二手房买卖，买方要求违约卖方支付全额违约金获法院支持

重庆地区二手房买卖合同中对于违约责任的约定常有二类：其一为定金罚则，亦即买方违约丧失定金取回的权利、卖方违约则需按照买方所付定金二倍退还；其二为违约金，一般约定为房屋成交价的一定比例。房价动辄百万，于买卖双方都是较为重大的经济利益，本文所提及案例属于：卖方违约，买方要求卖方按照合同约定违约金进行赔付而获得法院支持的情形。

一、案例一则

买卖双方在房产中介机构签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同中就违约情形约定有定金罚则条款及房屋成交价之10%的违约金条款。买方依据合同支付了定金X万元，其后支付了首笔款金额数十万元并向银行递交了办理按揭贷款的材料。因房价波动，卖方以房价吃亏为由尝试要求买方增加费用，被买家拒绝。经查，卖方将房屋卖给了案外人并完成不动产过户登记至案外人名下。

二、律师分析

1、二手房卖方违约案件的三种维权路径

其一、买方有资格取得银行按揭贷款或有支付房款的经济能力的，买方可诉诸法院请求继续履行二手房交易合同且卖方承担违约责任。其法理为合同的拘束力，即依法订立的合同对双方当事人具有法律效力，双方应按照合同完整履行义务。

其二、因合同履行不能，买方可诉至法院解除合同并要求卖方承担双倍退还定金的法律责任。此类维权路径将排除违约金条款的适用。

其三、因合同履行不能，买方可诉诸法院解除合同并要求卖方返还所交定金（并非适用定金罚则）并承担违约责任（适用违约金条款或按照实际损失进行赔偿）。第二种及第三种维权路径的区别在于违约责任的适用。在我国法律规定中，违约金条款、定金罚则的目的均在于对损失的赔偿，进行法律适用时只得二选其一。当然若双方没有约定违约金条款或定金罚则，或有约定而不足以补偿守约方的实际损失时，守约方可举证并请求赔偿所遭受的实际损失。

2、本案的维权路径选择

鉴于本案所涉房屋已被案外第三人够得且完成过户登记，导致买方的房屋买卖合同目的不能实现，买方的诉讼请求为三项：

第一、解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》；

第二、卖家返还定金X万元；

第三、卖家按照房屋成交价的10%向买家支付违约金。

律师固定的有利于上述诉请的证据为：《房屋买卖（居间）合同》、买卖双方通话录音、中介机构工作人员的证人证言、银行转账记录、收条、不动产查询信息等。

上述诉请的法律依据为：1、合同法第94条：当事人可法定解除合同的情形； 2、合同法第97条：合同解除的法律效力；3、合同法第107条：承担违约责任的方式；4、合同法第114条：违约金的调整情形。

三、法院裁判

经审理，法院确认了卖方存在违约行为且因其行为导致买方合同目的无法实现的事实。

买方请求解除《房屋买卖（居间）合同》符合法律规定。因卖方违约，买方要求卖方退回收取的定金金额符合法律规定。就违约金条款适用而言，卖方认为其没有违约行为的抗辩未获支持，且结合卖方与案外人房屋交易成交价、房价上涨的实际情形，法院对违约金未进行调整。综上，法院判决支持了买方的诉讼请求。