近九成城市土地财政依赖度超过50%！
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自2015年起，全国土地市场“地王”频出，成交金额节节攀升，至2019年，土地市场整体热度消退，市场趋于冷静，但土地出让金却创下新高。
CRIC数据显示，2019年全国土地成交总金额高达6.8万亿元，同比2018年增幅高达14.3%。其中，杭州以绝对优势位列第一位，达到了2746亿元，有16个城市土地出让金超过1000亿元，以一二线城市为主。从出让金变动情况来看，有近八成城市出让金保持上涨势头，福州增幅最大，同比上涨90%。
土地出让金大幅增加的同时，城市土地财政的依赖度也在提升，近九成城市土地财政依赖度超过50%。
哪些城市土地财政依赖度较高？哪些城市土地供应偏紧？在疫情的影响下，这些土地财政依赖度较高的城市供应节奏如何，后市应如何把握？通过对30个典型城市土地出让金额、土地财政依赖度以及供应土地去化周期的分析，我将结合这些数据给房企几点建议。
尽管2019年土地市场整体热度不高，但土地出让金却再创新高。CRIC数据显示，2019年全国土地成交总金额高达6.8万亿元，同比增长14.3%。
杭州以2746亿元蝉联榜首，较2018年增幅高达13%，较第二位的上海高出700余亿元，约是北京土地出让金的1.6倍，是深圳的3.9倍。2016年是杭州土地出让金上涨的转折年，那一年土地出让金同比2015年增长了147%，之后逐年上涨，至2019年飙升至2746亿元。
土地出让金超过1000亿元的城市有16个，新增南京、苏州、温州、青岛、昆明和福州6个城市。从城市能级来看，除温州外，土地出让金过千亿的城市均是一二线城市，一线城市涉及北、上、广三城，二线城市有杭州、武汉、南京、重庆、宁波、成都、天津等，以东南沿海经济发达城市和中西部省会城市为主。
图：土地出让金过千亿的城市
就2019年出让金变动情况来看，有近八成城市土地出让金保持上涨势头。其中，增幅最大的城市是福州，2019年福州土地出让金为1019亿元，同比2018年上涨了90%；海口以79%的土地出让金增幅位列第二位。
但从土地出让金额来看，海口土地出让金额仅有154亿元，在30个典型城市中垫底，主要原因是出让的土地中包含大量的保障性住房用地，总的来看，海口的去房地产进程在稳步推进中。
此外，南京、昆明、苏州、宁波、成都、武汉等土地出让“大户”的出让金增量也十分显著，同比增幅均在30%以上。
但也有例外，在全国大部城市出让金再创新高的同时，济南、佛山、郑州、重庆和南昌五大城市土地出让金却呈明显下滑之势，降幅分别为19%、14%、10%、4%和3%。
图：2019年典型城市土地出让金额及其同比增幅（亿元）
此前，易居房地产研究院也发布一项2019年地方政府对土地财政的依赖度报告，以“五税”加土地出让金的口径来计算，2019 年土地财政收入占地方财政收入的52.9%，较2018年增长1.9个百分点，比值再创历史新高。
土地财政收入仍是地方财政收入极其重要的组成部分，卖地是特殊财政制度与经济环境下地方政府的必要选择，但一定程度上也容易推动房价上涨。
具体到城市的土地财政依赖度，本文以各城市土地出让金与一般公共预算收入比的口径来测算，得出的百分比越大，表示地方对土地财政的依赖程度越高。经过测算，当前大部分城市土地政策依赖现象都很严重，近九成城市土地财政依赖度超过50%。
根据土地财政依赖度这一比值，通过细化分析，可以将30个典型城市分为三大类：
第一，超高土地财政依赖城市（≥100%），占据样本城市的四成。包含温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、南京、佛山、郑州。这些城市有一个很大的共性，那就是城市新区建设比较迅猛，政府财政相对偏紧，想通过卖地缓解财政压力，造成了土地财政的超高依赖。
第二，高土地财政依赖城市（50%~100%），接近样本城市的五成。包含苏州、天津、厦门、沈阳等城市，这些城市总体上规划建设节奏不及上述超高土地依赖城市，土地出让面积增加较为平稳，但受城市经济增速趋缓的影响，尤其是实体经济近些年日渐滑坡，财政压力较大，土地出让依然是解决财政的主要方式，因此依赖度依然处于较高水平。
