整治了。

二批次指导价比预计中来的更快。

原本是原则上半年公布一次，但是二批次指导价不到两月就出台。

 二批次指导价的小区扩大到二、三圈层，范围更广。

这说明不仅仅是一圈层过热的小区被制定指导价，二、三圈层也有可能被纳入二手交易指导价。

这次总共涉及286个小区

❶ 天府新区-20个

天府新区这次公布的指导价区域主要集中在南湖区域与锦江生态带，涉及了部分华阳区域。这个价格和目前的挂牌价基本是7-8折。

上次涉及到了兴隆湖与麓湖，一直以来的天府中心秦皇寺区域还没出指导价，推测下一次将公布指导价的区域是秦皇寺，华阳，海昌路，万安。

❷ 高新区-50个

这次高新区公布的是大源片区，大源这片指导价从单价来看，比较意外，比如凯德世纪名邸属于大源片区和公园5号担当最高指导价。价格上基本也是目前市场价的7-8折。

这里面有个小区很受伤，汇锦城，大源最低指导价，才18000？这是公寓与住宅的混合价吧。

预计下次高新区公布的区域就是中和或者南站神仙树附近。

❸ 锦江区-9个

锦江区上次公布了攀成钢区域，这次指导区域集中川师板块。价格普遍也在7-8折。

预计下次锦江区公布的指导价在三圣乡与蓝谷地，九眼桥。

❹ 青羊区-35个

青羊区这次指导区域非常大，基本上涵盖了三环内，但主要集中在青羊三四五区。价格也在7-8折左右。

预计下次指导价要么青羊新城要么青羊一二区。

❺ 金牛区-9个

金牛区这次指导价基本不集中，大多在一品天下，但偶尔冒出来几个北部新城。金牛区茶店子与一环区域华侨城还未指导，预计是下一批次指导价范围。

❻ 武侯区-24个

武侯区这次主要在红牌楼，双楠附近，武侯区一直都没动武侯新城，估计在第三批。这个指导价格也在7-8折左右

❼ 成华区-24个

成华这次涉及区域很多，东站，槐树店，杉板桥，万象城都有，华润二十四城被一刀切，但一二期估计很开心。部分小区在9折左右，部分7-8折。

❽ 龙泉驿区-25个

龙泉驿区主要在大面板块，这个指导价普遍在8-9折。大面属于龙泉关注度最高的区域，下一批次估计会涉及书房。

❾ 新都区-26个

新都主要在大丰，新都区由于在北门，高改需求与投资需求少，价格一直很稳定，市场不算太热，这次指导价与市场价落差并不是太大。基本市场价接近指导价。

➓ .温江区-22个

温江主要在光华新城，温江区热度平稳，这次指导价价格落差不大。

⑪双流区-16个

双流主要在华府，目前华府板块热度很高，挂牌价在二圈层中属于头部，这次指导价把价格基本打到7-8折。其中南湖逸家的指导价比较厉害，德商华府天骄由于紧凑赠送大指导价成为二圈层目前最高。

⑫郫都区-15个

郫都区主要在犀浦，主要指导区域是犀浦新城范围，这个价格与温江新都情况很像，实际价格与挂牌价格落差并不大，普遍在9折左右。

成都目前公布了两次二手房指导价，每个区在公布指导价的规律上可谓都无明显讲究。

比如高新区重点指导热门区域，金融城大源。武侯区基本拿成熟非热门区域指导。锦江区比较重心在次新房比较多的区域。二圈层基本都在最热门的靠城区域。可以说每个区指导有不同的风格。但明显可以看出一个就是，新盘区域多的区域指导力度并不大，比如青羊新城，武侯新城，秦皇寺，新川区域，二八板块。

其实在金牛与青羊，武侯指导区域，有一点可以注意，基本都在老区双楠红牌楼附近，武侯与金牛最近拆迁力度很大。所以部分重点调控老区的是不是谋划着拆迁？借着指导价控制拆迁成本？

然后指导价的设定，还是要在市场价上有所折扣，要不起不到调控的作用，不过也看得出，有些价格设置非常奇葩，比如高新区的汇锦城，直接在住宅上打4-5折多，如果按照链家贝壳与公寓的均价来看可能吧，所以可以看出来，指导价的设置参考的东西并不细化与专业。但指导价的意义也肯定在打压二手，肯定误伤会很多。

指导价之前给大家解析了很多次，主要目的在于降杠杆，收紧贷款。指导价会作为银行放贷的重要参考，指导价越低，贷款评估越低。所以一方面说调控二手房（指导价肯定可以降温二手），但同时也增大了二手置换的成本，提高了二手首付。二手置换成本变高，那么购买力更多就会流入新房市场，毕竟新盘购买成本低贷款还更容易，那么去库存就更好了，现在双限地楼盘越来越多，开发商高周转，也不愁卖，给了开发商很大的去化信心。所以二手指导价不仅仅可以调控二手，可以降低杠杆，对于城市化也是非常有刺激作用的。

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