周三企业说丨今年的TOP30强房企表现如何（下）
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目前已接近年报季的尾声，大多数的企业都已发布了中期业绩报告，总体来看整体业绩都出现了持续走好的情况。前几周，我们已对TOP1-20强房企中报进行比较分析，今天我们将继续对TOP21-30强的房企进行比较。
一、销售：金科、祥生等销售增长较快
从TOP21-30强房企2018年上半年业绩增长速度来看，金科、祥生、龙光等的增速相对较快，其中金科的上半年的销售金额同比更是达到了118%。金科销售规模的快速增长，主要是由于2016年后金科开工速度的大幅提升，2017年金科开工面积进一步同比增长93%至1096万平方米。2018年上半年，金科新开工面积达到了1050万平方米，同比增长约248%，几乎与2017年全年的新开工面积持平，其未来销售规模值得继续期待。值得注意的是，10家房企中唯有金地销售不增反退，金额同比下降了10%。销售金额同比下降主要是因为金地主要城市受限证、限签政策的影响，上半年新取预售证及新推货资源较少。
从销售目标来看，有7家房企提出了2018年销售目标，其中仅金科、龙光的目标完成率较高，达到了50%以上，其余房企的目标完成率都维持在40%以上。可见各个房企都将供货节点集中在了下半年，从而保证目标的完成。以远洋为例，下半年远洋拥有可售货值1300亿，且其中新增货值1022亿，如此远洋只需完成42%的去化率，即可完成全年目标。此外融信下半年也将推货1100亿元，约占全年供货的61%，去化率仅需达到60%便可实现1200亿目标。
数据来源：企业业绩公告
二、利润：龙光、金地等盈利水平较高
除去中梁、祥生两家非上市房企，从其余8家房企上半年综合盈利能力来看，2018年大多数房企都实现了营收的增长，其中富力地产无论在营收规模上还是在营收增速上都位列第一。上半年富力实现营业收入340.87亿元，同比增加了67%。此外金科的营收规模也同样增长较快，上半年共实现了营业收入155.46亿元，同比增长49.2%。
从利润率水平来看，龙光、金地的利润率较高，其中净利率都维持在20%以上。龙光上半年的毛利率达37%，净利率25%，核心溢利19.4%。较高的盈利能力一方面是受益于粤港澳大湾政策红利；另一方面较低的土地储备成本也为龙光提供了可观的利润空间。上半年龙光的销售均价为1944元/平米；对比其目前的平均土地储备成本3943元/平方米，其未来的利润水平有望进一步抬升。
数据来源：企业业绩公告
三、负债：富力、金科等杠杆率较高
从房企上半年资本运营方面来看，除富力、融信、雅居乐外，其余5家房企现金均能够覆盖短期有息债，短期内还款压力不大。从负债率上来看，富力、金科、融信、蓝光上半年净负债率相对较高，在100%以上。以富力为例，2018上半年富力净负债率继续攀升，创历史新高达187%，较17年高出17个百分点，显示出公司财务杠杆持续加大。此外，长短期债务比由2017年末的4.01下降至2.55，多数为一年以后需要偿还的债务。
数据来源：企业业绩公告
四、战略：多元化发展各有千秋
在物业销售板块外，部分房企还积极布局其他相关领域。其中在商业板块方面，就有远洋、金地、富力等。远洋方面，上半年远洋的物业投资收入则达到了5.42亿元，同比上升15%，截止上半年集团共持有19个经营中投资物业。持有物业方面，远洋拥有运营面积116万平方米，在建项目190万平方米，其中75%位于北京、上海。
此外富力的酒店业务业绩也发生了大幅增长，上半年酒店营收大幅增长360%超过去年全年。自2017年，富力地产以总价181亿人民币收购万达商业地产手上的酒店资产，富力已成为全球最大豪华酒店业主。目前集团持有酒店共计117间，其中运营中88间，在建和规划中29间。
除了传统商业领域，还有部分房企积极参与金融、养老、物业等等。其中雅居乐为最典型代表，除地产主业之外，雅居乐也正在实行以“1+N”运营模式为核心的多元化发展战略，其中就包括有建筑、环保、房管、商业等等领域。尤其在物业管理方面，旗下雅生活作为目前物业公司中最为标杆的企业之一，已于2018年2月实现了上市。2018年4月雅生活又以2.05亿的价格收购了南京紫竹51%股权，从而进一步巩固了其在华东地区的市场地位。2018上半年，雅生活实现总收入14.06亿元，同比增长103.1%，达到去年总收入17.6亿元约80%。截止目前，雅居乐通过市场拓展或并收购，已成功布局全国27个省市及自治区，在管面积增至1.09亿平方米，管理项目超过420个。未来雅生活还计划，2020年公司的管理面积将达3亿平米，2022年则达到5亿平米。
而远洋则在养老地产方面较为领先，到2018年远洋集团已正式涉足养老产业长达六年之久，在运营模式上“轻重并举”，远洋椿萱茂全国连锁经营，目前在营项目9个，提供约2200个床位，轻重资产结合模式储备床位过万张，目标于2020年运营25000个床位，实现营业收入10亿元。通过多元业务的协同发展，不仅能够帮助企业扩展新的利润增长点，同时也使其业务结构更加稳健，从而实现规模有质量的增长。
五、优势：三类企业各有发展之道
总体而言，按照其发展的模式来看，可以将TOP11-20强房企分为三类：国企型、区域深耕型、多元化型，在如今市场政策调控较严的情况下，各有各的发展之道。
首先是国企型企业——远洋。在市场调整变化较多的情况下，国企型企业在资金和资源上均有着其他民企所没有优势。同时，远洋也拥有充足的现金，较低的净负债率，在利润率方面也维持在行业较前位置。
其二是区域深耕型房企，包括中梁、祥生、金科、蓝光、龙光、融信。其中中梁、祥生主要深耕浙江区域；金科、蓝光则深耕成渝区域；龙光布局以粤港澳大湾区为主；而融信则是先从福建起家，之后深耕杭州、上海等华东地区。这些企业凭借各自的地域优势，在销售规模上有较快增长。
最后则是多元化型企业，以雅居乐、富力为代表。其中雅居乐通过“1+N”的运营模式强化多元产业领域，如建筑、环保、房管、商业等。富力则是通过收购万达商业地产的酒店资产，一跃成为全球最大豪华酒店业主。这也使富力酒店业务在总营收中的比重有了显著提升，2018上半年占比达10%，较17年末高出6个百分点。这两家企业通过布局除地产外的多元化业务，使其业务结构更加稳健，从而实现规模有质量的增长。
总体来看，这三类企业各有优势。首先国企类企业在运营上更为稳健，利润水平相比于同规模民企而言较高。区域深耕型企业在销售上更有优势，销售规模增长速度相对较快。此外多元化型企业，如雅居乐的物业管理实现了分拆上市，而富力则已成为了全球最大豪华酒店业主。总体来看，这三类企业各有各的发展优势，在未来应更注重规模与利润的均衡发展。