周四产品说 | 今年火爆的类住宅产品大PK（一）
小面积类住宅主要的优势还是总价控制得比住宅产品好，而且不限购。但从居住层面来说，只能作为住宅的过渡产品。
编辑：娄萍
今年上海房价快速上涨的同时，类住宅也变得火爆起来。和住宅相比，类住宅投资门槛较低，加上限购和新政影响，类住宅受到投资型客户和年轻购房者的欢迎。今年1月到7月，全市办公商用住宅成交面积达354.5万㎡，同比上涨71.7%。
目前，市场上类住宅主要分为三种。一是控制总价的小面积平层，二是有附赠空间优势的loft，还有一种就是户型面积和舒适度都与住宅产品非常接近的行政公馆。我们会分别对这三种产品进行介绍。今天我们先从控制总价的小面积平层开始说起。
面积单位㎡；套数单位套；均价单位元/㎡；金额单位元
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三迪曼哈顿
三迪曼哈顿虽然是类住宅，不过已经有了普通住宅的飘窗等元素，但在采光上依然存在问题。
三迪曼哈顿47㎡户型
项目的主要亮点有：
1．饭厅的面积较大，还配置了收纳空间
2．卧室面宽较大，配置了飘窗
2．项目主要的问题是，客厅没有采光。
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爱ME城市
爱ME城市46㎡的户型，最大的亮点在做成了两室，增加了功能性。
爱ME城市46㎡户型
项目主要的亮点有：
1．北向次卧虽然面积不大，但增加了整体功能性
2．整体采光较好，客厅配有阳台增加了附赠空间
2．项目主要的不足是，厨房和餐厅的面积太小，几乎没有实际利用率。
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悦达南郊华都
目前奉贤西渡板块没有新房供应，所以类住宅产品也更加走俏。悦达南郊华都42㎡户型虽然仅是一室一厅设计，但整体尺度感不错。
悦达南郊华都42㎡户型
项目的主要亮点有：
1．卧室的面宽和尺度感都较好，还配置了大面积的衣柜
2．浴室在同面积段少见地配置了浴缸
2．项目最主要的问题是，厨房双排设计，进门即经过厨房，不符合生活习惯。
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一品国际
一品国际位于中内环，单价相对其他几个项目较高。项目在户型设计时，对面积控制的要求也更高。
一品国际39㎡户型
项目的主要亮点有：
1．专门设置了入户玄关，增加了收纳空间
2．卧室的采光和尺度感较好
2．项目主要的问题是客厅和卧室没有分割。
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从以上四个项目来看，目前小面积平层类住宅还是普遍存在一些问题：
1．厨房和卫生间采光情况较差，有些产品的客厅甚至没有采光
2．厨房配置不完全，动静不分离
3．附赠空间较少
我们从几个维度，对这几个项目进行了评分：
爱ME城市的功能性和采光是做得最好的，悦达南郊华都和一品国际主卧尺度感相对较好，三迪曼哈顿的空间利用率最高，没有浪费。总的来说，小面积类住宅主要的优势还是总价控制得比住宅产品好，而且不限购。但从居住层面来说，只能作为住宅的过渡产品。
那么，有空间优势的类住宅产品表现如何，我们会在下次进行分析。