周二市场说 | 7天6调控，2017年开年政策很忙

估计要等到春节假期，政策出台才能缓一缓了。

2017年才刚刚到第十天，地方政策已经出台6次，其中既有严厉的重启限购，也有严查违规行为，当然也有部分地区仍在努力去库存。刚刚开年，行业政策面就非常热闹。

首先看“降温”类调控政策，最出乎意料的是西安1月1日重启限购。2016年，西安商品住宅库存下滑25%，房价增速在70大中城市中排在32位，在去库存、控房价上确实取得了一定成效，但结合1500万平方米的库存和1500万平方米的年成交量来看，西安市场只能算刚刚有所起色，现在就迫不及待要限购，实在没搞懂西安的政策指向，刚刚好转的市场局面很有可能因此被扼杀。

紧随其后是1月3日的海南严查网签资格，省住建厅宣布1352家房地产中介未备案，将被暂停网上签约。这次调整虽然没有涉及“四限”（限购、限贷、现价、限钱），但毕竟是实实在在的市场秩序整顿。不过由于不涉及直接供需关系调整，对市场不会产生过多影响。

接下来是深圳的“增供应”新政。1月5日，深圳宣布新版《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》正式实施，新规将大幅提高城市更新项目的人才住房、保障性住房配建比例，预计至2020年可提供300万平方米左右的人才住房、保障性住房。在平抑房价的种种措施中，这正是行业最愿意看到的“增供应”类调控。不过要5年落实该项供应（按50平米一套算），平均每年12000套，近期对市场影响有限。

重庆新政的发布也让人感到比较突然。自2011年以来，重庆是唯一一个没有执行限购的二线城市。就国家统计局发布的房价数据来看，重庆也是房价基本不涨的城市，与2015年1月份相比，房价涨幅不到6%，在二线城市中仅排在18位，而排名靠后的则大多是沈阳、长春、哈尔滨之类的高库存压力城市。但结果2017年开年重庆就开始收紧房地产政策，严查预售违规行为。

相比之下，上海在宣布暂停商办网上签约就比较容易让人接受了。上海是本轮政策的排头兵，去年“3.25”率先出台限制性政策，提高非本地户籍购房社保年限至五年；其后在预售证监管、土拍资金来源等方面的政策升级也都走在全国前列；11月末的限贷收紧更是把上海住宅调控推到了全国最严。今年1月，地方政府又再一次把调控抓手伸向了“类住宅”，其目的是还是打击市场中的擦边球状况。对违规的确实是要处理，但对于合法项目还是要给予“通行证”，切不可把合规的商办产品都一棍子打死。但基本可以确定的是，之后对通过打“擦边球”来获取小面积类住宅的口子是要被关掉了。

唯一去库存的就是云南省“22条”。不过这也在意料之中，云南长期市场压力都是比较大的，一方面是需求乏力，2016年前11月云南省商品房成交面积同比增长14.4%，比全国平均慢了9.9个百分点，成交金额同比增长15.8%，比全国平均慢了21.7个百分点；另一方面是库存压力巨大，就连省会昆明也是去库存“困难户”，举一尚属“新鲜”的例子，昨天云南城投转让昆明商业项目即因无人报名而最终撤拍。

就目前情况来看，政策收紧还是大趋势，去年共有54城出台了115次调控措施，其中81次为调控收紧，平均4.5天1次；而今年前7天就出台了6次地方调控，其中还只有1例为宽松类政策。

估计要等到春节假期，政策出台才能缓一缓了。