第三，相比之下，土地财政依赖较低的城市较少（<50%），仅占样本城市的一成左右。包含深圳、上海、北京和无锡四个城市。典型如深圳，土地财政依赖度仅有19%，偏紧的土地供应使得房价上涨压力巨大。CRIC监测数据显示，截止2020年4月24日，深圳商品住宅均价已经升至58746元/平方米，同比2019年上涨3%。
图：30个典型城市土地财政依赖度
总体来看，目前大部分城市土地财政依赖严重。为进一步了解土地供应是否存在规模过大的风险，我们利用2017-2019年商品住宅成交规模来测算土地去化周期，结果发现，30个典型城市中，有一半的城市2019年供应的土地去化周期超1.5年，土地供应存在过量的风险。
具体来看，去化周期超过3年的城市有4个，分别为福州、太原、昆明和郑州。其中，福州土地去化周期高达3.6年，是土地供应过量最严重的城市。2019年，福州宅地成交规模达到1049万平方米，较2018年实现翻番，土地财政依赖度也高达153%，仅次于温州和昆明，排在全国第三位。
紧跟其后的太原和昆明去化周期为3.1年，两城2019年宅地成交规模也大幅增加，成交量分别为1664万平方米、3073万平方米，“卖地冲动”也十分显著，两座城市均为超高土地依赖城市，依赖度分别为126%和163%。
郑州以3年去化周期位列第四位，尽管2019年宅地成交量同比减少15%，但供应量依然达到了3672万平方米，供应过量的风险依然十分显著。
值得注意的是，严调控、高房价之下的上海近些年商品住宅成交量居于较低位，但土地供应增加明显，2019年宅地成交量为1437万平方米，同比增长27%，去化周期为2.2年，也有相对过量的风险。
样本城市中，供地明显紧张的城市有5个，包括海口、佛山、无锡、沈阳和深圳。这些城市面临的共性问题在于，在紧供应之下，房价涨幅显著。如深圳，虽然去年住宅供应量同比增加105%，但供应总量仅为132万平方米，去化周期仅为0.3年，在30个城市中垫底，偏紧的土地供应使得深圳房价上涨压力巨大，商品住宅均价已经升至58746元/平方米。
除此之外，佛山房价上涨压力也不容忽视，2019年佛山常住人口增量达到25.29万人，外来人口起到了较好的支撑性，加之广州的外溢效应依然存在，2019年商品住宅均价已经升至14524元/平方米，较2018年同比增幅高达22%。
相比之下，北京、广州、苏州、杭州等一线和准一线城市，武汉、兰州、成都、西安等中西部省会土地供应相对均衡。除人口流入较多、需求支撑好的杭州房价上涨较快外，其余城市楼市整体表现较为平稳。
京、沪、深等低依赖度城市拿地机会增加
疫情引发土地市场变局。
2020年土地市场率先复苏，尤其是3月份大部分城市土地市场逐步恢复以来，青岛、重庆、成都、杭州、西安、郑州、苏州等城市土地成交量均超300万平方米，太原、宁波、福州等城市溢价率均超30%，地市存在局部回暖趋势。
土地热度上升的城市大多是本身土地财政依赖度较强的城市，典型如太原和福州，2019年土地财政依赖度均在120%以上。突如其来的疫情使得实体经济受损，财政本身就受到极大影响，防疫支出又增大了财政压力，因此供地规模有了明显增加。
在当前复杂的市场背景下，房企的拿地策略要综合考虑土地财政依赖度，供求关系、市场规模多个方面，对此我提出以下三点建议：
第一，重点关注土地财政依赖度较高，供求比较健康的城市，譬如杭州、西安、广州、佛山和武汉，尤其是人口集聚较突出、需求支撑性较强的杭州最值得关注；此外，疫情重灾区武汉2019年商品住房成交规模高达2346.5万平方米，稳居全国第一，需求规模巨大。随着武汉复产复工的重启，土地供应将逐步恢复，未来的拿地机会更多。
第二，加速布局土地财政依赖度较低的城市，譬如深圳、上海、北京和无锡，这些城市土地供应量大多较低，供求关系也相对健康，近期在经济增长压力下，地方政府有短期加大供地力度的可能，若有较多拿地机会出现，建议加快布局速度，抓住拿地窗口期。近期上海已经出台相关措施，要加大年度土地供应量，此外上海的土地出让规则也有宽松的迹象，预示着房企拿地的好时机已经到来。
第三，对于土地财政依赖度较高，供求关系存在一定问题的城市，要审慎拿地，典型如昆明、佛山、太原和郑州等城市。对于优质地块可适时出手，但对于条件一般的地块，要考虑未来供求风险。